HoREA: Không nên siết thị trường trái phiếu bất động sản

HoREA đề nghị cho phép doanh nghiệp được phát hành trái phiếu tối đa 4 đợt trong 1 năm.

Đánh giá tình hình phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong năm 2019, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) thống kê, đã có hơn 210 doanh nghiệp phát hành trái phiếu với hơn 900 lượt phát hành, với tổng giá trị phát hành gần 297.000 tỉ đồng (tăng 32% so với năm 2018). Quy mô thị trường trái phiếu doanh nghiệp đạt khoảng 10,93% GDP.

Trong đó, doanh nghiệp bất động sản phát hành 106.500 tỷ đồng, chiếm khoảng 38%; kỳ hạn bình quân 3,7 năm; lãi suất bình quân 10,3%/năm, nhưng cũng có một số doanh nghiệp có lãi suất 12 - 14%/năm.

"Riêng Công ty H.H có lãi suất trái phiếu 20%/năm chỉ là trường hợp cá biệt", HoREA nhận xét.

HoREA đề nghị không nên có quan điểm siết lại thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản tại thời điểm này

Cũng theo thống kê này, tỷ lệ phát hành trái phiếu thành công của doanh nghiệp bất động sản đạt 88,1%, thấp hơn tỷ lệ của nhóm ngân hàng (98,2%), phát triển hạ tầng (99,5%), năng lượng (99,2%). Tỷ lệ nhà đầu tư trái phiếu bất động sản là cá nhân chiếm 10,7%.

HoREA cho rằng cần thiết phải sửa đổi, bổ sung nhằm hoàn thiện Nghị định 163/2018/NĐ-CP để tạo hành lang pháp lý phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp minh bạch, lành mạnh, vừa trở thành một trong những nguồn cung ứng vốn đầu tư trung hạn, dài hạn cho doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp bất động sản, vừa đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của các nhà đầu tư trái phiếu.

Trong quá trình xem xét, sửa đổi một số Điều của Nghị định 163/2018/NĐ-CP, đề nghị cần quan tâm đầy đủ các khó khăn, vướng mắc của thị trường bất động sản, cụ thể:

Thị trường vốn của nước ta chưa phát triển đầy đủ, chưa có các nguồn vốn trung hạn, dài hạn cho thị trường bất động sản. So sánh với các nước khác, ngoài kênh dẫn vốn là thị trường chứng khoán, còn có các quỹ đầu tư bất động sản, quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITS), kể cả sử dụng nguồn vốn đầu tư từ quỹ hưu trí…

Ngân hàng Nhà nước đang thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào lĩnh vực bất động sản, nên các doanh nghiệp khó tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng.

Thủ tục đầu tư xây dựng các dự án nhà ở bị vướng mắc nên bị mất rất nhiều thời gian, dẫn đến doanh nghiệp bị đọng vốn trong nhiều năm (hầu hết dự án mất không dưới 05 năm mới được huy động vốn). Trong đó, có các chi phí chính như: Chi phí giải phóng mặt bằng; Phải ký quỹ từ 1-3% vốn đầu tư dự án; Phải nộp tiền sử dụng đất trước khi được thi công; Chi phí thi công các công trình của dự án mới đến thời điểm đủ điều kiện được huy động vốn; Chi phí tài chính, chi phí lãi vay tăng lên theo thời gian dự án bị kéo dài; Chi phí quản lý doanh nghiệp; Chi phí cơ hội…

Thị trường bất động sản đang gặp rất nhiều khó khăn, bị sụt giảm nguồn cung dự án, sụt giảm nguồn cung nhà ở, giá nhà đất tăng, chưa đáp ứng được nhu cầu nhà ở của các tầng lớp dân cư, nhất là đông đảo người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị, người nhập cư. Thị trường lại càng thêm khó khăn do tác động của dịch cúm CoVid19.

Đề nghị không nên có quan điểm siết lại thị trường trái phiếu doanh nghiệp bất động sản tại thời điểm này, HoREA kiến nghị chỉ nên tập trung xây dựng các quy định pháp luật nhằm tăng cường tính minh bạch của phương án phát hành trái phiếu; Thẩm định, đánh giá tín nhiệm của doanh nghiệp phát hành trái phiếu; Trách nhiệm giải trình của doanh nghiệp phát hành trái phiếu; Tăng cường cơ chế giám sát, kiểm soát của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về yêu cầu sử dụng vốn trái phiếu đúng mục đích theo phương án phát hành trái phiếu".

Bên cạnh đó, HoREA cũng nhận định không cần thiết phải quy định dư nợ trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ không vượt quá 3 lần vốn chủ sở hữu tại thời điểm phát hành do tổng giá trị phát hành trái phiếu phụ thuộc vào nhu cầu vốn của từng loại hình doanh nghiệp.

Ngoài ra, Hiệp hội cũng đề nghị cho phép doanh nghiệp được phát hành trái phiếu tối đa 4 đợt/năm vì các doanh nghiệp lớn thường có nhiều dự án đầu tư có nhu cầu huy động vốn trái phiếu, đồng thời không cần thiết quy định khoảng cách thời gian giữa 2 đợt phát hành trái phiếu.