Quá tải hạ tầng, giá nhà khu vực Lê Văn Lương vẫn tăng mạnh

Loạt dự án xây vượt quy hoạch, dân số tăng gấp đôi, gấp ba

Thanh tra Bộ Xây dựng vừa ký ban hành Kết luận thanh tra số 39/KL-TTr ngày 17/5/2022 liên quan đến công tác quy hoạch xây dựng, điều chỉnh quy hoạch và quản lý xây dựng khu vực hai bên tuyến đường Lê Văn Lương, Tố Hữu, Nguyễn Thanh Bình, khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính (Hà Nội).

Kết luận đã chỉ ra loạt vi phạm trong quy hoạch, xây dựng các dự án cao ốc hai bên tuyến đường này. Đặc biệt là việc điều chỉnh quy hoạch, với chiều dài 2 km, tuyến đường Lê Văn Lương đang phải "gánh" hơn 40 tòa chung cư, nhà cao tầng. Nhiều dự án trong số này được cấp phép để xây vượt tầng, chuyển đổi mục đích sử dụng, đặc biệt có dự án tăng số tầng từ 5 tầng lên 30 tầng.

Trong đó, tại dự án tổ hợp văn phòng, dịch vụ thương mại và nhà ở Thành An Tower do Tổng công ty Thành An - Công ty TNHH Một thành viên là chủ đầu tư đã được điều chỉnh từ 5 tầng lên 30 tầng.

Tại dự án khu hỗn hợp văn phòng cho thuê - nhà ở tại ô đất 3.10-NO do liên danh Hadico và Công ty TNHH MTV Kinh doanh dịch vụ nhà Hà Nội là chủ đầu tư, sau điều chỉnh, đã làm tăng tầng cao từ trung bình 6,5 tầng lên 25 tầng khối văn phòng, 27 tầng khối nhà ở, phát sinh tăng dân số 754 người, diện tích sàn xây dựng tăng thêm 10.794m2.

Ở dự án công trình trung tâm thương mại và văn phòng cho thuê số 19 đường Lê Văn Lương do Công ty TNHH Xuất nhập khẩu và Đầu tư Sao Mai làm chủ đầu tư, được điều chỉnh đất ở thành trung tâm thương mại và văn phòng cho thuê, tầng cao từ trung bình 7,5 tầng (7-9 tầng) thành 16 tầng…

Còn tại cụm nhà ở hỗn hợp chung cư kết hợp với văn phòng và siêu thị tại ô đất có ký hiệu 2.5HH đường Lê Văn Thiêm đã điều chỉnh tầng cao từ trung bình 6,5 tầng thành 25 tầng, điều chỉnh tăng số căn hộ từ 352 thành 740 căn, dân số tăng từ 2.112 người lên 2.652.

Tương tự, tại dự án HAAC1 Time Tower do Công ty CP Xây dựng số 1 Hà Nội là chủ đầu tư đã điều chỉnh tăng tầng cao từ trung bình 7,2 tầng thành 25 tầng, mật độ xây dựng từ 56,7% lên 59,53%, tăng thêm dân số (tạm tính) 680 người.

Tại dự án tòa nhà hỗ hợp văn phòng và căn hộ chung cư do Công ty CP Xây dựng Licogi 19 là chủ đầu tư đã điều chỉnh chức năng ô đất từ đất cơ quan sang hỗn hợp, tăng tầng cao từ 8 tầng thành 25 tầng, tăng thêm dân số 648 người.

Ở dự án chung cư Star City do Công ty CP Đầu tư và Thương mại Vneco là chủ đầu tư đã điều chỉnh chức năng ô đất từ công cộng thành phố thành hỗn hợp dịch vụ thương mại kết hợp với văn phòng và nhà ở chung cư, tăng tầng cao từ 16 tầng lên 27 tầng, dấn số tăng thêm 1.492 người.

Dự án Dịch vụ và thương mại, công cộng nhà ở và nhà trẻ do Công ty CP dịch vụ và kinh doanh bất động sản là chủ đầu tư, đã điều chỉnh từ công cộng thành phố thành dịch vụ công cộng và văn phòng, nhà ở rồi thành dịch vụ thương mại, công cộng nhà ở và nhà trẻ. Tăng tầng cao trung bình từ 18,5 tầng thành 35 tầng.

Cơ quan xác định việc điều chỉnh này là không phù hợp với quy hoạch chung khu vực, nhiều dự án không thuộc các trường hợp điều chỉnh, không tính toán về giải pháp hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội…

Nguy cơ “bùng nổ” tranh chấp chung cư trong tương lai?

Trước thực trạng nhiều dự án dọc tuyến đường lê Văn Lương vướng nhiều sai phạm, nhiều cư dân mua nhà tại các dự án sai phạm đang rất lo lắng về việc căn hộ chung cư có thể sẽ không được cấp sổ đỏ. Trong khi đó, một số người đang tìm hiểu, muốn mua nhà tại khu vực này cũng ngừng việc mua và chuyển hướng sang tìm dự án khác, khu vực khác do lo ngại việc các dự án sai phạm sẽ không được cấp “sổ đỏ”.

Vì vậy, mặc dù giá căn hộ trên đường Lê Văn Lương không giảm nhưng khả năng thanh khoản lại có xu hướng giảm sau khi có thông tin về sai phạm. Một môi giới cho biết, khách hàng anh đang chăm sóc đều đã quay lưng sau khi nắm được thông tin sai phạm của dự án trên truyền thông.

Bàn về vấn đề pháp lý của những dự án sai phạm, trả lời báo Tiền Phong, Chuyên gia pháp lý của công ty CP truyền thông Luật Việt Nam cho biết, khách hàng mua căn hộ xây dựng trái phép, sẽ gặp phải những rủi ro pháp lý như: Không được bàn giao căn hộ mong muốn sở hữu do công trình bị phá dỡ (Căn cứ Khoản 15 Điều 16 Nghị định 16/2022 về vi phạm quy định về trật tự xây dựng thì công trình xây dựng trái phép sẽ bị buộc phá dỡ); Hợp đồng ký kết giữa khách hàng và chủ đầu tư bị vô hiệu và trong trường hợp này khách hàng sẽ được hoàn trả số tiền đã thanh toán cho chủ đầu tư để mua căn hộ...

Chuyên gia pháp lý của Luật Việt Nam nói: “Đồng thời, khách hàng sẽ được bồi thường thiệt hại trong trường hợp này. Tuy nhiên, để được bồi thường thì khách hàng sẽ phải mất thời gian và chi phí để thực hiện các thủ tục khiếu nại, khiếu kiện lên cơ quan chức năng. Tuy nhiên, còn phải phân tích từng trường hợp cụ thể mới có thể đưa ra nhận định đúng nhất”.

Mặt khác, khi chủ đầu tư có các hành vi vi phạm như vi phạm quy hoạch gây hậu quả nghiêm trọng như tăng chiều cao công trình, tăng hệ số sử dụng đất, chuyển đổi công năng từ văn phòng, dịch vụ thương mại thành chung cư nhà ở với mật độ dày đặc, thiết kế căn hộ diện tích nhỏ, xây tăng số lượng căn hộ, không đảm bảo điều kiện an toàn về công trình xây dựng, bàn giao nhà cho cư dân vào ở khi chưa đủ điểu kiện…

Từ đó ảnh hưởng đến quyền lợi của các hộ dân khi mua bất động sản cũng như làm thủ tục xét cấp sổ đỏ, các căn hộ tại dự án vi phạm có thể không được cấp hoặc chậm cấp sổ đỏ… Điều này có thể dễ dẫn đến tranh chấp khiến kiện giữa cư dân và chủ đầu tư, đặc biệt với hàng loạt khu chung cư vi phạm trên tuyến đường Lê Văn Lương, rất có thể sẽ dẫn đến sự bùng nổ những cuộc tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến việc cấp sổ đỏ cho cư dân trong tương lai…

Giá nhà ở tại khu vực Lê Văn Lương tăng mạnh

Theo ghi nhận, thời gian qua tuyến đường Lê Văn Lương thường xuyên xảy ra tình trạng ùn tắc giao thông, đường ngập lụt, quá tải khi dân số tăng thêm gấp đôi, gấp ba so với quy hoạch ban đầu…

Mật độ dân cư tăng cao cộng với việc bố trí nhiều tòa nhà văn phòng, các chung cư mọc lên như nấm là một phần nguyên nhân khiến trục đường Lê Văn Lương - Tố Hữu thường xuyên ùn tắc. Phương tiện nối đuôi nhau di chuyển chậm chạp. Khi một sự cố giao thông phát sinh, dòng xe ùn tắc có thể kéo dài nhiều km. Tuyến đường vốn đã chật hẹp và đông xe cộ, trong khi phải dành riêng một làn đường cho xe buýt nhanh BRT càng khiến tình trạng ùn tắc giao thông thêm trầm trọng.

Tại đường Tố Hữu (Lê Văn Lương kéo dài), Thanh tra Bộ xây dựng cũng chỉ ra nhiều sai phạm trong quy hoạch khiến mật độ chung cư dày đặc. Đoạn nút giao Tố Hữu - Khuất Duy Tiến thường xuyên ùn tắc do lưu lượng phương tiện lớn. Ngoài ra, việc hầm chui Lê Văn Lương chưa hoàn thiện cũng là một trong những nguyên nhân khiến tình trạng ùn tắc trên tuyến đường này thêm trầm trọng.

Mặc dù vậy, giá bán các căn hộ dọc tuyến đường Lê Văn Lương tăng khá cao, tốc độ tăng giá rất mạnh và vẫn luôn duy trì ở mức cao, bất chấp những bất cập nêu trên.

Theo khảo sát, tại dự án BRG Diamond Residence mức giá dao động từ 65 - 75 triệu đồng/m2. Theo tìm hiểu, mức giá tại dự án đã điều chỉnh 2 lần kể từ đợt mở bán đầu tiên vào năm 2020, khi đó có giá khoảng 60 triệu đồng/m2. Đến tháng 5/2022, chủ đầu tư đã điều chỉnh lên mức giá 65 - 75 triệu đồng/m2.

Tương tự, bán các căn chung cư tại dự án Golden Palm hiện dao động từ 43 - 53 triệu đồng/m2. Mức giá này đã tăng khá mạnh so với thời điểm lần đầu dự án được mở bán ra thị trường vào năm 2017. Giá bán căn hộ tại đây khi đó chỉ dao động từ 25-40 triệu đồng/m2.

Dự án căn hộ Starity hiện có mức giá dao động từ 36 - 40 triệu đồng/m2. Tăng đáng kể so với thời điểm mới mở bán với giá từ 31 triệu/m2 (đối với căn hộ chưa bao gồm nội thất) và từ 33 triệu/m2 (đã bao gồm đầy đủ nội thất).

Một số dự án như Hà Nội Center Point là 45 - 50 triệu đồng/m2; Handiresco có giá bán dao động 44 - 47 triệu đồng/m2; chung cư Ban cơ yếu chính phủ trong khoảng 37- 43 triệu đồng/m2… Mức giá này đã tăng trung bình khoảng 5%, thậm chí có dự án tăng khoảng 10% so với năm 2021.

Một trong những dự án có mức giá rẻ nhất ở đây là Chung cư Việt Đức Complex, với vị trí không đẹp bằng nên được rao bán với giá mềm hơn từ 27 - 39 triệu đồng/m2. Dù vậy, mức giá này cũng tăng mạnh so với giá được chào bán ra thị trường từ 29 – 34 triệu/m2 cách đây khoảng 2 năm trước.

Một số dự án tiếp giáp khu vực này vẫn ghi nhận mức giá cao như: Chung cư The Legend dao động từ 39 - 63 triệu đồng/m2; Chung cư Stellar Garden giá rao bán từ 39 - 55 triệu đồng/m2…

Hiện trên trục đường Lê Văn Lương vẫn còn nhiều dự án cao ốc trong giai đoạn hoàn thiện hoặc mới thi công phần móng. Mật độ dân cư ở đây dự kiến tiếp tục tăng trong vài năm tới khi các công trình này hoàn thiện và được đưa vào sử dụng…