Hành trình thâu tóm dự án và trở thành 'đại gia' bất động sản của Hải Phát Invest

Lớn mạnh nhờ thâu tóm dự án

Công ty cổ phần đầu tư Hải Phát (Hải Phát Invest – Mã CK: HPX) được thành lập năm 2003 với tên gọi ban đầu là Công ty cổ phần Xây dựng – Du lịch Hải Phát, số vốn ban đầu chỉ 8 tỉ đồng.

Bốn năm sau, vào năm 2007, doanh nghiệp này tăng vốn lên 15 tỷ đồng. Sang năm 2008, vốn của Hải Phát bất ngờ tăng lên tới 300 tỷ đồng. Đến nay sau gần 20 năm hoạt động, vốn điều lệ của doanh nghiệ đã đạt mức hơn 2.600 tỷ đồng.

Cùng với hành trình tăng vốn, Hải Phát Invest cũng dần khẳng định tên tuổi trong ngành bất động sản với hàng dự án lớn nhỏ khác nhau, trải dài khắp khu vực Tây Nam Hà Nội, kéo dài vào cả miền Trung và vùng duyên hải Nam Trung Bộ...

Có thể nói, sự lớn mạnh của Hải Phát Invest gắn liền với tình trạng bong bóng của thị trường bất động sản diễn ra tại Hà Nội, bởi đó chính là cơ hội để doanh nghiệp này thâu tóm các doanh nghiệp là "con nợ" và dự án "xác chết".

“Chìa khóa” trong việc nắm quyền phát triển hàng loạt dự án của Hải Phát Invest là doanh nghiệp này áp dụng hình thức thâu tóm lại một phần dự án "chết lâm sàng" của các chủ đầu tư.

Thực tế, hầu hết các dự án làm nên tên tuổi của Hải Phát Invest như: Khu đô thị mới Văn Phú, dự án The Pride, Khu đô thị Tân Tây Đô… đều là do doanh nghiệp này mua lại một phần dự án từ các chủ đầu tư khác.

Lật lại lịch sử của Hải Phát, thời kì huy hoàng của đơn vị này bắt đầu từ năm 2008. Khi đó, Hải Phát đã bất ngờ tăng vốn lên 300 tỷ đồng và tuyên bố triển khai một loạt dự án như Khu đô thị mới Văn Phú, Tổ hợp thương mại, dịch vụ và căn hộ The Pride (thuộc Khu đô thị An Hưng, quận Hà Đông).

Ba năm sau đó, Hải Phát tiếp tục đợt tăng vốn mới, lên 750 tỷ đồng và công bố triển khai thêm Dự án Khu đô thị Tân Tây Đô (huyện Đan Phượng), dự án khu nhà ở Phú Lãm (quận Hà Đông) và dự án khu đô thị Tây Nam An Khánh (huyện Hoài Đức). Đây đều là các dự án được Hải Phát mua lại một phần của các chủ đầu tư khác.

Tuy nhiên, vì triển khai cùng lúc quá nhiều dự án, nên những năm đầu 2010, thi thị trường bước vào chu kỳ suy thoái, Hải Phát Invest cũng giống bao doanh nghiệp địa ốc khác rơi vào khó khăn. Hàng loạt dự án cao tầng được doanh nghiệp đồng loạt triển khai đã không được hoàn thiện theo tiến độ.

Do khó khăn, doanh nghiệp phải bán bớt dự án Đại Thanh (cho Mường Thanh), một phần lớn CT2A – Tân Tây Đô và cả đất vàng 36 Phạm Hùng cho FLC với mức giá thấp hơn giá thị trường thời điểm đó. Nhờ bán bớt hàng loạt dự án, Hải Phát đã cân đối được dòng tiền và trụ qua khủng hoảng.

Từ năm 2015, khi thị trường tăng tốc trở lại, Hải Phát lại mạnh tay rót vốn thâu tóm. Lần lượt các thương vụ CT2 – 105, CT1 – 104 Usilk City, T2 - Thăng Long Victory, 4,7 ha quỹ đất thành phẩm Phú Lương (700 tỷ đồng), 7.200 m2 đất tại Hà Đông (500 tỷ đồng), hay việc cùng An Quý Hưng “nhảy” vào dự án biệt thự sinh thái The Phoenix Garden (Đan Phượng).… được Hải Phát thực hiện, gây xôn xao thị trường.

Cùng với đó, đơn vị này còn rót thêm 2.500 tỷ đồng để triển khai Roman Plaza rồi cả dự án nhà phố thương mại 24h trên đường Tố Hữu.

Thời điểm này, mặc dù chỉ triển khai được 3/5 dự án công bố, nhưng việc triển khai dự án đúng thời điểm thị trường địa ốc sốt xình xịch, đã giúp Hải Phát phất lên như “diều gặp gió”.

Sau nhiều thăng trầm, ngày 24/7/2018, cổ phiếu HPX của Hải Phát Invest chính thức niêm yết trên sàn HOSE.

Tại thời điểm mới lên sàn, lãnh đạo HPX chia sẻ trên truyền thông về kế hoạch kinh doanh trong 3 năm tới. Theo đó, mục tiêu của HPX là đến năm 2020 sẽ đạt doanh thu thuần 5.500 tỉ đồng và lợi nhuận sau thuế cán mốc 950 tỉ đồng, gấp lần lượt 1,7 lần và 3 lần so với năm 2018.

Tuy nhiên, nhìn lại kết quả kinh doanh của HPX từ năm 2018 trở lại đây thì thấy hầu như doanh nghiệp không thực hiện được kế hoạch đã được Đại hội đồng cổ đông thông qua.

Nhiều lần “vỡ kế hoạch” doanh thu và lợi nhuận

2018 là năm đầu tiên Hải Phát Invest lên sàn. Trong năm này, HPX đặt mục tiêu doanh thu thuần 3.200 tỉ đồng và lãi sau thuế 450 tỉ đồng. Tuy nhiên, doanh nghiệp chỉ thực hiện được 63% doanh thu thuần (2.019 tỉ đồng). Ban đầu, lãi sau thuế năm 2018 của HPX trên báo cáo tài chính hợp nhất được kiểm toán là hơn 452 tỉ đồng.

Tuy nhiên, đến năm 2020, doanh nghiệp trình bày lại khiến lãi ròng tăng lên hơn 493 tỉ đồng. Như vậy, trong năm 2018, mặc dù chỉ thực hiện 63% kế hoạch doanh thu thuần nhưng HPX đã đạt 110% kế hoạch lãi sau thuế.

Năm 2019, HPX đặt kế hoạch doanh thu thuần 4.294,2 tỉ đồng, lợi nhuận sau thuế hợp nhất là 720 tỉ đồng, tăng trưởng 59,3% so với năm 2018, tương đương tăng 267,7 tỉ đồng. Kết quả năm 2019, doanh thu thuần của HPX đạt hơn 3.432 tỉ đồng và lợi nhuận sau thuế đạt 453 tỉ đồng. Với kết quả này, doanh nghiệp chỉ thực hiện được 80% kế hoạch doanh thu và 63% kế hoạch lợi nhuận.

Năm 2020, doanh nghiệp đặt mục tiêu doanh thu thuần đạt 2.138 tỉ đồng và lãi sau thuế 412 tỉ đồng. Kết quả, doanh nghiệp chỉ đạt 1.329 tỷ đồng doanh thu và 98 tỷ đồng LNST, tương ứng đạt 62% kế hoạch doanh thu và 24% kế hoạch lợi nhuận.

Kết thúc quý 1/2021, Hải Phát Invest ghi nhận doanh thu thuần đạt 250 tỉ đồng, giảm 30,5% so với cùng kỳ năm ngoái, nhưng báo lãi sau thuế ở mức 71 tỉ đồng, gấp đôi so với Quý 1/2020.

Về kế hoạch kinh doanh, doanh nghiệp dự trình ĐHĐCĐ năm 2021 kế hoạch kinh doanh với doanh thu hợp nhất từ 1.500 - 1.600 tỉ đồng, lợi nhuận sau thuế từ 370 - 390 tỉ đồng.

Không chỉ liên tục “đổ vỡ” về kế hoạch doanh thu và lợi nhuận, những năm qua dòng tiền kinh doanh của Hải Phát Invest cũng gặp khó. Theo đó, từ năm 2017 đến nay, chỉ duy nhất năm 2019 dòng tiền kinh doanh của doanh nghiệp dương với 1.384 tỷ đồng. Còn lại những năm 2017, 2018, 2020 và quý 1/2021 ghi nhận đều ở mức âm.

Về nguồn vốn, tại ngày 31/3/2021, nợ phải trả của Hải Phát Invest đạt 3.849 tỉ đồng, tăng 2,4% so với đầu năm. Trong đó, dư nợ vay và nợ thuê tài chính là 2.564 tỉ đồng, chiếm 34% tổng nguồn vốn.

Đáng chú ý, thời gian gần đây Hải Phát đã tăng cường phát hành trái phiếu và huy động hàng nghìn tỷ đồng từ hoạt động này.

Theo thuyết minh về các khoản vay trong BCTC hợp nhất quý 1/2021, có 8 khoản vay liên quan đến phát hành trái phiếu, tổng cộng doanh nghiệp huy động 2.530 tỷ đồng từ các đợt phát hành trái phiếu tính đến ngày 31/3/2021. Lãi suất trung bình trái phiếu HPX khoảng 10,5%.

Thương vụ gần đây nhất là đợt phát hành 650 tỷ đồng trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền và có tài sản đảm bảo. Trái phiếu có kỳ hạn 3 năm, ngày đáo hạn là 5/5/2024. Lãi suất áp dụng cho kỳ tính lãi đầu tiên là 9,5%/năm.

Trở thành đại gia “đất vàng” tỉnh lẻ

Những năm gần đây, Hải Phát Invest gây nhiều chú ý khi liên tục mở rộng quỹ đất, đẩy mạnh đầu tư về các tỉnh. Đến nay, Hải Phát Invest đang nắm trong tay quỹ đất “khủng” lên đến hàng nghìn ha trải khắp các tỉnh thành từ Nam ra Bắc.

Đầu năm 2021, Hải Phát Invest có thông báo hợp tác với Công ty TNHH Phúc Anh đầu tư dự án nhà ở thương mại tại Quảng Trị (tên thương mại là Fidel Central Park) tại TP Đông Hà với quy mô 1,1 ha, 18 căn biệt thự và 39 căn nhà ở liền kề.

Trước đó, vào năm 2018, Liên danh HPX - Tổng Công ty Xây dựng Công trình Giao thông 5 - CTCP (CIENCO 5) và CTCP Đầu tư Đại Đông Á (BEA Holdings) được duyệt chủ trương đầu tư dự án KĐT phường An Bình tại quận Ninh Kiều, Cần Thơ với tổng diện tích 223 ha, tổng mức đầu tư gần 5.000 tỷ đồng, dự kiến khởi công vào quý 2/2021.

Tại Quảng Ninh, HPX cũng góp mặt tại khu nghỉ dưỡng kết hợp thương mại dịch vụ và nhà ở phường Hà Phong, TP Hạ Long (tên thương mại là dự án La Emera Hạ Long). Dự án này được duyệt chủ trương đầu tư vào cuối năm 2019, có quy mô hơn 12,6 ha, tổng mức đầu tư của dự án khoảng 1.200 tỷ đồng.

Tại Lạng Sơn, vào ngày 9/3/2020, UBND tỉnh đã ký kết hợp đồng thực hiện dự án KĐT Mai Pha với Liên danh HPX - Công ty TNHH Hà Sơn. Tổng diện tích dự án 91,7 ha, tổng mức đầu tư khoảng 3.380 tỷ đồng.

Tại Bình Thuận, HPX cũng bắt tay với CTCP Tư vấn Thương mại Dịch vụ Địa Ốc Hoàng Quân (Mã: HQC) thực hiện dự án trung tâm Dịch vụ Du lịch Hàm Tiến - Mũi Né. Dự án có diện tích đất là 198 ha với tổng vốn đầu tư 9.831 tỷ đồng; ngoài ra HPX cũng sở hữu 5,7ha đất tại phường Phú Hài, TP Phan Thiết. Khu đất sẽ triển khai xây dựng dự án The Seahara Mũi Né với tổng mức đầu tư 2.332 tỷ đồng.

Tại Nha Trang, Công ty TNHH HP Hospitality Nha Trang (Công ty con của HPX) là chủ đầu tư tự án khu dân cư Cồn Tân Lập.

Đáng chú ý, tại Cần Thơ, HPX sở hữu quỹ đất lên tới 223 ha tại phường An Bình, quận Ninh Kiều, TP Cần Thơ. Theo kế hoạch, doanh nghiệp sẽ triển khai dự án KĐT mới An Bình 1 và 2 trên quỹ đất này với tổng mức đầu tư dự kiến khoảng 9.140 tỷ đồng.

Ngoài ra, Hải Phát Invest còn sở hữu loạt dự án khác  như: KĐT số 5A, phường Đề Thám, TP Cao Bằng, dự án có diện tích 4,4ha, tổng mức đầu tư 886 tỷ đồng; dự án khu dịch vụ nghỉ dưỡng Vinh Mỹ tại Thừa Thiên – Huế, diện tích 39,6ha, tổng mức đầu tư 656 tỷ đồng; dự án The Seahara Phú Yên, tổng diện tích 2,6ha, tổng mức đầu tư 238 tỷ đồng…

Theo báo cáo thường niên năm 2020 của Hải Phát Invest, trong năm 2021, doanh nghiệp sẽ triển khai xây dựng 8 dự án tại các tỉnh Cao Bằng, Quảng Ninh, Thừa Thiên - Huế, Phú Yên, Bình Thuận và Cần Thơ.