Đề xuất giao dịch qua sàn: “Có thì lo mà không thì dở”

Theo VARS, đề xuất giao dịch qua sàn trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) xuất phát từ việc quy định này đã từng được đưa vào Luật Kinh doanh bất động sản từ năm 2006, nhưng rồi sau đó lại bị loại bỏ trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Sau khi đề xuất được đưa ra, thời gian qua xuất hiện lo ngại cho rằng, quy định này không những không đạt được mục tiêu đề ra là hạn chế trốn thuế mà còn này sinh nhiều tiêu cực, tạo rào cản trong bối cảnh thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn. Đề xuất này có thể sinh ra “đặc quyền, đặc lợi" cho các sàn giao dịch bất động sản, vi phạm quyền tự chủ kinh doanh của các chủ đầu tư dự án và sẽ làm tăng thêm giá bán nhà.

Trong đó, vấn đề mà nhiều thành viên thị trường lo ngại là hiện tượng các sàn giao dịch bất động sản câu kết với nhau vì mục đích lợi nhuận làm nhiều loạn thị trường, không phản ảnh đúng quan hệ cung cầu, giá cả.

Tuy nhiên, trong thời gian qua, khi giao dịch qua sàn không bị bắt buộc, đã có rất nhiều phi vụ chủ đầu tư “nói một đằng, làm một nẻo”, lừa đảo, đưa ra thị trường những sản phẩm nhập nhèm về điều kiện bán hàng hoặc thiếu các thủ tục pháp lý.

Hậu quả để lại là gây nhiều bất ổn cho thị trường bất động sản Việt Nam với những vụ khách hàng, nhà đầu tư khiếu nại, kiện cáo, tranh chấp, biểu tình... Mặt khác, tình trạng trốn thuế, rửa tiền. cũng đang diễn ra và rất khó kiểm soát.

Thực tế, không phải tất cả nhà đầu tư đều vì hám lợi mà mắc bẫy lao vào những dự án “ma”. Nhiều vụ việc kéo dài từ năm này sang năm khác, do chủ đầu tư không thực hiện đúng cam kết trong hợp đồng, hay với phương thức kinh doanh bất động sản “ma" như kiểu đa cấp với số nạn nhân lên đến hàng ngàn, là hệ lụy do thiếu hiểu biết, là thiệt thòi do thị trưởng và pháp luật hiện hành đang thiếu một cơ quan trung gian giao dịch kiểm tra, thẩm định thông tin sản phẩm, dự án bất động sản.

Bên cạnh đó, hiện nay, hầu hết các dự án vẫn thường không trực tiếp bán vào đó, các giao dịch mua/bán nhà đất, đặc biệt là các loại hình sản phẩm thành trong tương lai vẫn thực hiện qua sàn giao dịch độc lập hoặc qua các sản riêng do chủ đầu tư lập để tiếp cận người mua nhà.

Hầu hết các chủ đầu tư đều nhận thức được cần phải giao dịch qua sàn trước khi bán sản phẩm ra thị trường, nhất là với sản phẩm hình thành trong tương lai. Hầu hết các chủ đầu tư đều phối hợp với các sàn để tận dụng khả năng làm thị trường, tiếp thị sản phẩm và dữ liệu khách hàng của sàn phân phối, nhằm mang lại dòng tiền ban đầu cho dự án. Sau đó, bộ phận kinh doanh của doanh nghiệp mới bán nốt những sản phẩm còn lại.

Thực trạng trên cho thấy, đề xuất giao dịch qua sàn “Có thì lo mà không thì dở” và câu hỏi đặt ra là giao dịch qua sàn nên “chốt cứng” hay khuyến khích?

VARS nhấn mạnh: Việc Bộ Xây dựng đưa dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), trong đó luật hóa vai trò sàn giao dịch bất động sản bằng việc “các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch môi giới bất động sản” là rất cần thiết và hợp lý.

Tuy nhiên, cần có quy định ràng buộc trách nhiệm của các sàn, môi giới bất động sản khi thực hiện môi giới và nhận khoản chi phí hoa hồng để tránh những hệ lụy không đáng có.

Nhà nước có thể thông qua các sàn để nắm bắt đầy đủ hơn thông tin về thị trường bất động sản, qua đó có thể đưa ra các quyết sách vĩ mô đúng dẫn, kịp thời và sát với tình hình thực tế.

Điều quan trọng là phải mua - bán đúng luật. Bất động sản không phải là một hàng hóa đặc thù, kém phổ thông như nợ xấu nên sàn giao dịch bất động sản đã tồn tại từ lâu.

Mỗi môi giới phải có định danh riêng, mỗi bất động sản phải được cấp mã định danh để dễ dàng theo dõi, kiểm soát biến động giao dịch. Thậm chí cần có trung tâm lưu ký các mã bất động sản và các môi giới là thành viên của trung tâm lưu ký đó thì mọi thông tin đều minh bạch, người đi mua bất động sản sẽ không phải lo về việc tiếp nhận thông tin không chính xác.