Bẫy khách hàng bằng phiếu yêu cầu tư vấn, bảng đăng kí nguyện vọng?

Thực tế đã có khá nhiều dự án "mời" được khách hàng bỏ tiền ra lấy “phiếu yêu cầu tư vấn”, bảng đăng kí nguyện vọng. Đây là hình thức mà các doanh nghiệp "lấp liếm" cho việc huy động vốn trái phép của mình trong kinh doanh bất động sản.

Thông thường phiếu yêu cầu tư vấn bắt buộc khách hàng có nhu cầu đầu tư bất động sản phải đóng trước 30 -100 triệu. Thậm chí, nhiều sàn còn ưu tiên đóng trước 10 triệu, số tiền còn lại sẽ bổ sung trong vòng 24 giờ.

Theo nhiều Sale bất động sản cho biết, số tiền này chỉ là tiền giữ chỗ. Tới thời gian mở bán, nếu khách hàng lựa chọn được sản phẩm ưng ý thì sẽ chuyển số tiền giữ chỗ này thành tiền cọc và phải đóng thêm một số tiền nhất định để hoàn thành thủ tục đặc cọc dự án. Trường hợp, khách hàng không có nhu cầu tiếp tục mua thì số tiền giữ chỗ này sẽ được hoàn trả lại trong vòng 7 -10 ngày.

Mới đây, dự án Opal Skyline (đường Nguyễn Văn Tiết, TP. Thuận An, tỉnh Bình Dương), theo tìm hiểu,  dù mới đang đóng cọc thử tải, thì Chủ đầu tư - Công ty Cổ phần Kinh doanh Bất động sản Hà An đã "bắt tay" với thành viên của Công ty Cổ phần Tập đoàn Đất Xanh - Đất Xanh Group huy động vốn.

Cụ thể, sáng ngày 25/10/2020 mới đây, tại Trung tâm Sự kiện và Triển lãm White Palace (có địa chỉ tại 108 Phạm Văn Đồng, phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức) Công ty Cổ phần Dịch vụ Bất Động sản Đất Xanh thuộc Đất Xanh Group mở bán giai đoạn hai của dự án Khu căn hộ - thương mại dịch vụ cao tầng đường Nguyễn Văt Tiết  - Tên thương mại là Opal Skyline, khoảng hơn 1.000 người đã tham gia sự kiện này.

Có mặt tại sự kiện trong vai nhà đầu tư, người viết được các nhân viên tư vấn bán hàng của Đất Xanh Group giới thiệu dự án Opal Skyline thông qua việc quảng bá bằng những lời có cánh như: Opla Skyline biểu tượng mới của thành phố Thuận An, hay Opla Skyline chuẩn mực sống sang – Tâm điểm Thuận An,…. Đồng thời được các nhân viên sale của đơn vị này chào mời đầy hứa hẹn về tiến độ và giá thành.

Theo đó, mỗi khách hàng khi ký “bảng đăng ký nguyện vọng” với Công ty Cổ phần Dịch vụ Bất Động sản Đất Xanh sẽ phải đóng 200 triệu trong vòng 10 ngày (50 triệu là chọn giữ chỗ dưới hình thức “Phiếu yêu cầu tư vấn” và 150 triệu đặt cọc dưới hình thức “bảng đăng ký nguyện vọng”). Các nhân viên này cũng cho biết, dự án Opal Skyline là tên thương mại của dự án Khu căn hộ - thương mại dịch vụ cao tầng đường Nguyễn Văt Tiết  do Công ty Cổ phần Kinh doanh Bất động sản Hà An làm chủ đầu tư và đã có quy hoạch 1/500, đang trong quá trình xin giấy phép xây dựng. Đất Xanh Group chỉ là đơn vị phát triển dự án.

Ngoài ra, một dự án khác là Parkview Apartment mới đang trong giai đoạn ép cọc thử tải, chưa hoàn tất các thủ tục pháp lí, chưa được cơ quan có thẩm quyền cho phép đưa ra thị trường để kinh doanh. Nhưng công ty Unihomes đã “làm liều”, qua mặt chính quyền ồ ạt thu tiền khách hàng dưới hình thức đặt cọc giữ chỗ 30 triệu đồng/ phiếu

Theo hồ sơ phóng viên có được, dự án Parkview Apartment có tên đăng kí ban đầu là Chung Cư Hòa Bình được UBND Tỉnh Bình dương chấp thuận đầu tư cho Công ty TNHH Đầu tư và Xây dựng Minh Tuấn vào ngày 18/02/2020. Tuy nhiên, Công ty Unihomes lại giới thiệu ra thị trường Chủ đầu tư  khác là Công ty CP Đầu tư Phát triển Sài Gòn (SUDIC)

Được biết, Dự án Parkview Apartment được đơn vị phát triển dự án là Công ty CP Bất động sản Unihomes giới thiệu với khách hàng là dự án tiền năng lớn, có vị trí hai mặt tiền, nằm ngay khu trung tâm hành chính Thuận An, tỉnh Bình Dương, với quy mô hơn 7000 m2 với 2 block 23 tầng, tổng cộng 880 căn hộ trong không gian xanh tinh tế.

Tương tư, Happy One Thanh Lộc, Quận 12, TP.Hồ Chí Minh do Vạn Xuân Group làm chủ đầu tư đang được rao bán rầm rộ trên bãi đất trống.

Như quảng bá, dự án Happy One Thạnh Lộc có vị trí tại đường Thạnh Lộc 08, P.Thạnh Lộc, Q.12, TP.HCM với diện tích đất 3.061,1m2. Quy mô dự án gồm 1 block cao 19 tầng với tổng số 210 căn hộ, 6 căn penthouse và 3 căn shophose. Diện tích căn hộ từ 49 – 80m2, được thiết kế từ 1 - 3 phòng ngủ. Dự án do Công ty cổ phần Tập đoàn Địa ốc Vạn Xuânlàm chủ đầu tư.

Trong vai khách hàng, người viết liên hệ với nhân viên bán hàng và được cho biết: “Hiện dự án Happy One Thạnh Lộc đang tiến hành giữ chỗ 50 triệu/căn. Hiện tại dự án đang tiến hành giải phóng mặt bằng, đo đạc ép cọc. Dự án bên em đang "hot" lắm, anh không nhanh sẽ không còn đâu”.

Theo Điều 55, Luật Kinh doanh bất động sản (năm 2014) quy định điều kiện bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Phải có Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng; giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án. Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Ngoài ra, theo điểm a, khoản 2, điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, quy định không cho phép chủ đầu tư ký hợp đồng đặt cọc với cá nhân, tổ chức huy động vốn xây dựng dự án nhằm mục đích được ưu tiên đăng ký hoặc hưởng quyền mua nhà ở hình thành trong tương lai. Do đó, trước khi bán, cho thuê, mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê, mua.

Như vậy, một dự án chưa khởi công hay khởi công nhưng chưa hoàn thành và được nghiệm thu phần móng mà mở bán bằng hình thức "phiếu yêu cầu tư vấn, đăng ký nguyện vọng, biên bản nhận cọc…” là một hình thức không đúng theo các quy định của pháp luật. Tất nhiên, các Chủ đầu tư đều thừa biết một dự án như thế nào mới được phát sinh giao dịch. Nhưng tại sao họ vẫn tiến hành huy động vốn khi chưa được phép, có lẽ điều này không khó để hiểu và có câu trả lời.