HoREA đề nghị quy định cụ thể những khu vực trong đô thị được phân lô, bán nền

Trong văn bản gửi đi, Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) nhất trí với nội dung khoản 4 Điều 4 “Dự thảo Nghị định” sửa đổi, bổ sung khoản 7 Điều 4 Nghị định 11/2013/NĐ-CP quy định cụ thể những khu vực trong đô thị được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền “không thuộc khu vực có yêu cầu cao quản lý về kiến trúc cảnh quan, mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị”.

Hiệp hội nhận thấy, người mua nền nhà dự án để xây dựng nhà thuộc các khu vực “không thuộc khu vực có yêu cầu cao quản lý về kiến trúc cảnh quan” thường là người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị với khả năng tài chính có hạn nên có nhu cầu xây dựng hoàn thành căn nhà dần dần, như căn nhà có 03 tầng thì trước hết chỉ có khả năng xây tầng trệt để ở; sau 1-3 năm mới có thể xây tiếp tầng 2, tầng 3.

Đồng thời, Hiệp hội đề nghị xem xét giải quyết trường hợp cá nhân, hộ gia đình trong khu đô thị hiện hữu được phép xây dựng lại nhà ở, cũng có nhu cầu xây dựng hoàn thành căn nhà dần dần.

Do vậy, Hiệp hội đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 7 Điều 4 Nghị định 11/2013/NĐ-CP, như sau:

“7. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể những khu vực trong đô thị mà cá nhân, hộ gia đình được phép xây dựng mới, xây dựng lại nhà ở riêng lẻ hoặc được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền cho người dân tự xây dựng nhà ở theo quy hoạch chi tiết của dự án đã được phê duyệt, đáp ứng các quy định pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản và các quy định sau:

a) Dự án phù hợp với các cấp độ quy hoạch đô thị; đã hoàn thành đầu tư xây dựng hạ tầng của toàn bộ dự án hoặc theo phân kỳ đầu tư được duyệt; việc xây dựng nhà ở phải đảm bảo tuân thủ nội dung và tiến độ dự án được duyệt;

b) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch đô thị, chương trình phát triển đô thị từng đô thị, quy chế quản lý kiến trúc được phê duyệt và các quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng, hạ tầng, đô thị để quy định cụ thể khu vực được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền cho người dân được tự xây dựng nhà ở không thuộc khu vực có yêu cầu cao quản lý về kiến trúc cảnh quan, mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị.

c) Người dân có Giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực đô thị quy định tại điểm b khoản này được xây dựng từng phần của nhà ở theo điểm dừng kỹ thuật, nhưng phải có đơn đề nghị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận và phải hoàn thành xây dựng toàn bộ căn nhà trong thời hạn không quá 60 tháng”.

Bên cạnh đó, góp ý khoản 2 Điều 6 “Dự thảo Nghị định” sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 9 Nghị định 100/2015/NĐ-CP, đề nghị bổ sung quy định phần kinh doanh thương mại trong dự án nhà ở xã hội phải được hạch toán chung vào toàn bộ dự án và bảo đảm nguyên tắc lợi nhuận định mức tối đa theo quy định tại Điều 21 của Nghị định 100/2015/NĐ-CP và được xác định tại thời điểm có quyết định phê duyệt dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền:

Hiệp hội nhất trí với dự thảo sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 1 Điều 9 Nghị định 100/2015/NĐ-CP, nhưng đề nghị bổ sung quy định “Phần kinh doanh thương mại này phải được hạch toán chung vào toàn bộ dự án và bảo đảm nguyên tắc lợi nhuận định mức tối đa theo quy định tại Điều 21 của Nghị định này” được xác định tại thời điểm có quyết định phê duyệt của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Sau thời điểm này, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội có thể đầu tư nâng cấp (thay thế bằng vật liệu xây dựng, trang thiết bị cao cấp) và bổ sung thêm nhiều tiện ích, dịch vụ cho phần diện tích 20% được kinh doanh thương mại này. Bên cạnh đó, giá bán, giá cho thuê phần diện tích 20% này có thể biến động lên, xuống theo thị trường (thường có xu thế tăng giá) nên cần bổ sung quy định chủ đầu tư được hưởng phần lợi nhuận tăng thêm và thực hiện nghĩa vụ nộp thuế thu nhập doanh nghiệp tăng thêm mà không phải “tính lại” theo quy định “phần kinh doanh thương mại này phải được hạch toán chung vào toàn bộ dự án và bảo đảm nguyên tắc lợi nhuận định mức tối đa” và chủ đầu tư tự chịu trách nhiệm nếu kinh doanh phần diện tích 20% này bị thua lỗ.

Do vậy, Hiệp hội đề nghị sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 1 Điều 9 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung tại khoản 2 Điều 6 “Dự thảo Nghị định”), như sau:

“c) Trường hợp phương án quy hoạch chi tiết của dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt mà không bố trí quỹ đất riêng để xây dựng công trình kinh doanh thương mại trong phạm vi dự án thì chủ đầu tư được phép dành 20% tổng diện tích sàn nhà ở của dự án đó để bán, cho thuê, thuê mua theo giá kinh doanh thương mại.

Phần kinh doanh thương mại này phải được hạch toán chung vào toàn bộ dự án và bảo đảm nguyên tắc lợi nhuận định mức tối đa theo quy định tại Điều 21 của Nghị định này được xác định tại thời điểm có quyết định phê duyệt của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ngoài phần diện tích kinh doanh thương mại nêu tại Điểm c Khoản này, chủ đầu tư dự án có trách nhiệm bố trí phần diện tích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt chung của các hộ dân cư trong phạm vi dự án (khu vực sinh hoạt cộng đồng, để xe và các công trình hạ tầng thiết yếu khác).

Phần diện tích này được xác định trên cơ sở quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành và phương án quy hoạch - kiến trúc do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Sau thời điểm có quyết định phê duyệt của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chủ đầu tư đã thực hiện hoàn thành nghĩa vụ tài chính của dự án nhà ở xã hội này với Nhà nước thì chủ đầu tư được kinh doanh phần 20% tổng diện tích sàn nhà ở của dự án đó để bán, cho thuê, thuê mua theo giá kinh doanh thương mại và hưởng lợi nhuận tăng thêm hoặc chịu lỗ (nếu có)”.

Hiệp hội cũng đề nghị bỏ từ “Sửa đổi” tại khoản 1 Điều 6 “Dự thảo Nghị định” như sau: “1. Sửa đổi, Bổ sung khoản 4 Điều 3 như sau”, bởi lẽ chỉ có “Bổ sung” khoản 4 (mới) chứ không có “Sửa đổi”.