Hai tòa nhà hào nhoáng Hà Nội là Keangnam Landmark và Lotte Center đều đang lỗ chồng lỗ

Các tòa nhà chọc trời thường là biểu tượng của các thành phố lớn

Các tòa nhà chọc trời thường là biểu tượng của các thành phố lớn, thậm chí khiến người ta liên tưởng tới các quốc gia.

Tại Việt Nam, Landmark 81 của chủ đầu tư Tập đoàn Vingroup hoàn thành tháng 7/2018 đang chiếm "ngôi vương" về độ cao với hơn 461 m và nằm trong số những tòa nhà cao nhất thế giới. Đây là công trình thuần Việt, thiết kế cảm hứng từ bó tre, bên cạnh nhà thầu chính là đơn vị số một trong nước thời điểm đó – CTCP Xây dựng Coteccons.

Trước sự xuất hiện của Landmark 81, ngôi vị tòa nhà cao nhất Việt Nam thuộc về AON Landmark (tên cũ là Keangnam Hanoi Landmark Tower, hay Keangnam Landmark 72), 336 m, khánh thành năm 2011. Xếp ngay sau đó, tòa Lotte Center Hà Nội, 267 m, khánh thành năm 2014. Cả hai dự án đều thuộc về các ông chủ ngoại là AON Holdings và Lotte Asset Development (Tập đoàn Lotte).

Với quy mô của mình, các tòa nhà chọc trời thường được chia thành nhiều cấu phần khai thác cho những mục đích khác nhau, trong đó điểm nhấn là khu vực đài quan sát. Còn lại có thể được chia thành khu căn hộ, khách sạn, khu văn phòng, trung tâm thương mại, siêu thị.

Phần căn hộ đem về tiền tươi cho các chủ đầu tư ngay lập tức, và mức cầu khách hàng tùy thuộc vào sức hấp dẫn của dự án. Sau khi bán hết căn hộ, hoạt động kinh doanh của các công ty đầu tư tòa nhà chủ yếu sẽ phụ thuộc vào cho thuê vận hành

Không hào nhoáng như vẻ ngoài

Dữ liệu của chúng tôi về kết quả kinh doanh của AON Landmark và Lotte Center Hà Nội những năm gần đây cho thấy sự tăng trưởng doanh thu, dù không quá ấn tượng.

Suốt quá trình xây dựng và điều hành Landmark 72, Keangnam liên tiếp vướng phải những rắc rối lớn về sai phạm an toàn xây dựng (khiến 7 công nhân tử vong), vi phạm chuyển giá với giá trị phải điều chỉnh tới 1.220 tỷ đồng. Bên cạnh đó là không ít vướng mắc chưa thể tháo gỡ với cư dân hai tòa chung cư cao cấp 48 tầng về vấn đề ăn gian diện tích xây dựng, giá và chất lượng dịch vụ...

Về mức giá bán 830 tỷ won (khoảng 770 triệu USD) được chủ đầu tư thông báo gần đây, không ít người thắc mắc về các tiêu chí để định giá tòa nhà. Bởi theo thông tin công bố từ trước, tổng mức đầu tư cho toàn bộ công trình là 1,05 tỷ USD, bao gồm 2 tòa chung cư cao cấp 48 tầng và tòa nhà tổ hợp văn phòng, khách sạn, trung tâm giải trí 72 tầng. Tuy nhiên, thực tế, các căn hộ ở hai khối nhà 48 tầng đã được bán gần hết cho các cư dân.

Tòa 72 tầng sau 4-5 năm đi vào hoạt động đã phải tính tới khấu hao, hư hại công trình. Bên cạnh đó, dù nằm ở vị trí đắc địa, ngay vị trí trung tâm của thủ đô Hà Nội mới nhưng những lùm xùm giữa chủ quản lý tòa nhà với các đối tác kinh doanh lớn đã phần nào cho thấy những vấn đề bất cập trong hoạt động thương mại tại đây. Tiêu biểu trong năm qua là việc đại gia bán lẻ Parkson đã rút lui "không kèn không trống" khỏi Landmark 72 do kinh doanh thua lỗ.

Năm ngoái, AON Landmark thu về 1.469 tỷ đồng, tăng 8%; trong khi Lotte Center Hà Nội đạt 856 tỷ đồng, giảm 3%. Cả hai dự án vẫn đang lỗ nặng, nhưng tin vui cho các ông chủ là mức lỗ đã giảm dần theo từng năm. Cụ thể, AON Landmark lỗ 292 tỷ đồng trong 2019, tương đương 40% mức lỗ của năm trước đó. Còn với Lotte Center Hà Nội, lỗ khoảng 115 tỷ đồng.

Biên lợi nhuận gộp của AON Landmark đạt khoảng 37%, trong khi của Lotte Center Hà Nội trên 50%, phần chênh lệch này có thể đến một phần từ vị trí đắc địa hơn dẫn đến giá cho thuê cao hơn. Cả hai dự án đều lỗ âm vốn chủ, tại AON Landmark thâm hụt rất nặng tới gần 6.900 tỷ đồng. Còn Lotte Center, con số này là gần 700 tỷ đồng.

Đây là sự thật cho thấy rằng, việc đầu tư và kinh doanh tòa nhà cao ốc tại Việt Nam cho đến lúc này không phải chuyện dễ dàng như vẻ ngoài hào nhoáng của chúng

Thực tế, không phải AON Holdings mà Keangnam Enterprises mới chính là ông chủ đầu tiên của tòa nhà Landmark 72. Tuy vậy, vấn đề nằm ở việc chủ cũ đã sử dụng đòn bẩy lớn cho dự án này, vay 510 triệu USD, dẫn đến gánh nặng chi phí tài chính. Cuối năm 2015, AON Holdings đã bỏ ra khoảng 380 triệu USD để mua lại khoản nợ nói trên, qua đó nắm quyền kiểm soát tòa nhà