"Gáo nước lạnh" chiều đông cho nhà đầu tư cổ phiếu bất động sản ham "đếm cua" quỹ đất

Thời gian qua, nhiều cổ phiếu bất động sản tăng rất nóng nhưng đà tăng nóng này không đến từ kết quả kinh doanh nổi bật của doanh nghiệp mà đến từ những màn "đếm cua" quỹ đất. Cổ phiếu bất động sản mà sở hữu quỹ đất càng lớn giá càng tăng mạnh. Thời của các màn "đếm cua" quỹ đất!

Sự tăng giá nóng của nhóm này được giới tài chính ví như những "cục than hồng" rủi ro cho ai là người nắm cuối cùng.

"Gáo nước lạnh" cho nhà đầu tư cổ phiếu bất động sản

Phiên giao dịch ngày 3/11, nhiều cổ phiếu bất động sản đã rơi vào thảm cảnh sáng tăng mạnh thậm chí sáng trần, chiều sàn như NLG, NTL, DIG, HDG, HDC, DRH, KBC, IDJ, CKG, L14, BCG… Một số khác thoát cảnh giảm sàn nhưng cũng giảm mạnh như IJC, DXG, TCH, KDH,… Nhiều nhà đầu tư mua trần phiên sáng đã ngay lập tức phải trả giá -14% ngay trong ngày. Thảm cảnh giảm sàn chính là "gáo nước lạnh" cho những cục than nóng hay là báo hiệu về đà tăng nóng của nhóm cổ phiếu này.

Cổ phiếu DIG của Tổng công ty Đầu tư và Phát triển Xây dựng đã có đà tăng rất nóng trong thời gian qua. Ngay phiên giao dịch ngày 3/11, DIG cũng tăng trần đặc biệt lên 62.200 đồng/cổ phiếu ngay trong buổi sáng, tuy nhiên, đà tăng không được giữ vững. Sang buổi chiều, DIG đã lao dốc và dư bán sàn gần 3 triệu cổ phiếu. Thanh khoản cổ phiếu cũng ở mức cao với gần 23 triệu cổ phiếu.

Tính từ đầu tháng 10 đến nay, DIG đã tăng giá gấp đôi chỉ trong hơn 1 tháng từ mức 30.500 đồng lên mức 62.200 đồng/cổ phiếu.

Về kết quả kinh doanh, DIG không có quá nhiều nổi bật. Quý 3/2021, DIG có doanh thu 539 tỷ đồng, giảm 44%, lợi nhuận sau thuế đạt 42,2 tỷ, giảm 44% so với cùng kỳ. Luỹ kế 9 tháng năm 2021, DIG đạt doanh thu 1.655 tỷ đồng, giảm 11,3% so với cùng kỳ, lợi nhuận sau thuế tăng nhẹ 5,6% lên mức 139 tỷ.

Tuy nhiên, DIG được nhà đầu tư kỳ vọng ở quỹ đất rộng lớn của mình. DIG sở hữu quỹ đất lên tới 8.000 ha trải rộng nhiều tỉnh thành như Bà Rịa - Vũng Tàu, Đồng Nai, Hậu Giang và Vĩnh Phúc, Hà Nam…nhưng nhiều năm nay DIG khá chật vật để biến quỹ đất đem về những khoản lợi nhuận lớn cho mình. Tức là giữa việc "đếm cua" quỹ đất thành con số lợi nhuận vẫn còn khoảng cách rất lớn.

Cổ phiếu KBC của Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc cũng có phiên giảm sàn xuống 48.000 đồng/cổ phiếu trong khi phiên sáng vẫn xanh bát ngát. Trong hơn một tháng qua, KBC có đà tăng mạnh từ 35.000 đồng/cổ phiếu lên mức 52.500 đồng/cổ phiếu bất chấp kết quả kinh doanh lỗ 59 tỷ đồng quý 3. KBC được lọt vào danh sách các cổ phiếu càng lỗ càng tăng giá.

Nhà đầu tư cũng kỳ vọng vào quỹ đất khu công nghiệp và thương mại của KBC. Công ty cũng liên tục tăng vốn 100 triệu cổ phiếu và phát hành trái phiếu trong thời gian gần đây để phục vụ cho nhu cầu đầu tư của doanh nghiệp. Tổng quỹ đất đầu tư của KBC hiện nay đang sở hữu hơn 5.278 ha đất khu công nghiệp và 938,6 ha đất khu đô thị tập trung ở cả ba miền Bắc – Trung – Nam.

Cổ phiếu IDJ của Công ty cổ phần Đầu tư IDJ Việt Nam hôm nay cũng giảm sàn còn 61.100 đồng/cổ phiếu sau khi thiết lập mức giá đỉnh 73.400 đồng/cổ phiếu. IDJ có mức tăng ngoạn mục trong tháng qua khi liên tục tăng trần, bất chấp cổ phiếu trong diện cảnh báo.

IDJ có đà tăng dài từ mức 13.000 đồng lên mức đỉnh cao nhất, tương ứng tăng gần 460% chỉ trong vòng 3 tháng. Dù có kết quả kinh doanh quý 3 tăng trưởng đột biến với doanh thu 243 tỷ, lợi nhuận 56,7 tỷ đồng, tăng gấp 3 lần cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, đà tăng của cổ phiếu đã chạy trước kết quả kinh doanh khá dài do nhà đầu tư chứng khoán kỳ vọng vào quỹ đất khủng của doanh nghiệp này: dự án Apec Mandala Wyndham Mũi Né, Apec Diamond Park Lạng Sơn, Apec Mandala Wyndham Hải Dương,…

L14 cũng có đà tăng giá mạnh mẽ trong tháng 10 khi cổ phiếu đã cán mốc 240.000 đồng/cổ phiếu vào phiên hôm qua 2/11 và giảm sàn còn 216.000 đồng/cổ phiếu vào phiên hôm nay. PE của cổ phiếu đã tăng lên mức 109 lần gấp 6,5 lần so với PE chung của VN-Index. Trong khi đó doanh thu quý 3/2021 và lợi nhuận sau thuế của L14 chỉ lần lượt ở mức 27 tỷ và 14 tỷ đồng, không có nhiều đột phá. Chủ yếu nhà đầu tư kỳ vọng vào dự án Khu đô thị mới Nam Minh Phương có diện tích 54ha, tuy nhiên, dự án này sau nhiều năm vẫn chỉ là "đếm cua" quỹ đất mà chưa thể hiện thực hoá thành lợi nhuận của doanh nghiệp.

Một số cổ phiếu khác như LDG, SCR,…cũng có đà tăng giá mạnh những phiên gần đây vì có quỹ đất lớn.

Ai sẽ là người cầm hòn than nóng cuối cùng?

Trao đổi với phóng viên, ông Nguyễn Thế Minh, Giám đốc phân tích Công ty Chứng khoán Yuanta cho biết, dù chương trình phục hồi kinh tế 800.000 tỷ năm 2022-2023 đã được trình lên Chính phủ có nội dung đầu tư công, song việc giải ngân hiện nay vẫn còn rất thấp, do đó giá cổ phiếu bất động sản tăng nóng thời gian qua chủ yếu là tâm lý đầu cơ.

"Đại dịch Covid-19 đã ảnh hưởng rất lớn đến ngành bất động sản, tôi dự phải sang năm 2022 thì bất động sản mới hồi phục lại. Giá cổ phiếu tăng nóng hiện tại chỉ là nhà đầu tư đang quá kỳ vọng, hiện tại thanh khoản bất động sản vẫn thấp, năm sau có chăng thanh khoản mới trở lại như trước.

Cổ phiếu bất động sản tăng nóng vừa rồi hầu hết là các cổ phiếu nhỏ, midcap, còn lại những ông lớn như VHM, NVL không tăng nhiều. Quý 4 của doanh nghiệp bất động sản vẫn là con số xấu. Doanh nghiệp bất động sản bản chất đang thiếu tiền, dù báo lãi nhưng dòng tiền kinh doanh đang âm nặng, thanh khoản đang có vấn đề lớn, cần dòng vốn bơm vào hay còn gọi là bơm máu. Vốn bơm vào thì có hai nguồn chủ yếu là đi vay ngân hàng và trái phiếu. Đi vay thì ngân hàng rất khó để cho vay bất động sản thời điểm này, còn phát hành trái phiếu cũng đang bị siết ở phía cơ quan quản lý như Bộ Tài chính. Do đó các doanh nghiệp bất động sản nhỏ chỉ còn con đường duy nhất đó là tăng vốn, mà muốn tăng vốn phát hành thêm giá cổ phiếu buộc phải tăng và lợi nhuận doanh nghiệp phải tốt", ông Minh phân tích.

Theo vị chuyên gia này, các doanh nghiệp có quỹ đất lớn, nợ vay cao đang gặp vấn đề trong lúc thị trường bất động sản mất thanh khoản như hiện nay. Do đó, lợi nhuận chủ yếu được thực hiện từ việc bán buôn, chuyển nhượng dự án, đầu tư tài chính. Việc này được tiến hành để kịp ghi nhận lợi nhuận trong quý 4 và làm hồ sơ tăng vốn vào quý 1/2022.

"Bất động sản luôn cần vốn, khi nguồn vốn đang bị ách tắc thì họ phải làm vậy trong lúc chờ bank nới room tín dụng và Bộ Tài chính nới lỏng việc phát hành trái phiếu. Tuy nhiên, nếu thanh khoản thị trường bất động sản và dòng tiền không nhanh chóng hồi phục cổ phiếu bất động sản có thể điều chỉnh mạnh. Lúc đó sẽ là cơ hội cho các doanh nghiệp lớn như Vinhomes, Novaland, Khang Điền, Nam Long…mua lại những tài sản giá rẻ.

Đó là ở góc độ doanh nghiệp, còn ở góc độ cổ phiếu, nếu như tăng giá quá nóng mà game không thành công, dòng tiền sẽ bị rút ra mạnh thì những nhà đầu tư vào sau, ai cầm cục than cuối coi là chết thôi", ông Minh nói.