Trở lại sau 2 năm “vắng bóng”, Cocobay Đà Nẵng phải đối mặt với những khó khăn gì?

“Trở lại” trong bối cảnh BĐS nghỉ dưỡng giảm sút…

Thông tin Cocobay sắp “trở lại” thị trường sau 2 năm “vắng bóng” đang gây xôn xao giới đầu tư địa ốc khi mới đây, ông Nguyễn Đức Thành - Chủ tịch Tập đoàn Empire Group chia sẻ kế hoạch phát triển của đơn vị trong những năm tới và sự “trở lại” của Cocobay Đà Nẵng vốn quá nhiều “tai tiếng” trong thời gian qua.

Theo đó, tại dự án Cocobay Đà Nẵng, đầu tháng 2 vừa qua, UBND TP Đà Nẵng có văn bản định phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết tại theo hướng chuyển đổi căn hộ khách sạn thành căn hộ chung cư, giảm nhà cao tầng và thêm biệt thự, nhà phố, thêm tiện ích trường học, bãi đỗ xe.

Theo quy họach mới được duyệt, tới đây Cocobay sẽ ra mắt thị trường: 55 lô nhà ở liền kề kết hợp kinh doanh, 57 lô biệt thự riêng lẻ, 120 lô biệt thự song lập, 218 căn nhà ở liền kề, 2.270 căn hộ chung cư và 1.370 căn hộ khách sạn.

Chia sẻ trên Báo Dân Trí mới đây, ông Nguyễn Đức Thành cho rằng, thay vì năm 2024 như kế hoạch cũ, chỉ năm 2022 thôi, Cocobay sẽ hoàn tất để thực sự là một trong những điểm đến du lịch của thế giới.

Có thể việc điều chỉnh quy hoạch, giúp Cocobay đa dạng hóa sản phẩm, hướng đến nhiều đối tượng khách hàng hơn, khiến vị chủ tịch này tự tin có thể đẩy nhanh được tiến độ dự án.

Tuy nhiên, nhìn vào thực tế thị trường bất động sản nghỉ dưỡng và riêng phân khúc căn hộ condotel trong thời gian qua đã cho thấy một sự thật ngược lại. Nếu như từ những năm 2016 – 2017, BĐS nghỉ dưỡng tăng trưởng tốt và gặt hái được nhiều thành công thì từ năm 2018 đến nay, thị trường này đã giảm sút rõ rệt. Trong đó, riêng phân khúc condotel tại đà nẵng, lượng hàng tồn kho đã vọt lên 91% vào quý II/2018.

Theo nhận định của DKRA, thị trường BĐS nghỉ dưỡng đã giảm nhiệt cả cung và cầu. Trong đó, thị trường này có sự phân hóa rõ nét về sức mua ở các chủ đầu tư khác nhau.

Cũng theo đơn vị này, ngay từ đầu năm 2018, nguồn cung BĐS nghỉ dưỡng đã sụt giảm mạnh. Quý II/2018 lượng cung tiếp tục giảm sút so với quý trước, tỉ lệ tiêu thụ đạt khoảng 47%, bằng 54% so với quý trước.

Đối với phân khúc căn hộ condotel, Báo cáo thị trường của DKRA cho biết, thị trường căn hộ nghỉ dưỡng condotel từ Đà Nẵng cho đến Phú Quốc trong các tháng 4, 5, 6/2018 có lượng tồn kho vọt lên ngất ngưởng. Toàn thị trường tung ra 2.100 căn nhưng chỉ tiêu thụ 850 căn.

Theo DKRA, phân khúc condotel đang rơi vào tình trạng ế ẩm, nguồn cung dư thừa trong khi sức tiêu thụ vô cùng ảm đạm. Tỷ lệ hấp thụ theo khu vực cũng đang ở mức đáng quan ngại. Phú Quốc và Bà Rịa – Vũng Tàu thanh khoản khả quan nhất thị trường nhưng mức hấp thụ cũng chỉ dừng ở ngưỡng 39-40%, tương đương mức tồn kho lần lượt là 61-60%.

Tại các thành phố du lịch biển còn lại có tỷ lệ hấp thụ căn hộ condotel ảm đạm hơn, lần lượt ghi nhận Khánh Hòa tiêu thụ (26%), Bình Định (22%), Đà Nẵng (9%). Như vậy, lượng hàng tồn kho căn hộ nghỉ dưỡng tại 3 tỉnh thành này lần lượt là 74-78-91%.

Nhiều chuyên gia nhận định năm 2019, BĐS nghỉ dưỡng tiếp tục đón nhận những thách thức mới khi thị trường bất động sản có những diễn biến khó lường về sự dịch chuyển của giới đầu tư.

Quá khứ nhiều “tai tiếng”

Tháng 7/2017, dự án Cocobay Đà Nẵng bị Thanh tra Bộ Xây dựng chỉ ra nhiều sai phạm.

Cụ thể, Tập đoàn Empire Group – chủ đầu tư dự án thực hiện đầu tư xây dựng dự án Cocobay Đà Nẵng đã tăng diện tích so với quy hoạch được duyệt; chưa có giấy phép xây dựng một số khối nhà; thi công một số hạng mục khi chưa được phê duyệt thiết kế bản vẽ thi công…

Bên cạnh đó, trong hoạt động kinh doanh bất động sản, về việc huy động vốn, chủ đầu tư nhận tiền mua nhà ở ứng trước của khách hàng vượt 70% giá trị hợp đồng trước khi bàn giao căn hộ của 30 căn hộ tại tòa nhà căn hộ khách sạn Cổ Cò 1, tổng giá trị vượt là 4.340.763.839 đồng.

Đặc biệt, về năng lực đầu tư tài chính của chủ đầu tư, theo báo cáo tài chính năm 2015 đã được kiểm toán, ghi nhận số vốn sở hữu của chủ đầu tư chỉ là 289.410.000.000 đồng, thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của Dự án Cocobay Đà Nẵng.

Với hàng loạt sai phạm này, Thanh tra Bộ Xây dựng đã từng xử phạt chủ đầu tư dự án Cocobay Đà Nẵng số tiền 540 triệu đồng, buộc ngừng thi công và tháo dỡ 8 Khối nhà liền kề Hoàng Gia tại lô đất HH8 và 5 Khối nhà liền kề vườn phố tại các lô đất HH3, HH4 và HH5.

Bị thanh tra và kết luận nhiều sai phạm, cộng với sự đi xuống của phân khúc thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, nhất là condotel, đã khiến dự án Cocobay Đà Nẵng đình trệ và CĐT dự án rơi vào cảnh khó khăn.

Ông Nguyễn Đức Thành - Chủ tịch Tập đoàn Empire Group mới đây cũng chia sẻ: “Quả thật, thời điểm đó chúng tôi khó khăn thực sự.” Bởi trong suốt gần hai năm trời, dự án không cấp được một giấy phép xây dựng nào và càng khó khăn hơn gấp bội khi những vấn đề pháp lý cho condotel - mô hình căn hộ khách sạn mà Cocobay đang theo đuổi - chưa ngã ngũ, khiến người mua thận trọng.

Dự án rơi vào bế tắc, không có giấy phép xây dựng, hàng không bán được trong khi công ty vẫn phải nuôi bộ máy nhân sự gần 2.000 người và tiếp tục đầu tư gần 2.000 tỷ đồng vào các hạng mục mới của dự án khiến dòng tiền và tài chính của công ty bị ảnh hưởng rất lớn.

Ông Thành cũng cho biết, Cocobay Đà Nẵng là dự án do lớp trẻ của Empire Group điều hành, đã gặt hái được những thành công lớn trong giai đoạn 2016 – 2017. Tuy nhiên, lớp lãnh đạo trẻ đã không tính đến những rủi ro về chính sách và không đủ “lỳ đòn” để đối mặt với những biến cố quá lớn đã phải “đầu hàng”.

Cản trở trong tương lai…

Trở lại thị trường với “cuộc chơi mới”, ông chủ Cocobay Đà Nẵng vẫn giữ nguyên kỳ vọng dự án sẽ là một điểm đến hoàn hảo hàng đầu Đông Nam Á.

Hơn nữa, Empire Group còn thể hiện tham vọng rất lớn khi ông Thành cho biết doanh nghiệp này sẽ tiếp tục làm 5 cái Cocobay nữa trên toàn Việt Nam.

Tuy nhiên, nhìn vào thực tế thị trường hiện nay thì liệu “sự trở lại” của Cocobay Đà Nẵng và những tham vọng lớn của Empire Group liệu có khả thi hay không vẫn là dấu hỏi.

Có thể khẳng định, một trong những yếu tố quan trọng, đang được giới đầu tư quan tâm nhất đối với loại hình căn hộ condotel hiện nay là vấn đề pháp lý. Đây cũng là một trong những nguyên nhân chính khiến thị trường condotel đi xuống khi khung pháp lý cho loại hình này chưa hoàn thiện.

Pháp luật vẫn chưa theo kịp để điều chỉnh, quản lý với loại hình này, nên đang tạo ra những rủi ro cho cả chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp. Trong khi đó, nhiều địa phương cũng tỏ ra lúng túng trong việc ứng xử với các dự án này.

Ông Nguyễn Trần Nam - Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cũng cho rằng, pháp lý cho các căn hộ condotel vẫn chưa được tháo gỡ gây tâm lý e ngại cho giới đầu tư.

Dù vậy, trên thị trường hiện nay, nhiều dự án condotel chỉ được cấp phép đất thương mại dịch vụ nhưng vẫn quảng cáo, hứa hẹn với khách về sổ đỏ lâu dài và thậm chí, một số địa phương đã “xé rào”, cấp sổ đỏ trái luật cho căn hộ condotel.

Đáng chú ý, mới đây nhất, TP Đà Nẵng đã đưa ra phương án thu hồi sổ đỏ có thời hạn lâu dài, đã cấp sai quy định cho 1 dự án bất động sản nghỉ dưỡng và cấp lại sổ đỏ chỉ còn thời hạn 39 năm.

Ngoài ra, trong quá trình giới thiệu sản phẩn, quảng cáo bán hàng, hầu hết các dự án condotel đều được chủ đầu tư đưa ra chương trình cam kết lợi nhuận 8%-12%/năm thời gian 5-10 năm và chia sẻ kỳ nghỉ 15-20 ngày/năm. Tuy nhiên hiện nay chưa có luật quy định cụ thể về tính pháp lý cho loại hình sở hữu cũng như quy định tính ràng buộc của những chương trình cam kết cho thuê và quy định chi phí vận hành mà khách hàng phải chịu.

Điều đó dẫn đến rủi ro cho những nhà đầu tư khi việc chi trả khoản cam kết hoàn toàn phụ thuộc vào khả năng khai thác của đơn vị vận hành dự án condotel…

Hải Lan

Theo KD&PL