Đề xuất xử lý xây nhà biến tướng thành chung cư mini

Cuối tháng 12/2020, tại TP. HCM, Thanh tra Bộ Xây dựng tổ chức Hội nghị “Tọa đàm và tổng kết thực hiện Nghị định số 139/2017/NĐ-CP (Nghị định 139) của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong các lĩnh vực quản lý Nhà nước ngành Xây dựng”.

Tại hội nghị, ông Trương Công Nam - Phó Chánh Thanh tra Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, hiện nay, rên địa bàn TP xuất hiện một số trường hợp người dân xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ (có quy mô, diện tích lớn), tuy nhiên, trong quá trình xây dựng, chủ đầu tư tự ý ngăn chia thành nhiều phòng thành chung cư mini hoặc phân thành nhiều căn nhà để kinh doanh.

Đối chiếu với Điều 98 Luật Xây dựng, Sở Xây dựng nhận thấy, hành vi ngăn chia bên trong công trình không làm thay đổi một trong các yếu tố về vị trí, diện tích xây dựng; quy mô, chiều cao, số tầng của công trình và các yếu tố khác ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực chính thì không xem là hành vi sai phép.

Ông Trương Công Nam - Phó Chánh Thanh tra Sở Xây dựng TP. HCM.

Như vậy, để ngăn chặn và xử lý đối với hành vi xây dựng chưng cư mini, xây dựng nhà 3 chung trên địa bàn thành phố thì phải áp dụng quy định nào để xử lý?

"Nghị định chỉ quy định xử phạt hành vi xây dựng nhà ở riêng lẻ ở khu vực đô thị, không quy định xử phạt hành vi xây dựng nhà ở riêng lẻ (không phép, sai phép) ở khu vực nông thôn; chưa rõ trong việc xác định hành vi tái phạm để xử phạt; xử lý vi phạm hành chính đối với việc thực hiện sai công năng như: Chung cư mini, nhà 3 chung; áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả đối với công trình không phép, sai phép, sai chỉ giới xây dựng, sai thiết kế, sai quy hoạch..." - ông Nam nói.

Trong khi đó, ông Huỳnh Phạm Tuấn Anh - Phó Giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương nêu ra tình trạng, một số chủ đầu tư dự án nhà ở và các tổ chức, cá nhân có liên quan, trong quá trình triển khai việc đầu tư xây dựng dự án chưa hoàn chỉnh các thủ tục theo quy định nhưng đã có các hoạt động tiếp thị, quảng bá sản phẩm nhà ở tại dự án cho khách hàng có nhu cầu và có lập các thỏa thuận dưới các hình thức như: Giấy xác nhận ưu tiên; Hợp đồng dịch vụ môi giới độc quyền; Hợp đồng đặt chỗ, đặt cọc; Phiếu đăng ký giữ chỗ và phiếu thu… Các văn bản thỏa thuận này được lập có chữ ký của khách hàng và dấu, chữ ký của chủ đầu tư dự án.

Ngoài ra, còn có trường hợp một tổ chức, doanh nghiệp khác lập các văn bản dưới hình thức thỏa thuận tìm hiểu sản phẩm dự án, tìm hiểu thị trường để giới thiệu cho khách hàng nhưng bản chất là nhằm mục đích giao dịch các sản phẩm bất động sản tại dự án chưa đảm bảo các điều kiện để thực hiện việc kinh doanh bất động án theo quy định pháp luật.

Các văn bản được liệt kê như trên có một số loại tuy không thể hiện với tiêu đề là hợp đồng nhưng hầu hết thể hiện các nội dung của Hợp đồng theo quy định của Điều 398 Bộ Luật Dân sự nhằm để thỏa thuận để thực hiện các giao kết về các hoạt động kinh doanh bất động sản không đúng quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Vậy việc lập các thỏa thuận dưới các hình nêu trên có được coi là hành vi vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản quy định tại Chương V Nghị định số 139/2017/NĐ-CPcủa Chính phủ không?

Từ những bất cập trên, Sở Xây dựng TP.HCM kiến nghị Bộ Xây dựng tham mưu Thủ tướng Chính phủ ban hành Nghị định hướng dẫn thi hành các biện pháp ngăn chặn, xử lý công trình vi phạm trật tự xây dựng.

Theo Sở này, đây là việc cấp bách, bởi, Nghị định số 180/2007 của Chính phủ quy định cụ thể các biện pháp ngăn chặn, xử lý công trình vi phạm trật tự xây dựng. Tuy nhiên, đến nay Nghị định này đã hết hiệu lực thi hành.

Trong khi đó, Sở Xây dựng Bình Dương đề nghị cụ thể hóa cách tính giá trị xử lý đối với trường hợp áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả buộc thu lại số lợi bất hợp pháp.

Đồng thời, Sở kiến nghị Bộ Xây dựng bổ sung thêm các khái niệm, các từ ngữ còn có sự hiểu không giống nhau hoặc chưa có quy định tại các văn bản pháp luật liên quan như: Cách xác định “ngày dự án được bàn giao, đưa vào sử dụng”; làm rõ về công trình lắp ghép di động, container; “công trình khác”…