Hướng dẫn cấp 'sổ đỏ' cho condotel: Điều nguy hiểm

'Điều khiến condotel hấp hối không phải do tính pháp lý nên dù có được cấp "sổ đỏ" hay không cũng khiến condotel đứng trước nguy cơ đổ vỡ'.

Ngày 18/2/2020, trao đổi đổi với Đất Việt về văn bản của Bộ TN&MT về việc hướng dẫn cấp "sổ đỏ" cho loại hình condotel, ông Nguyễn Văn Đực - chuyên gia bất động sản cho rằng, khi bàn đến câu chuyện pháp lý cho condotel, cần phải đi vào bản chất của loại hình bất động sản này và đặt ra câu hỏi: Tại sao cả chủ đầu tư và khách hàng đều muốn "khai sinh" cho condotel đến vậy?

Ông Đực cho biết, condotel là loại hình bất động sản liên kết kinh doanh, giữa chủ đầu tư không đủ tiền thực hiện dự án với nhiều khách hàng được kêu gọi góp vốn dưới hình thức bán sản phẩm.

Nhưng chủ đầu tư lại bán cho khách hàng sản phẩm với giá cao ngất ngưởng, gấp 2 - 3 lần giá trị đầu tư cho dù các condotel đó thường nằm ở vị trí chưa phát triển hạ tầng.

Chính vì thế, trong cuộc chơi condotel thì chủ đầu tư đã sinh lời rất nhiều. Nên họ chỉ cần thu trước của khách hàng số tiền khoảng 30% giá trị, còn khoảng 70% giá trị condotel khách hàng phải vay ngân hàng để trả. Số tiền vay ngân hàng này khách hàng phải trả lãi hàng tháng.

Dù có đầy đủ pháp lý thì thị trường condotel vẫn hấp hối?

Còn chủ đầu tư thì kinh doanh, trả cảm kết lợi nhuận cho khách hàng. Số tiền lợi nhuận từ kinh doanh condotel mà khách hàng có được thậm chí còn không bằng số lãi mà họ phải gánh để trả lãi ngân hàng.

Khi rủi ro trong kinh doanh xảy ra thì chủ đầu tư không trả lãi cho khách hàng theo cam kết lợi nhuận, mà trường hợp này đã có tiền lệ như tại dự án Cocobay Đà Nẵng. Khi đó, chỉ có chủ đầu tư hưởng lợi còn khách hàng và ngân hàng là người chịu thiệt.

Vị chuyên gia này thông tin: "Hiện nay, theo tôi được biết, nhiều dự án condotel không đảm bảo trả cam lợi nhuận cho khách hàng theo cam kết. Điều đó đến từ nhiều lý do khác nhau như tình hình dịch bệnh, nhu cầu khách du lịch, chính sách phát triển du lịch... chứ không phải đến từ lý do pháp lý của loại hình condotel".

Việc hướng dẫn cấp "sổ đỏ" cho condotel trong văn bản mà Bộ TN&MT vừa mới đưa ra chỉ giải quyết được vấn đề đẩy nhanh tốc độ phát triển dự án, bán sản phẩm condotel của chủ đầu tư cho khách hàng chứ không thể giải quyết được việc condotel đi vào hoạt động có sinh lời hay không - đây mới là bản chất khiến cho thị trường condotel gần như sụp đổ trong thời gian gian qua.

"Cần đặt ra câu hỏi, tại sao Bộ TN&MT lại ban hành văn bản vào đúng thời điểm này, khi mà thị trường condotel đang gần chạm đáy?

Theo lý giải của cơ quan chức năng thì việc ban hành văn bản này nhằm kích cầu thị trường condotel nhưng nó có thể mới chỉ giải quyết được phần ngọn, còn phần gốc của vấn đề là lợi nhuận mà chủ đầu tư condotel cam kết với khách hàng không giải quyết được, giá trị của condotel vẫn quá cao so với giá trị thực.

Vì thế, trong bối cảnh hiện tại, condotel có được cấp sổ đỏ hay không cũng khó tránh cho loại hình bất động sản này sụp đổ ở Việt Nam" - ông Đực nhận định.

Ngoài ra, việc hướng dẫn cấp "sổ đỏ" cho condotel còn khiến cho loại hình bất động sản này có thể nảy sinh thêm nhiều hệ quả phức tạp trong tương lai.

"Mọi người thường nói "cấp sổ đỏ cho condotel" nhưng chính Bộ TN&MT cũng khẳng định văn bản này không phải là hướng dẫn cấp sổ đỏ như cấp cho căn hộ chung cư.

Vì thế, nó là loại hình pháp lý nào thì cũng còn chưa rõ, đó có thể chỉ là tờ giấy chứng nhận sử dụng đất cấp cho chủ đầu tư, còn từng phòng trong dự án condotel đó được cấp loại giấy tờ gì thì chưa được biết.

Khi đó, khách hàng bỏ tiền mua căn hộ trong dự án condotel có được quyền tự quyết với chính sản phẩm của mình hay không thì chưa được biết, hay chỉ là bỏ ra một số tiền lớn nhưng lại trao quyền vào tay người khác - mà ở đây chính là chủ đầu tư dự án" - ông Đực bày tỏ.

Bên cạnh đó, ông Đực cũng đặt ra nghi vấn, một căn hộ condotel sẽ được chủ đầu tư bán cho nhiều người. Điều này xảy ra rất nhiều tại các dự án căn hộ chung cư thì với condotel lại càng dễ xảy ra hơn.

Bởi khách hàng bỏ tiền mua condotel không thường xuyên ở tại căn hộ đó mà chỉ được chủ đầu tư sắp xếp lưu trú tại đó vài ngày trong năm theo cam kết, còn thời gian khác thì chủ đầu tư thuê đơn vị quản lý đứng ra vận hành.

Nếu "sổ đỏ" đó chỉ là giấy chứng nhận "viết tay" giữa chủ đầu tư và khách hàng thì điều này rất nguy hiểm. Còn nếu căn hộ condotel có được giấy chứng nhận do nhà nước cấp thì sẽ giải quyết được vấn này này.

Từ đó, ông Đực cho rằng, khách hàng đừng vì "sổ đỏ" của condotel mà quên đi bản chất của loại hình bất động sản này mà đầu tư vào. Khách hàng cẩn tỉnh táo, tính toán trên phương diện kinh tế, khả năng sinh lời của condotel để đưa ra quyết định của mình.

Còn chuyện condotel có sổ đỏ hay không sẽ không giải quyết được nguy cơ loại hình bất động sản này sẽ sụp đổ.

"Nếu khách hàng nào đã đầu tư vào condotel thì tìm cách mà thu hồi vốn. Còn nếu ai đang có ý định bỏ tiền mua thì tôi khuyên thật, không nên đi vào con đường này. Bởi khả năng thất bại là rất cao, thất bại ngay từ khi ký hợp đồng mua bán khi phải bỏ ra số tiền cao gấp 2 - 3 lần giá trị thực mà món đồ mình mua chứ chưa nói đến việc sản phẩm đó kinh doanh có lãi hay không" - ông Đực chia sẻ.