Khánh Hòa: ‘Đất ở không hình thành đơn vị ở’ từ chính sách thu hút đến hệ lụy triển khai

Với đặc điểm tự nhiên là những bãi cát trắng dài hoang hóa, khô cằn, khó khai thác và phát triển kinh tế, nên từ năm 2004, tỉnh Khánh Hòa đã rất chú trọng công tác kêu gọi đầu tư cho khu vực Bãi Dài - bắc bán đảo Cam Ranh. Tuy nhiên, rất ít doanh nghiệp “mặn mà”.

Giai đoạn 2013-2017, nhằm tăng tính hấp dẫn trong thu hút đầu tư phát triển du lịch, Khánh Hòa đã ban hành cơ chế, chính sách cho phép một số Nhà đầu tư tại địa bàn Bắc bán đảo Cam Ranh được chuyển đổi một phần đất thương mại dịch vụ sang hình thức đất ở nông thôn để phát triển du lịch nghỉ dưỡng.

Tại thời điểm đó, các doanh nghiệp và nhà đầu tư được giải thích về loại hình đất ở tại nông thôn thuộc một trong ba nhóm đất theo quy định tại Điều 10 Luật Đất đai – nhóm đất phi nông nghiệp. Tỉnh cũng đặt ra điều kiện đất ở du lịch không được đăng ký hộ khẩu, không hình thành nên các khu dân cư, làng xóm, nói cách khác là “ không hình thành đơn vị ở”.

Điều này được hiểu là phần Đất ở (đất ở nông thôn) được quy định theo Luật Đất đai, người mua được sở hữu lâu dài, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng chỉ phục vụ vào mục đích kinh doanh dịch vụ, du lịch.

Chính sách được ban hành chính là “cú hích” giúp các Nhà đầu tư an tâm, tư tự tin hơn về khả năng thu hồi vốn trong quá trình thực hiện các dự án du lịch nghỉ dưỡng với tổng mức đầu tư lên tới hàng nghìn tỷ đồng. Nhờ đó, từ một khu vực chưa phát triển, tiềm năng du lịch bị bỏ phí, cơ sở hạ tầng hạn chế, Bãi Dài đã nhanh chóng “lột xác” với hàng loạt dự án đẳng cấp quốc tế, trở thành “thủ phủ resort” của tỉnh Khánh Hòa.

Đến nay, khu du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh đã có hơn 40 dự án được cấp giấy chứng nhận đầu tư với tổng số vốn đăng ký trên 30.000 tỷ đồng, trong đó có các thương hiệu tên tuổi như Vingroup, Eurowindow Holding, Hưng Thịnh, Novaland,  CEO Group, Golf Long Thành… Nhiều dự án đã hoàn thành xây dựng và đưa vào khai thác như Vinpearl Resort & Spa Long Beach Nha Trang, Cam Ranh Riviera Beach Resort and Spa, Movenpick Resort Cam Ranh, Radisson Blu Resort Cam Ranh, Duyên Hà Cam Ranh Resort…

Tại một số dự án như Vinpearl Resort & Spa Long Beach Nha Trang, Golden Bay Cam Ranh, các nhà đầu tư thứ cấp (khách hàng) mua sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất. Trong khi đó, nhiều dự án khác như Movenpick Resort Cam Ranh, Radisson Blu Resort Cam Ranh… vẫn chưa được UBND tỉnh giải quyết cấp sổ đỏ cho khách hàng dù chủ đầu tư đã nhiều lần đề xuất.

Đây là các dự án đã hoàn thành và đưa vào khai thác, sử dụng từ năm 2019, đã thực hiện tất cả các nghĩa vụ tài chính và được nghiệm thu PCCC theo đúng quy định của Luật Xây dựng, Luật Đầu tư và Kinh doanh Bất động sản. Sự thiếu nhất quán và chậm trễ trong thực thi chính sách của các cơ quan chức năng tỉnh Khánh Hòa khiến khách hàng bức xúc, khiếu kiện kéo dài, doanh nghiệp bị ảnh hưởng về uy tín, thiệt hại tài chính, gây ảnh hưởng đến môi trường đầu tư và kinh doanh của địa phương.

Năm 2019, Thanh tra Chính phủ đã tiến hành rà soát, thanh tra toàn diện các dự án ở Khánh Hòa. Tại Thông báo Kết luận thanh tra số 1919/TB-TTCP ngày 04/11/2020 về 35 dự án chuyển đổi nhà đất công có vị trí đắc địa sang mục đích khác ở tỉnh Khánh Hòa, Thanh tra Chính phủ đã chỉ ra rằng "đất ở không hình thành đơn vị ở" chưa có quy định tại pháp luật hiện hành. Đối với các dự án khu vực Bãi Dài, kết luận thanh tra 1919 nêu rõ: “việc đầu tư, xây dựng loại hình biệt thự du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng đã mang lại một số hiệu quả như: thu hút mạnh mẽ dòng vốn đầu tư, thúc đẩy về tăng tốc độ và quy mô phát triển du lịch, dịch vụ; góp phần giải quyết việc làm, tăng thu NSNN…”.

Theo luật sư Mai Trang - Đoàn Luật sư Hà Nội, kết luận tại Thông báo 1919 nêu “Loại hình biệt thự du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ nghỉ dưỡng tại tỉnh Khánh Hòa gọi là “đất ở không hình thành đơn vị ở”… pháp luật hiện hành chưa có quy định về loại đất ở không hình thành đơn vị ở trong khu du lịch…” là có cơ sở vì cho đến thời điểm hiện nay, chưa có một văn bản pháp luật nào quy định về loại hình “đất ở không hình thành đơn vị ở”. Tuy nhiên, điểm mấu chốt cần phải thấy là văn bản này không kết luận việc giao đất ở nông thôn cho các dự án tại Bãi Dài – Cam Ranh là vi phạm quy định pháp luật hiện hành.

Hơn nữa, Luật sư Mai Trang cho rằng cần phải căn cứ vào hồ sơ pháp lý của doanh nghiệp được cấp Dự án để có thể đưa ra nhận định phù hợp. Qua tham khảo hồ sơ pháp lý một số Dự án du lịch nghỉ dưỡng tại Bãi Dài thì tại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ghi rõ nội dung: chứng nhận cho doanh nghiệp được sử dụng (..) m2 đất ở tại nông thôn. Đối chiếu với quy định của Luật đất đai năm 2013, đất ở nông thôn thuộc một trong các nhóm đất được quy định tại Điều 10 (nhóm đất phi nông nghiệp) và người sử dụng đất được sử dụng ổn định, lâu dài (Điều 125 Luật đất đai).

Cụm từ “đất ở không hình thành đơn vị ở” được dẫn chiếu phía sau cụm từ “Đất ở tại nông thôn” thực chất là thỏa thuận giữa lãnh đạo địa phương và doanh nghiệp, phù hợp với tình hình thực tế trong việc phát triển BĐS du lịch, khơi thông dòng vốn đầu tư, thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội tại địa phương. Cụm từ này nhằm hạn chế một số quyền như không được đăng ký hộ khẩu, không được hình thành làng xóm, chứ không làm thay đổi đi bản chất đây vẫn là đất ở tại nông thôn theo Điều 10 của Luật Đất đai. Luật sư Mai Trang chia sẻ, nếu không có điều kiện này, các khu du lịch có thể trở thành khu dân cư, gây áp lực lên hạ tầng quy hoạch, mâu thuẫn với mục đích đầu tư ban đầu của các dự án, ảnh hưởng đến quá trình vận hành các dự án nghỉ dưỡng.

Luật sư Mai Trang nhấn mạnh, căn cứ nội dung kiến nghị của Thanh tra chính phủ tại Thông báo 1919, cần xem xét và tạo điều kiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất cho các chủ sở hữu theo hiện trạng đất ở tại nông thôn, thời hạn sử dụng lâu dài với điều kiện không được đăng ký hộ khẩu, không được hình thành làng xóm, ở đây là các căn biệt thự nghỉ dưỡng trong dự án xây dựng trên đất ở nông thôn theo hồ sơ pháp lý đã cấp cho doanh nghiệp.

Luật sư Mai Trang đề nghị: “Việc cấp đất ở tại nông thôn đi kèm điều kiện “đất ở không hình thành đơn vị ở” tại khu du lịch nghỉ dưỡng theo quan điểm của tôi là cần thiết và phù hợp nhằm đáp ứng mục đích chung của dự án là du lịch, nghỉ dưỡng. Vậy thì đã đến lúc các nhà làm luật cần phải luật pháp hóa loại hình đất ở tại nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở) bằng văn bản cụ thể để cơ quan nhà nước và doanh nghiệp có cơ sở thực hiện, tránh gây khiếu kiện kéo dài, ảnh hưởng đến môi trường đầu tư, các doanh nghiệp cũng như người mua”.

Năm 2021, tỉnh Khánh Hòa cũng đã đưa ra một số giải pháp, trong đó có việc "điều chỉnh nội dung liên quan đến tính chất sử dụng đất ở không hình thành đơn vị ở thành đất thương mại dịch vụ" căn cứ công văn số 1607 của Sở Xây Dựng. Tuy nhiên, đại diện một chủ đầu tư cho rằng, đây là điều khó thực hiện vì hồ sơ pháp lý dự án do UBND tỉnh Khánh Hòa ban hành phê duyệt cho CĐT được sử dụng đất ở tại nông thôn vẫn đang có giá trị hiệu lực. Bên cạnh đó, các căn biệt thự đã được chuyển nhượng và bàn giao cho nhà đầu tư thứ cấp để đưa vào kinh doanh, khai thác nên việc điều chỉnh thành đất thương mại dịch vụ là không phù hợp.

Theo một số chuyên gia, giải pháp trên chưa “hợp tình hợp lý”, ảnh hưởng không nhỏ đến lợi ích của doanh nghiệp và nhà đầu tư thứ cấp. Chính quyền các cấp cần tập trung gỡ khó cho doanh nghiệp và nhà đầu tư theo hướng vừa hài hoà lợi ích, vừa chia sẻ khó khăn, rủi ro để thúc đẩy du lịch, đặc biệt trong bối cảnh đón đầu làn sóng phục hồi du lịch hậu Covid-19.

Thông báo Kết luận thanh tra số 1919 của Thanh tra Chính phủ cũng nêu rõ, tập trung xử lý vấn đề trên theo hướng: “…khuyến khích thu hút đầu tư, phát triển du lịch, dịch vụ; không gây ách tắc dòng vốn đầu tư đã và đang phát triển mạnh, không gây xáo trộn đột biến ảnh hưởng đến thu hút đầu tư ở những địa phương đã thực hiện; hạn chế đến mức thấp nhất khả năng xảy ra rủi ro cho các nhà đầu tư; có giải pháp giải quyết đồng bộ mà trước hết là hoàn thiện hệ thống pháp luật hiện hành”. Đây là chủ trương hợp lý, vừa bảo đảm quyền lợi của các doanh nghiệp và nhà đầu tư, vừa khơi thông dòng vốn đầu tư vào du lịch cho các địa phương trong thời gian tới.

Theo tìm hiểu của phóng viên, tỉnh Khánh Hòa hiện đang đề xuất Chính phủ hướng giải quyết vấn đề theo lộ trình: Những dự án tại Bãi Dài được cấp Giấy chứng nhận theo loại hình đất ở tại nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở) chưa triển khai xây dựng dự án thì sẽ chuyển đổi sang đất thương mại dịch vụ, còn đối với các dự án đã xây dựng và hoàn thành nghiệm thu đưa vào sử dụng thì nên cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất theo hiện trạng đất ở tại nông thôn, thời hạn sử dụng lâu dài. Tuy nhiên, cần phải tiến hành rà soát từng dự án một theo quy hoạch hiện trạng để lựa chọn áp dụng.

Liên quan đến vấn đề này, trao đổi với phóng viên báo..., đại diện lãnh đạo tỉnh Khánh Hòa cho biết, những vướng mắc về đất đai tại Khánh Hòa đã được tỉnh trình lên Chính phủ để chờ có hướng dẫn, giải quyết. Tỉnh sẽ tổ chức các cuộc đối thoại 3 bên giữa doanh nghiệp, cơ quan nhà nước và khách hàng để nắm bắt nguyện vọng, đề xuất phương án xử lý triệt để.