Chu kỳ đóng băng bất động sản có lặp lại vào năm 2023-2024?

Kết quả nghiên cứu chu kỳ bất động sản Việt Nam trong vòng 28 năm qua (từ năm 1994 đến năm 2022) của Công ty Chứng khoán VNDirect ghi nhận, cứ 7 năm, thị trường sẽ xảy ra sốt đất, đóng băng một lần.

Nghiên cứu đơn vị này phân tích, giai đoạn 1994 - 1996, thị trường bất động sản xảy ra đợt sốt đất lần đầu tiên. Sau đợt sốt đất này, từ năm 1997 đến năm 1999 thị trường đóng băng lần thứ nhất. Đến năm 2000, tức 3 năm sau, thị trường mới xuất hiện đợt sốt đất lần thứ hai và cơn sốt này kéo dài âm ỉ sang các năm 2001 - 2002.

Sau lần tăng trưởng nóng, trường đóng băng trong thời gian dài, bắt đầu khủng hoảng từ năm 2003 và đà khủng hoảng kéo dài đến tận năm 2006. Khoảng cách của đợt đóng băng thị trường lần thứ nhất và lần thứ hai là 8 năm.

Đến năm 2007-2008, đợt sốt đất thứ ba diễn ra, nhưng 5 năm sau đó, từ cột mốc 2011 đến 2013, thị trường đóng băng lần thứ ba. Đây là giai đoạn đóng băng lâu nhất trong vòng ba thập kỷ qua.

Ở giai đoạn đóng băng lần 3 của thị trường địa ốc, bà Trần Khánh Hiền Giám đốc Khối Phân tích, Công ty Chứng khoán VNDirect chỉ ra, 4 yếu tố tác động giúp thị trường phá băng. Một là việc ban hành gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng vào tháng 1/2013. Hai là hạ lãi suất kích cầu. Ba là ban hành Luật đất đai 2013 giải toả các nút thắt pháp lý: chia nhỏ căn hộ, cho phép người nước ngoài sở hữu căn hộ trong thời gian 50 năm… Bốn, đến tháng 5/2013 thành lập VAMC ban hành chính sách xử lý nợ xấu bất động sản.

Nhờ các yếu tố trên mà vào thời điểm bất động sản đóng băng lần 3, giá nhà ở sơ cấp giảm mạnh 20-30%, đặc biệt ở các sản phẩm đầu cơ như đất nền và bất động sản cao cấp. Trên cơ sở đó, nguồn cung năm 2013-2014 dần trở lại trạng thái cân bằng khi phân khúc bình dân chiếm 50%, so với 25% trong năm 2011.

Thị trường bất động sản tan băng vào cuối năm 2014 và đợt nóng sốt lần thứ tư bắt đầu kéo dài đến năm 2019, sau đó chững lại. Dấu hiệu hạ sốt xuất hiện từ cuối năm 2018 và rõ rệt dần trong các năm 2019, 2020, 2021 với đà giảm tốc của thị trường mạnh dần.

Trong lịch sử gần 30 năm hình thành và phát triển, thị trường bất động sản đã chứng kiến các đợt nóng sốt - đóng băng khác nhau nhưng có một điểm chung là các chu kỳ được diễn ra đều đặn 7 - 8 năm/1 lần.

Với diễn biến khó khăn của thị trường từ đầu năm 2022, nhiều lo ngại cũng xuất hiện về sự đóng băng của thị trường địa ốc lặp lại theo lịch sử. Tuy nhiên, theo giới chuyên gia bất động sản, kịch bản đóng băng khó xảy ra khi thị trường của hiện tại đã “trưởng thành”, và thay đổi về quy mô, tính chuyên nghiệp của các chủ thể tham gia thị trường.

“Chững lại”, “đi ngang” là những từ mà giới chuyên gia, lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc mô tả cho diễn biến của thị trường bất động sản 2022- nửa đầu năm 2023. Theo ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc, so với thời điểm 2011-2013, thị trường bất động sản hiện tại vẫn ghi nhận thanh khoản, dù lượng giao dịch giảm tới 40%.

Tín hiệu tích cực của thị trường về thanh khoản đã bắt đầu xuất hiện kể từ thời điểm sau Tết Nguyên đán, trên thị trường thứ cấp. Trong toạ đàm diễn ra mới đây, ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Cen Group chia sẻ, loại hình chung cư mini cho thuê luôn “cháy hàng”. Doanh nghiệp này rao bán căn hộ cũng ghi nhận con số giao dịch lên tới 50 căn trong 20 ngày.

Những con số giao dịch này là minh chứng cho thị trường đang có sức hồi ấm trở lại.

Tuy nhiên, ông Vũ Cương Quyết cũng thừa nhận, ngoài một số phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực, có loại hình gần như “đóng băng” đơn cử bất động sản nghỉ dưỡng hoặc đất nền ở khu vực từng tăng nóng.

Ở góc nhìn đầy cẩn trọng, bà Trần Khánh Hiền cho rằng, sự phát triển của ngành bất động sản luôn phụ thuộc vào bức tranh chung của nền kinh tế. Mặc dù, nền kinh tế chúng ta có những dấu hiệu phục hồi ban đầu và bức tranh kinh tế vĩ mô Việt Nam được đánh giá vẫn ổn định khi Chính phủ làm tốt trong cuộc chiến chống lạm phát. Nhưng cũng không thể loại trừ nguy cơ rơi vào tình trạng đóng băng của thị trường bất động sản khi tình hình kinh tế - địa chính trị trên toàn cầu vẫn mang nhiều bất ổn.