Phải mất ít nhất 10 năm để Bình Chánh lên quận hoặc thành phố
Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP. HCM và UBND huyện Bình Chánh vừa tổ chức hội thảo "Tiềm năng phát triển đô thị và định hướng lập quy hoạch xây dựng vùng huyện Bình Chánh đến năm 2040".
Theo Ông Trần Văn Nam, Bí thư huyện ủy Bình Chánh, đồ án quy hoạch của huyện thực hiện từ năm 2012 đến nay đã lạc hậu, không còn phù hợp với sự phát triển kinh tế xã hội và tốc độ đô thị hoá của huyện. Do đó, trong thời gian tới việc lập đề án chuyển huyện Bình Chánh thành quận giai đoạn 2021 – 2030 là một trong những chương trình đột phá đổi mới phát triển huyện Chánh đã được Đại hội thông qua.
Ông Trần Hoàng Quân – Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM cũng cho biết trước đó Ban chấp hành Đảng bộ Bình Chánh có đưa ra mục tiêu nhưng có lộ trình để đưa huyện lên quận hoặc thành phố. Lúc đó Bình Chánh xác định phải mất ít nhất 10 năm để làm việc này. Bởi với cơ sở hạ tầng, quy hoạch sử dụng đất của Bình Chánh hiện nay còn rất nhiều việc để làm mới đảm bảo các tiêu chí.
Đối với việc lập đề án lên quận của Bình Chánh, Sở Xây dựng TP. HCM cho rằng, việc quy hoạch lên quận cần có thời gian dài để chuẩn bị, lộ trình, kế hoạch đưa huyện lên quận/thành phố phải hết sức cân nhắc. Bởi thực tế hạ tầng, quy hoạch của huyện Bình Chánh vẫn chưa đảm bảo.
Bản đồ quy hoạch huyện Bình Chánh.
Sở Xây dựng đề nghị UBND huyện cần phải có lộ trình cụ thể theo từng giai đoạn và công khai cho người dân nắm. Theo quy hoạch, Bình Chánh đến năm 2025 có khoảng 858.000 dân thì cần phải tính toán xem có bao nhiêu trường học, bệnh viện, bao nhiêu km đường giao thông, các công trình công cộng…
Hiện nay Bình Chánh có các đồ án quy hoạch chung, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết 1/2000, quy hoạch phân khu, quy hoạch nông thôn, quy hoạch nông thôn mới đang bị xen cài, chồng lấn với nhau.
Do đó, Sở Xây dựng lưu ý nếu những vấn đề này của huyện Bình Chánh không giải quyết được những vấn đề chồng lấn trong quy hoạch thì rất khó để chuyển từ huyện lên quận. Đồng thời đây cũng là vấn đề bức xúc của người dân ở khu vực này.
Trước đó, vào tháng 3/2021, Sở Nội vụ TP.HCM có tờ trình gửi UBND TP.HCM về công tác chuẩn bị xây dựng đề án chuyển một số huyện thành quận hoặc thành phố thuộc TP.HCM giai đoạn 2021-2030. Theo lộ trình dự kiến, giai đoạn 2021-2025, 3 huyện Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè sẽ thành quận hoặc thành phố thuộc TP.HCM giai đoạn 2025-2030.
Hiện tại huyện Bình Chánh vẫn chưa đảm bảo các tiêu chí lên quận/thành phố, cơ quan chức năng địa phương cũng chưa công bố thông tin cụ thể về kế hoạch, lộ trình đưa Bình Chánh lên quận/thành phố, thế nhưng giới đầu cơ đã lợi dụng thông tin này để thổi giá đất.
Ông Trần Hoàng Quân cho biết, tại xã Bình Lợi, đất nông nghiệp chỉ 2 tỉ đồng/công (1.000 m2), sau khi báo chí đăng về kế hoạch của UBND huyện đã gây nhiều tâm lý cho người dân, giới đầu cơ lợi dụng thông tin thổi giá khiến giá đất tăng chóng mặt tại nhiều khu vực…
Kịch bản “thổi” giá đất quen thuộc
Ngay khi xuất hiện thông tin lãnh đạo huyện Bình Chánh xúc tiến đề xuất chuyển khu vực này từ huyện lên quận và thành phố, nhiều chuyên gia đã đưa ra nhận định, thồn tin này sẽ tạo ra sức nóng cho thị trường nhà đất khu Tây Nam nói chung và huyện Bình Chánh nói riêng.
Bên cạnh đó, thị trường bất động sản cũng bắt đầu xuất hiện các thông tin quảng cáo, rao bán, giới thiệu nhà, đất, dự án “ăn theo” đề án đưa Bình Chánh lên quận, thành phố.
Các kịch bản tăng giá đất quen thuộc được đưa ra và dự báo theo kịch bản diễn biến thị trường bất động sản tại các khu vực được quy hoạch lên quận hoặc trung tâm hành chính, tài chính của TP.HCM nhiều năm qua như: Thị bất động sản những địa phương sắp hoặc vừa lên quận, thành phố tăng trưởng mạnh, đầu tư sinh lời cao, thị trường sôi động… kèm những ví dụ từ thực tế được đưa ra.
Giới đầu cơ lợi dụng thông tin Bình Chánh lên quận, thành phố đẩy giá đất tăng cao.
Đơn cử như thông tin Thủ Đức quy hoạch lên thành phố, từ năm 2019 đến đầu năm 2021 sau khi công bố thành lập TP.Thủ Đức giá đất tăng mạnh. Một số đơn vị nghiên cứu cho biết, giá bán căn hộ tại một số vùng thuộc TP.Thủ Đức đã bị đẩy lên khoảng 2 lần so với năm 2019. Ở phân khúc nhà liền thổ, shophouse thuộc TP.Thủ Đức cũng đội giá mạnh từ mức giá dưới 100 triệu đồng/m² năm 2019 lên khoảng 200 triệu đồng/m²…
Hay như khu đô thị mới Thủ Thiêm, giá đất tăng hàng chục lần trong khoảng 10 năm qua, hiện giao dịch ở ngưỡng 250-300 triệu/m2, thuộc top cao nhất toàn TP.HCM nhờ được quy hoạch thành trung tâm tài chính mới.
Khu Phú Mỹ Hưng trước năm 1998 chỉ là vùng đầm lầy hoang sơ, giá đất khoảng 2-4 triệu đồng/m2. Sau khi được mạnh tay đầu tư hạ tầng, tiện ích, nơi đây vươn mình trở thành trung tâm hành chính - tài chính kiểu mẫu thì giá đất trung tâm Phú Mỹ Hưng đã vượt ngưỡng 250 triệu đồng/m2…
Các ví dụ từ thực tế được đưa ra để nhấn mạnh rằng, khi Bình Chánh chính thức lên quận hoặc thành phố, khu vực trung tâm với sự tập hợp tất cả loại hình dịch vụ, tập trung dân cư đông đúc sẽ kích thích thị trường BĐS tăng trưởng “nóng” và có giá trị gia tăng cao bậc nhất khu vực.
Theo các chuyên gia bất động sản, khi lộ trình lên quận hoặc thành phố Bình Chánh đã định được mốc thời gian rõ ràng và được các tiêu chí thì nhiều khả năng giá bất động sản nơi đây sẽ tăng trưởng mạnh.
Tuy nhiên, việc lên quận hay thành phố không đơn thuần chỉ là danh xưng mà địa phương này phải đảm bảo đầy đủ các tiêu chí để trở thành một thành phố từ hạ tầng, cơ sở vật chất đến dịch vụ, tốc độ đô thị hóa, điều kiện để hưởng thụ văn hóa, học tập, làm việc… của cư dân phải được nâng cao hơn, kết nối thuận tiện hơn…
Đối với Bình Chánh, Sở Xây dựng TP. HCM cho rằng việc quy hoạch lên quận cần có thời gian dài để chuẩn bị, bởi thực tế hạ tầng, quy hoạch của huyện Bình Chánh vẫn chưa đảm bảo. Hiện nay Bình Chánh có các đồ án quy hoạch chung, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết 1/2000, quy hoạch phân khu, quy hoạch nông thôn, quy hoạch nông thôn mới đang bị xen cài, chồng lấn với nhau.
Do đó, Sở Xây dựng lưu ý nếu những vấn đề này của huyện Bình Chánh không giải quyết được những vấn đề chồng lấn trong quy hoạch thì rất khó để chuyển từ huyện lên quận. Đồng thời đây cũng là vấn đề bức xúc của người dân ở khu vực này.
Mặt khác, nếu đề án được thông qua thì lộ trình lên quận, lên thành phố của địa phương này là kế hoạch lâu dài, có thể mất hàng chục năm để thực hiện. Vì vậy, việc đầu tư bất động sản để “đón đầu”, “ăn theo” thông tin lên thành phố bây giờ được cho là thiếu thực tế.
Đầu cơ “thổi” giá, nhiều dự án quảng cáo “ăn theo”
Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận nghiên cứu thị trường Công ty DKRA Việt Nam nhận xét, thời gian qua thông tin huyện Bình Chánh lên thành phố khiến giá đất trải qua nhiều biến động. Theo ông Hoàng, tăng giá đất ở Bình Chánh là do đầu cơ đẩy giá, trên thực tế giá đất không tăng như tin đồn. “Mới hết giãn cách, thị trường sơ cấp còn èo uột huống gì là mua bán thứ cấp. Việc tăng giá chỉ là đăng tin, thổi giá, nhất là giới đầu cơ đất tung tin”… ông Hoàng nhận định.
Tương tự, Công ty Propzy chuyên về nghiên cứu thị trường đối với đất nền, nhà phố cho biết hiện giá nhà đất Bình Chánh chưa có sự chênh lệch và khác biệt so với trước khi công bố thông tin lên thành phố trong đợt này. Những thông tin tăng giá đất chỉ là lời đồn thổi của dân đầu cơ bất động sản và môi giới địa phương.
Dự án Westgate Bình Chánh được giới thiệu sẽ được hưởng lợi khi Bình Chánh lên quận.
Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, hiện tại, đất nền dự án ở Bình Chánh dao động 35-220 triệu đồng/m2 tùy khu vực, riêng căn hộ có giá trung bình từ 37- 45 triệu/m2. Thời điểm đầu quý 4/2021, giá bất động sản nói chung chưa có biến động lớn nhưng vẫn có một số nơi tăng từ 3-5% so với đầu năm.
Cùng với hiện tượng đẩy giá đất lên cao, nhiều doanh nghiệp có dự án triển khai trên địa bàn này đang đẩy mạnh các hoạt động chào bán, giới thiệu dự án. Trong đó, thông tin Bình Chánh sắp lên thành phố được tận dụng triệt để truyền thông, quảng cáo về tiềm năng sinh lời khi mua căn hộ, nhằm thu hút khách quan tâm dự án…
Một số dự án đang được được quảng sẽ được hưởng lợi khi Bình Chánh lên quận/ thành phố như Khu phức hợp cao cấp Westgate của Tập đoàn An Gia. Theo giới thiệu, dự án có quy mô 3,1 ha, gồm 4 tòa tháp cao 20 tầng, cung cấp ra thị trường gần 2.000 căn hộ tại trung tâm hành chính Bình Chánh, chào bán ở mức giá khoảng 40 triệu đồng/m2.
Hay Nam Long Group cũng vừa cho ra mắt 166 căn hộ Flora Mizuki MP9 – MP10 thuộc dự án Flora Mizuki Park Bình Chánh. Được biết, Flora Mizuki có giá bán từ 2,5 tỷ đồng/căn.
Bên cạnh đó, hàng loạt khu dân cư hiện hữu như Corona City Bình Chánh, Charmington Golf& Life Bình Chánh, KĐT Tân Tạo Central Park, KDC South Riverside, Lavila De Rio, Lovera Vista… đều được giới thiệu là những dự án được hưởng lợi trước thông tin Bình Chánh lên quận/thành phố, giá đất tăng…
Được biết, hiện Bình Chánh còn 05 tiêu chí chưa đạt chỉ tiêu như năng suất lao động, diện tích nhà ở, đất giao thông đô thị, đất cây xanh, như vậy không thể được công nhận là đô thị.
Trong khi đó, việc đẩy giá đất tăng bất chấp việc quy hoạch mới được công bố, chưa thực hiện đã gây khó khăn cho công tác giải phóng mặt bằng, đồng thời gây khó khăn cho các doanh nghiệp muốn tham gia chỉnh trang, đầu tư phát triển bất động sản, hạ tầng trên địa bàn huyện…