Cải tạo chung cư cũ không thu hút được các doanh nghiệp - vì sao?

 

Thống kê sơ bộ, cả nước có khoảng 2.500 nhà chung cư, riêng Hà Nội chiếm đến hơn 1.500 nhà chung cư, TP.HCM hơn 500 nhà. Trong số 2.500 nhà cung cư có khoảng 600 nhà cần cải tạo và sửa chữa.

Ông Đỗ Viết Chiến - Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, đặc thù của nội thành Hà Nội là hầu hết các nhà chung cư nằm trong các quận nội thành. Đây là khu vực nằm trong vùng hạn chế phát triển theo quy hoạch 108 của Thủ tướng và bị khống chế về mật độ và chiều cao. Đây chính là thách thức lớn cho các nhà đầu tư khi không thể tìm được cách thu hồi vốn.

Đồng quan điểm, Bà Tống Thị Hạnh, Vụ trưởng Vụ Pháp chế Bộ Xây dựng chia sẻ, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành quy định các khu vực nội đô, trung tâm ở hai thành phố lớn là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh là không được tăng chiều cao dự án, không tăng dân số.

Trong khi đó tại Hà Nội, các chung cư cũ tập trung chủ yếu ở các quận trung tâm như Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng – đây lại là những quận có mật độ dân số cao gấp đôi so với quy hoạch dân số được phê duyệt trên địa bàn.

Theo đó, để bù đắp được vốn đã bỏ ra và có lãi, tòa nhà xây mới phải có tổng diện tích xây dựng gấp tối thiểu 3 lần diện tích của các tòa nhà chung cư cũ (tương đương với chiều cao mới phải đạt từ 15 tầng đến 18 tầng). Nhưng nếu xây với chiều cao như vậy thì lại vi phạm quy định khống chế quy hoạch chiều cao xây dựng của khu vực trung tâm.

“Khống chế chiều cao tòa nhà thì doanh nghiệp sẽ không có lợi nhuận, không đủ kinh phí để đền bù giải phóng mặt bằng. Và đây là lý do khó khuyến khích doanh nghiệp tham gia đầu tư cải tạo chung cư cũ” - bà Hạnh cho biết.

Đặt ra một vấn đề rộng hơn ở góc nhìn nhà quản lý, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, vấn đề cải tạo chung cư cũ có 3 chữ: lớn (phạm vi toàn xã hội) - khó (liên quan đến việc đan xen lợi ích) - phức tạp (đụng chạm nhiều ngành, nhiều đối tượng).

“Theo quy định mới, các nhà chung cư khi thực hiện cải tạo cần có kế hoạch, nhà nào làm trước nhà nào làm sau. Với tiêu chí để thực hiện phân loại, Nhà nước đã ủy quyền cho Hà Nội. Tuy nhiên, Hà Nội và TP.HCM vẫn chưa làm được bước này”, ông Khởi cho biết.

Một yếu tố quan trọng khác cần thực hiện là chính sách bồi thường. Trong Nghị định 101 đã nói rõ cho phép các bên thỏa thuận lựa chọn phương án bồi thường trình thành phố phê duyệt. Hiện nay, Hải Phòng đang làm rất tốt câu chuyện này khi họ có quỹ đất và không vướng chỉ tiêu dân số, mật độ quy hoạch.

Quay lại câu chuyện Hà Nội, ông Khởi cho rằng, hiện nay, Hà Nội đang vướng trong khâu bố trí tạm cư trước khi tiến hành đầu tư. Vấn đề này cũng liên quan đến câu chuyện uy tín các nhà đầu tư khi có nhiều trường hợp người dân không tin tưởng vào năng lực tài chính, năng lực làm việc của nhà đầu tư.

Do đó, cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội vẫn còn tồn tại nhiều vấn đề phức tạp và cần có sự vào cuộc, chung tay quyết liệt hơn nữa không chỉ của bộ, ngành mà còn có đóng góp ý kiến từ các nhà khoa học, nhà đầu tư và của chính các cư dân đang sinh sống tại các chung cư cũ trên địa bàn.

Thu Hiền

Theo SHTT