Giải pháp phục hồi thị trường BĐS: Từ chính sách đến hiệu quả

Chính phủ điều phối kịp thời, hiệu quả các chính sách BĐS

Hàng loạt các cuộc họp cấp Trung ương được tổ chức. Rất nhiều cơ chế, chính sách được ban hành. Toàn bộ cơ quan quản lý các cấp, cả hệ thống ngân hàng đều vào cuộc. Trong số các cơ chế, chính sách đã ban hành thì Nghị quyết số 33/NQ-CP được xem là “kim chỉ nam”, thể hiện khá rõ ràng quan điểm và quyết tâm khôi phục thị trường BĐS từ phía Chính phủ, các Bộ ngành. Nghị định số 08/NĐ-CP đang cho thấy các kết quả tương đối khả quan. Quyết định số 388/QĐ-TTg vẫn là một thách thức lớn đối với DN BĐS, cũng như cơ quan, sở ngành. Nghị định số 10/NĐ-CP được trông chờ sẽ có thêm những quy định, hướng dẫn chi tiết, cụ thể để góp phần tạo cú hích lớn cho phân khúc BĐS nghỉ dưỡng trong thời gian tới.

Đối với chính sách nhà ở, tại kỳ họp thứ 5 Quốc hội khóa XV, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, trong tờ trình trình Chính phủ, cơ quan chủ trì soạn thảo đã đề xuất 2 phương án: Phương án có quy định về sở hữu nhà chung cư có thời hạn và phương án không quy định về sở hữu nhà chung cư có thời hạn. Tại thông báo kết luận của Ủy ban Thường vụ Quốc hội xác định đây là vấn đề có tính nhạy cảm cao, tác động lớn đến xã hội và còn có những ý kiến chưa thống nhất. Do vậy, cơ quan chủ trì soạn thảo đã trình đề nghị Chính phủ tiếp thu ý kiến Ủy ban Thường vụ Quốc hội là không quy định về sở hữu nhà chung cư có thời hạn trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) để trình Quốc hội cho ý kiến.

Tuy nhiên, dự thảo Luật đã bổ sung làm rõ thêm các nội dung về thời hạn sử dụng nhà chung cư, các trường hợp phá dỡ nhà chung cư, quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu trong việc di dời, phá dỡ và đóng góp kinh phí để xây dựng lại nhà chung cư, làm rõ trách nhiệm của các chủ thể có liên quan khi phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để có cơ sở xử lý, giải quyết, tháo gỡ các trường hợp đang gặp khó khăn, vướng mắc trên thực tế hiện nay. Cơ quan chủ trì soạn thảo sẽ nghiên cứu ý kiến của các vị đại biểu Quốc hội, báo cáo cơ quan có thẩm quyền và xin ý kiến Quốc hội.

Bên cạnh đó, Luật Nhà ở năm 2014 và nay là dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã quy định chặt chẽ về loại nhà, khu vực được mua, số lượng nhà ở được phép mua và sở hữu. Do đó, quy định này sẽ không làm ảnh hưởng đến việc thực hiện chính sách nhà ở khác của Nhà nước như chính sách về NƠXH, nhà ở tái định cư, nhà ở cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị. Cơ quan chủ trì soạn thảo sẽ phối hợp với cơ quan thẩm tra nghiên cứu kỹ, thể hiện rõ, đảm bảo phù hợp với chủ trương của Đảng, thống nhất với các quy định của pháp luật có liên quan.

Về chính sách phát triển NƠXH, Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, mỗi địa phương có nhu cầu NƠXH khác nhau, nguồn ngân sách khác nhau, do đó việc để UBND cấp tỉnh quyết định tỷ lệ trích từ nguồn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị trên địa bàn là phù hợp với thực tế cũng như pháp luật có liên quan, pháp Luật về ngân sách, về tổ chức chính quyền địa phương.

Tuy nhiên, cơ quan chủ trì soạn thảo dự kiến báo cáo Chính phủ tiếp thu và sẽ bổ sung trong quá trình hoàn thiện dự thảo luật theo hướng, chỉ quy định tỷ lệ nhất định trong ngân sách địa phương, không quy định tỷ lệ thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị.

Tác động của các cơ chế, chính sách

Theo nghiên cứu của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (Vars), đối với nguồn cung, có tới 43% DN được khảo sát cho biết các cơ chế, chính sách mới được ban hành từ đầu năm 2023 đã có tác động tích cực tới nguồn cung BĐS. 57% DN đánh giá các cơ chế, chính sách này mới chỉ ghi nhận tác động ở mức độ bình thường. Xét trên tổng thể trong suốt gần 8 tháng qua, tình hình nguồn cung, đặc biệt là các sản phẩm NƠXH, nhà ở giá bình dân trên thị trường chưa thực sự được giải quyết một cách triệt để.

Thị trường ghi nhận tín hiệu tích cực ngày càng rõ nét theo thời gian. Cụ thể vào những tháng cuối quý II và đầu quý III, đã xuất hiện thông tin các dự án mở bán tại một số địa phương như TP.HCM, Hải Phòng… Sự thay đổi này đến từ hai nguồn chính sau: Một số dự án vướng mắc ở khâu pháp lý cuối cùng được tháo gỡ và kịp thời đưa ra thị trường; Một số dự án trước đó đã đủ điều kiện mở bán nhưng chủ đầu tư trì hoãn việc ra hang, do tâm lý e ngại thị trường trầm lắng sẽ ảnh hưởng tới kế hoạch bán hàng. Trước các động thái quyết liệt của Chính phủ, các Bộ ngành, các chủ đầu tư được trấn an tinh thần và có thêm niềm tin để quyết định mở bán.

Như vậy, về bản chất, các cơ chế, chính sách vẫn đang dừng lại ở giai đoạn “tiếp cận” và tháo gỡ “lớp ngoài” đối với vấn đề “nguồn cung”. Chưa thực sự thâm nhập và giải quyết một cách triệt để, trên diện rộng tất cả các khó khăn, vướng mắc gây ảnh hưởng trực tiếp tới nguồn cung. Tuy nhiên, công bằng mà nói “nguồn cung” với sản phẩm BĐS không phải là vấn đề có thể giải quyết trong thời gian ngắn được. Vì kể cả khi các vướng mắc cả về pháp lý, nguồn vốn hay các vấn đề liên quan được tháo gỡ thì vẫn cần một khoảng thời gian tương đối để có thể hình thành “nguồn cung” sản phẩm BĐS.

Về tâm lý nhà đầu tư, dữ liệu cho thấy, chỉ có 21% DN được khảo sát đánh giá các cơ chế, chính sách mới được ban hành từ đầu năm 2023 đến nay thực sự có tác động tích cực, rất tích cực tới tâm lý nhà đầu tư. Các DN còn lại đều cho rằng, sau một thời gian quan sát và theo dõi, không thấy được sự chuyển biến thực sự và rõ rệt của thị trường nên khách hàng, nhà đầu tư sau khi ổn định tâm lý, vẫn xác định “chậm mà chắc”, “thận trọng” trước các quyết định của mình. Trong khi đó, nhiều nhà đầu tư tích cực đã nhận thấy cơ hội từ thị trường, sẵn sàng tham gia giao dịch, lại đang bị chôn vốn, phải tập trung giải quyết hết các áp lực tài chính từ các khoản vay đầu tư trước đó

Về tiếp cận vốn, cùng với các vấn đề về pháp lý thì “nguồn vốn” là khó khăn dai dẳng, đeo bám nhiều DN BĐS trong suốt thời gian qua. Qua cuộc khảo sát, có tới hơn 70% DN cho biết, các cơ chế, chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn chưa thực sự phát huy được tác động tới DN.

Nguyên nhân do một nhóm các DN đủ điều kiện tiếp cận được với nguồn vốn, đủ khả năng để hấp thụ nguồn vốn lại vẫn đang bị vướng mắc về pháp lý. Nên chỉ khi nào các vướng mắc về pháp lý được giải quyết thì các DN mới tiến hành xử lý đến khó khăn về nguồn vốn; Một nhóm các DN đã sẵn sàng để tiếp cận với nguồn vốn lại gặp khó khăn do khó hấp thụ vì lãi suất vẫn đang ở ngưỡng cao mặc dù đã được điều chỉnh giảm nhiều nấc trong thời gian qua.

Về tiếp cận vốn 30% còn lại ghi nhận tác động tích cực của những chính sách này thuộc nhóm có nhu cầu, cần giải quyết các vấn đề liên quan đến hoạt động phát hành trái phiếu. Sau khi nghị định số 08/NĐ-CP và một số động thái từ phía Ngân hàng Nhà nước, huy động vốn từ trái phiếu DN đã bắt đầu có dấu hiệu phục hồi.

Nhiều DN đã đàm phán thành công với các chủ sở hữu trái phiếu để gia hạn thời hạn trả nợ. Tuy nhiên, việc gia hạn thời gian trả nợ chỉ giúp DN có thời gian ổn định lại sản xuất, kinh doanh và tái cơ cấu lại nợ DN để phục hồi. Về cơ bản chỉ là chuyển từ nợ ở thời điểm này sang thời điểm khác. Nếu các vấn đề của thị trường không được giải quyết một cách triệt để, DN sẽ khó có thể tiếp cận cũng như hấp thụ nguồn vốn mới.