Bất động sản cắt lỗ nhưng thanh khoản vẫn "mất hút"

"Đua nhau" giảm giá

Bà Hằng Nga (Nam Từ Liêm) ngao ngán vì bà và cô em gái đầu tư bất động sản trước thời điểm thị trường trầm lắng khoảng 1 tháng. Cú “sập” này khiến cả hai chị em đứng ngồi không yên khi Ngân hàng thông báo chuẩn bị tăng lãi suất thả nổi theo thị trường.

Bà Nga cho biết, hồi tháng 7/2022 tiền vay đầu tư một căn shophouse tại Hưng Yên lên đến 10 tỷ đồng với lãi suất ưu đãi từ ngân hàng mà bà Nga làm việc. Chưa dừng ở đó, cùng thời điểm này hai chị em bà Nga đầu tư thêm một căn hộ chung cư cao cấp tại Quận 9 (TP. HCM) bằng vốn vay của ngân hàng bảo lãnh lên tới 3 tỷ đồng.

Người tính không bằng trời tính, thị trường rơi vào ảm đạm, hầu như rất ít thanh khoản trên thị trường. Thậm chí nhiều nhà đầu tư đã nhanh tay cắt lỗ ít nhiều. 13 tỷ đồng mà hàng tháng hai chị em bà Nga phải trả lãi, đã ngốn hết cả lương và khoản nhà cho thuê. Cực chẳng đã, bà Nga đã rao bán căn shophouse cắt lỗ đến hơn 2 tỷ đồng nhưng vẫn không có người mua. Còn căn chung cư cũng gần như không có khách hỏi mặc dù đã cắt lỗ đến vài trăm triệu đồng.

Trên nhiều trang rao bán nhà đất, mạng xã hội hay những group môi giới địa ốc, mấy tuần nay liên tục xuất hiện các thông tin rao bán gấp bất động sản với giá thấp. Các cụm từ “kẹt tiền bán lỗ”, “bán cắt lỗ nhà đất”, “cắt lỗ cần bán gấp”, “nợ ngân hàng cần bán gấp”…

Mới đây, một dự án ở ven đô xây nhà rộng gần 100 m2, cao 4 tầng 1 tum vừa rao bán với mức cắt lỗ 2 tỷ đồng. Được biết, giá gốc của các căn biệt thự trước đó là gần 14,5 tỷ đồng. Nếu thanh toán trước 30% thì ngân hàng hỗ trợ vay 70% không lãi suất đến tháng 6/2023.

Cũng tại dự án này, căn liền kề hơn 50m2 chuẩn bị bàn giao, nhà đầu tư rao bán cắt lỗ hơn 1 tỷ đồng. Giá gốc căn liền kề hơn 6 tỷ đồng. Ông Nguyễn Văn Hùng, đầu tư căn liền kề tại vùng ven Hà Nội chia sẻ, căn liền kề này được vay ưu đãi từ mức 10,5%/năm trong năm 2022. Vừa bước sang những ngày đầu năm 2023, nhân viên ngân hàng đã thông báo lãi suất hơn 14%/năm.

Theo tính toán của ông Hùng, với 2 tỷ đồng vay ngân hàng, lãi suất cho năm 2023 sẽ ở mức trên 300 triệu đồng hoặc có thể cao hơn nữa. Trước tình hình khách mua nhà ngày càng ít, tồn kho sẽ tăng lên trong năm 2023 nên càng giữ lâu, chi phí càng nhiều. Do vậy, ông quyết định bán căn liền kề bằng đúng giá vốn mua của chủ đầu tư, giảm thêm cho khách mua các khoản thuế, phí… Tuy nhiên, rao bán 3 tháng nay vẫn chưa có khách chốt.

Hiện đất nền các tỉnh như Nam Định, Vĩnh Phúc, Bắc Giang.. không chỉ nhà đầu tư cắt lỗ mà thực trạng chung thị trường bất động sản ở những khu vực này cũng đang giảm 20-30% so với thời điểm hồi đầu năm 2022.

Phân khúc hợp lý sẽ có thanh khoản

Theo ghi nhận thực tế thị trường hiện nay, tình trạng người ôm đất nền giảm giá để có thể đẩy hàng đi ngày càng phổ biến. Tại những điểm diễn ra sốt đất hồi cuối năm 2021-2022 ở Bắc Ninh, Bắc Giang, khu vực ven Hà Nội (Hoài Đức, Đông Anh,...), có nhà đầu tư chào bán giảm giá từ 300-500 triệu đồng/lô đất do cần xử lý vấn đề về tài chính.

Đáng chú ý, hồi cuối năm 2022, một số chủ đầu tư đã tung ra chính sách giảm giá bán chung cư lên tới 50%, chiết khấu sâu từ 5-12% cho người mua có tiền thanh toán ngay hay thực hiện chuyển đổi trái phiếu trên chiết khấu. Thậm chí, rất nhiều doanh nghiệp đã “âm thầm” chuyển nhượng những dự án ngàn tỷ khi tự lượng thấy không đủ sức đầu tư tiếp để có thể tái cấu trúc, tái cơ cấu đầu tư.

Tại họp báo thường kỳ do Bộ Xây dựng tổ chức cuối tháng 12, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cũng cho rằng, doanh nghiệp bất động sản nên bán bớt các dự án chưa triển khai, tập trung hoàn thành sớm những dự án đang làm. Thông qua đó tạo ra dòng tiền thực hiện những dự án tiếp theo.

Theo ông Sinh, về lâu dài, khi triển khai thực hiện dự án, các doanh nghiệp phải dùng vốn vay cho dự án nào thì thực hiện dự án đó, tránh mất cân bằng tài chính.

Trao đổi với MarketTimes mới đây, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills nhận định, năm 2023 tính thanh khoản của thị trường có thể có những cải thiện hơn so với năm 2022. Tuy nhiên, sẽ được cải thiện trên một số phân khúc khi mà có nguồn cung mới và giá cả hợp lý.

Thực tế cho thấy, hiện trên thị trường đa phần hàng tồn là bất động sản cao cấp, phân khúc phù hợp túi tiền gần như biến mất. Bởi theo khảo sát của Savills, tỷ lệ của những căn biệt thự liền kề có giá 10 -30 tỷ đồng chiếm 55% tỷ trọng, trên 30 tỷ đồngchiếm 20% tỷ trọng và dưới 10 tỷ đồngchiếm 22% tỷ trọng. Có thể nhìn thấy giá đang neo ở mức cao mặc dù quý IV/2022 đã có dấu hiệu giảm giá tại phân khúc này.

Báo cáo tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội do Savills vừa công bố, cho thấy lượng giao dịch những tháng này thấp nhất trong các năm. Tính riêng quý 4/2022, chỉ có 196 giao dịch được thực hiện, giảm 34% theo quý và 52% theo năm. Trong năm 2022, có 1.458 giao dịch được thực hiện, mức thấp nhất tính từ năm 2015, giảm 44% theo năm.

Trong bối cảnh khó khăn hiện nay, hiện một số chủ đầu tư đã có sự điều chỉnh trong giá bán, giá sơ cấp đối với sản phẩm biệt thự trong quý 4 đã giảm 6% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt 130 triệu đồng/m2. Giá liền kề giảm nhẹ 1% xuống còn 172 triệu đồng/m2, shophouse giảm 10% còn 189 triệu đồng/m2.