CRE: Tồn kho tăng mạnh, dòng tiền kinh doanh âm, quỹ lớn thoái vốn là điều dễ hiểu!

Nhìn vào Báo cáo tài chính của CTCP Bất động sản Thế Kỷ (Cenland, Mã: CRE), ngoài những con số "đẹp như mơ" để thay đổi "vị giác" nhà đầu tư thì đằng sau đó cũng là những điểm yếu đáng phải bàn.

Báo cáo lưu chuyển tiền tệ (trên báo cáo tài chính hợp nhất) của Cenland cho thấy, năm 2018, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của Cenland âm gần 366 tỷ đồng.

Trong số này, gần 415 tỷ đồng do tăng các khoản phải thu, gần 456 tỷ đồng tăng hàng tồn kho. Riêng hai khoản này đã khiến dòng tiền của Cenland bị giảm tới 871 tỷ đồng so với cùng kỳ năm trước. Con số lợi nhuận trước thuế gần 401 tỷ đồng là yếu tố giúp giảm đi số âm dòng tiền mà Cenland phát sinh năm vừa qua.

Tại cuộc họp Đại hội đồng cổ đông CRE, đại diện cổ đông lớn của Cenland là VinaCapital (sở hữu gần 12% vốn) cho rằng, dòng tiền hoạt động kinh doanh của Công ty đang bị âm và đề nghị Ban lãnh đạo có hướng giải quyết để dòng tiền thuần hoạt động “dương”. Được biết, nhóm quỹ VinaCapital hiện đang sở hữu 11,89% vốn điều lệ của Cenland thông qua quỹ thành viên là Vietnam Master Holding 2 Limited (sở hữu 11,76%) và Quỹ đầu tư cổ phiếu Tiếp cận thị trường Việt Nam (0,13%).

Trước ngày tổ chức Đại hội, quỹ thành viên của Dragon Capital là Amersham Industries Limited cũng đã bán 200.000 cổ phiếu CRE, giảm tỉ lệ sở hữu từ 3,782% xuống 3,532% vốn cổ phần. Đồng thời, quỹ Aquila SPC Ltd bán ra 210.000 cổ phiếu CRE nắm giữ, giảm tỷ lệ sở hữu xuống còn 1,178% vốn điều lệ. Đáng chú ý, quỹ thành viên Viola Ltd đã thoái toàn bộ 90.000 cổ phần Cenland đang sở hữu, tương ứng 0,112% vốn điều lệ. Sau giao dịch, quỹ này không còn là cổ đông của Cenland.

Được biết, trước giao dịch, nhóm quỹ Dragon Capital là cổ đông lớn thứ hai của Cenland, sở hữu 12,335% vốn cổ phần, chỉ sau CTCPP Tập đoàn Thế Kỷ sở hữu 51,15% vốn cổ phần. Sau khi giảm tỉ lệ sở hữu xuống còn 11,71%, nhóm quỹ này là cổ đông tổ chức lớn thứ ba của Cenland, xếp sau nhóm quỹ VinaCapital. 

Như vậy, Cenland đã đọng nhiều tiền vào những khoản nào?

Báo cáo tài chính hợp nhất Công ty cho thấy, cuối năm 2018, Công ty có gần 683 tỷ đồng khoản phải thu khách hàng, tăng mạnh so với mức 367 tỷ đồng cùng kỳ năm trước.

Các khoản phải thu lớn có sự xuất hiện các tên tuổi như: Bất động sản Galaxy Land (168,532 tỷ đồng, đầu năm không có khoản phải thu); Công ty cổ phần VMF (86 tỷ đồng); Công ty cổ phần Đầu tư và phát triển bất động sản Thế Kỷ (Công ty cùng tập đoàn với Cenland, 83 tỷ đồng, con số đầu năm là 2 tỷ đồng); Gamuda Land Vietnam (61,7 tỷ đồng, đầu năm là 10,7 tỷ đồng); Công ty cổ phần Khai Sơn; Phúc Sơn, Phúc Điền, nhóm công ty FLC…

Ngoài khoản này, Cenland có hơn 482 tỷ đồng phải thu dài hạn, tăng so với con số 315 tỷ đồng đầu năm. Trong đó, đáng chú ý là khoản ký cược dài hạn với Công ty Đầu tư và Phát triển Bất động sản Thế Kỷ (công ty có liên quan đã đề cập đến) và Công ty cổ phần Dolphin 2 Việt Nam (cũng là công ty cùng tập đoàn, 30 tỷ đồng).

Một khoản mục cũng tăng mạnh trên báo cáo tài chính của Cenland, là một nguyên nhân khiến dòng tiền của Công ty giảm mạnh chính là việc Công ty đẩy mạnh việc mua vào các sản phẩm bất động sản từ các chủ đầu tư để thực hiện kinh doanh, với số dư hàng tồn kho tại ngày 31/12/2018 là 447,5 tỷ đồng (đầu năm không có số dư này). 

Tại cuộc họp cổ đông hôm ấy, trả lời cổ đông lớn, ông Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch HĐQT của Cenland đã đưa ra những "biện minh": "Về dòng vốn tiền âm đúng là nó tồn đọng trong phần chi phí thứ cấp, nhưng có một yếu tố nữa là hiện chúng tôi đang tạm ứng trước 50% hoa hồng cho các đại lý và môi giới, đó là tiền túi chúng tôi tạm ứng trước trong khi chưa lấy được từ chủ đầu tư. Tuy nhiên đúng là hoạt động đầu tư thứ cấp đang ngốn một lượng vốn rất lớn và thông thường sẽ có độ trễ. Chủ yếu do chúng ta phải xuống dòng tiền đặt cọc và phải chờ một thời gian nhất định, chủ đầu tư đủ điều kiện bán hàng và bán ra thì chúng ta mới thu hồi được tiền về, và độ trễ này khá dài".

Tuy nhiên, đó là câu trả lời cũng chưa chắc chắn được kết quả và theo người viết đánh giá chưa thể làm hài lòng cổ đông, nếu không nói là "hứa suông". Việc phát sinh các giao dịch với các bên có liên quan với giá trị lớn, trong một số tình huống có thể tiềm ẩn nguy cơ xung đột lợi ích hoặc có thể dẫn đến việc phản ánh không khách quan chất lượng doanh thu mà doanh nghiệp phản ánh.

Bước sang quý 1/2019, vấn đề dòng tiền âm trong hoạt động kinh doanh của Cenland vẫn chưa được cải thiện. Cụ thể, lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của Cenland quý đầu năm nay là 288 tỉ đòng, trong khi kì trước là 163 tỉ đồng.

Quý đầu năm 2019, do dòng tiền từ hoạt động tài chính giảm mạnh nên lưu chuyển tiền thuần trong kì của Cenland là âm 223 tỉ đồng.

Trong quý 1, khoản vay ngắn hạn của Cenland tăng thêm 77 tỉ đồng. Cụ thể, công ty trả nợ 28 tỉ đồng và vay thêm 60 tỉ đồng từ VPBank – Hội sở, khoản vay 60 tỉ đồng mới đây của VPBank được thế chấp bởi 27 quyền sử dụng đất tại Khu đô thị Ngọc Dương Riverside.

Ngoài ra, Cenland cũng vay ngắn hạn 45 tỉ đồng tại Viettinbank – Chi nhánh Đống Đa. Tài sản đảm bảo của khoản vay là 52 quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất tại KĐT mới Đông Sơn (thành phố Thanh Hóa). 

Cenland cũng phát sinh khoản vay trung hạn 100 tỉ đồng từ ngân hàng BIDV – Chi nhánh Thái Hà. Được biết công ty đã có hợp đồng tín dụng với BIDV – CN Thái Hà với hạn mức 200 tỉ đồng để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với 344 đất phân lô tại khu đô thị phường Đồng Kỵ (Từ Sơn, Bắc Ninh). Tài sản đảm bảo của khoản vay là 72 quyền sử dụng đất tại đại chỉ phường Đồng Kỵ (Từ Sơn, Bắc Ninh). 

Với tình hình tài chính không mấy sáng sủa, việc nhóm quỹ lớn thoái vốn bớt khỏi CRE và đặt những nghi ngờ về doanh nghiệp này cũng là điều dễ hiểu Phải chăng đây là lý do cổ phiếu CRE của Công ty hiện chỉ đang giao dịch ở mức P/E bằng 1/2 so với mặt bằng chung của thị trường (P/E của CRE hiện khoảng 6,6 lần), giao dịch ở vùng đáy so với gần nửa năm giao dịch trên sàn từ đầu tháng 9/2018 đến nay?

Lượng hàng tồn kho cuối năm tăng đột biến! Báo cáo tài chính hết năm 2018 thể hiện, lượng hàng tồn kho cuối năm của Cenland tăng đột biến 454 tỷ đồng so với con số hơn 4 tỷ đầu năm. Nguyên nhân do Cenland ghi nhận khoản giá trị bất động sản là các căn hộ và đất nền mua từ chủ đầu tư để bán lại với giá trị ghi nhận gần 446 tỷ đồng. Trong một thông tin liên quan, hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) vừa trích dẫn thống kê của Bộ Xây dựng về hàng tồn kho bất động sản và đưa ra khuyến cáo về việc xử lý hàng tồn kho còn tồn đọng. Theo đó, số liệu thống kê của Bộ Xây dựng về hàng tồn kho bất động sản tính đến ngày 20/12/2018 là khoảng 22.825 tỷ đồng. Tuy nhiên, theo số liệu thống kê hàng tồn kho bất động sản năm 2018 của 65 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán, thì tổng giá trị hàng tồn kho đã lên đến 201.921 tỷ đồng. Số liệu thực tế thống kê cao gấp gần 10 lần so với số liệu báo cáo. “Nhận định này có thể dẫn đến ngộ nhận là lượng hàng tồn kho bất động sản hiện nay còn rất ít, không đáng quan ngại, trong lúc tình hình thực tế lượng hàng tồn kho còn rất lớn cần đặc biệt quan tâm giải quyết, để đảm bảo thanh khoản và sự phát triển ổn định, lành mạnh của doanh nghiệp và thị trường bất động sản”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết. Điều đáng quan tâm là hàng tồn kho đã đưa ra thị trường nhưng chưa tiêu thụ được, vì có liên quan đến tính thanh khoản của doanh nghiệp và quan hệ tín dụng với ngân hàng thương mại trong vấn đề nợ xấu và an toàn tín dụng. Do vậy, HoREA cho rằng điều này chưa thật thỏa đáng, chưa đánh giá hết vấn đề hàng tồn kho, nhất là đối với những doanh nghiệp có lượng hàng tồn kho lớn.

Theo  Hoàng Dung/An Ninh Tiền Tệ