Kinh nghiệm mua bán bất động sản thời thị trường trầm lắng: “Trả giá 50% giá trị lô đất là vừa”?

Câu chuyện “ép” giá trong thời điểm thị trường trầm lắng không còn hiếm gặp, thậm chí, tình trạng này diễn ra rất phổ biến, nhất là vào thời điểm cận Tết. Đánh vào thực tế khó thanh khoản của thị trường, tâm lý “người bán chắc đang cần tiền gấp” cộng với kỳ vọng mua lô đất giá hời khiến cho người mua sẵn sàng “mạnh tay” trả giá.

Thậm chí, nhiều người mua còn cho rằng: “Đây là thời của người có tiền mặt. Họ có nhiều cơ hội để lựa chọn những bất động sản đẹp. Nếu không mua bất động sản, họ có thể tìm kiếm, sở hữu bất động sản khác đẹp hơn”. Trong khi đó, về phía người bán, khi đẩy hàng trong thời điểm thị trường thanh khoản yếu, cũng đồng nghĩa: họ đang cần tiền.

Trên thực tế, trong quá trình giao dịch, việc trả giá bất động sản từng khiến cho môi giới và chủ đất bức xúc.

Anh Trần Trường (môi giới bất động sản Nam Từ Liêm, Hà Nội) bức xúc kể: “Tôi thực sự khó chịu với nhiều trường hợp khách trả giá cho vui”. Thời điểm đầu tháng 1/2023, anh Trường dẫn vị khách đi xem nhà đất trong ngõ tại khu vực Nam Từ Liêm, Hà Nội. Trong 8 căn dẫn khách đi xem, vị khách này ưng 2 căn nhà.

“Khách đề nghị tôi làm việc với chủ nhà giảm giá 30% giá trị so với mức giá rao ban đầu. Tức là một căn nhà trong ngõ nằm ở khu vực Miêu Nha, được chào bán giá 3,8 tỷ đồng, phải giảm còn khoảng 2,6 tỷ đồng. Một căn nhà khác trong ngõ nằm ở phố Phú Đô, chủ chào bán 4,2 tỷ đồng. Mức giá mà khách đề nghị còn 3 tỷ đồng. Nghe khách đề nghị, tôi thẳng thắn từ chối: 'Chắc chắn không có giá mua như vậy. Nếu thiện chí, khách xem lại mức giá. Chủ nhà chỉ gia lộc 100-300 triệu đồng là may mắn', anh Trường nói. 

Bức xúc như anh Trần Trường, chị Ngô Hương (môi giới tại Hải Dương) chia sẻ, cách đây không lâu, chị từng đăng bán lô đất tại Cẩm Giàng (Hải Dương) với giá 1,8 tỷ đồng. Chủ đất đang cần tiền để cho đi du học. Vay vốn ngân hàng sợ áp lực nên họ muốn bán đi. Về giá, lô đất này đã được bán thấp hơn so với thời điểm cách đây 5 tháng tới 300 triệu đồng. Thế nhưng, điều đáng nói, khi đăng tải rao bán trên mạng, có khách sẵn sàng vào trả giá 50% lô đất.

“Họ không cần biết thêm thông tin lô đất này ra sao, thửa đất nở hậu hay vuông, mà vào trả giá luôn 50%. Đây không phải là trường hợp hiếm tôi gặp mà thực tế nhiều khách đặt ra tiêu chuẩn trả giá phải 30-50%. Có khách còn cho rằng: Trả giá 50% giá trị lô đất là vừa”, chị Hương bức xúc cần.

Chị Hương quan điểm cho rằng, thị trường khó khăn, thanh khoản chậm nhưng không đồng nghĩa, người mua trả giá bất động sản không dựa trên cơ sở. Hay trả giá được thì mua, không được thì thôi. "Tôi cho rằng, việc trả giá là nghệ thuật. Người mua nên trả giá văn minh, có cơ sở, không thể trả cho vui, được thì mua, không được thì bỏ qua". 

Ở góc độ nhìn nhận khác, anh Đoàn Ngọc Mạnh (nhà đầu tư lâu năm, hiện lãnh đạo công ty bất động sản phân phối dự án tại Hà Nội) cho rằng: “Môi giới hay người bán bức xúc là điều dĩ nhiên khi họ quan điểm: Lô đất không phải như “mớ rau” mà trả giá xuống tận 50%. Nhưng thị trường là thuận mua, vừa bán. Thực tế, có một số chủ đất buộc phải cắt lỗ tới tận 50% mới đẩy được hàng. Nhất là với loại hình đất nền, thanh khoản rất khó. Giảm giá 200-300 triệu nhưng cũng không có người mua”.

Theo anh Mạnh, nhu cầu của mỗi người mua là khác nhau. Có người mua đặt ra tiêu chí: phải trả giá 50%, đàm phán lên là vừa. Có người mua trả giá thấp hơn vì họ đánh giá tiềm năng của lô đất trong tương lai cao.

Anh Mạnh dẫn ví dụ: “Thời điểm 2011-2012, thị trường đất nền vùng ven từng ghi nhận nhiều lô đất cắt lỗ giảm tới 50% nhưng cũng không ai mua. Khi đó, thị trường bất động sản đóng băng, người mua còn e dè xuống tiền. Nhưng phần lớn, lô đất cắt lỗ đều không có pháp lý đầy đủ”.

Vị này đưa ra quan điểm, không có công thức chính xác nào cho việc trả giá. Song, người mua cân nhắc dựa trên tiêu chí của mình, đặc biệt là tài chính. Còn người bán, dựa trên nhu cầu thực tế và đưa ra mức giá có thể bán. Đây là thời điểm mà người bán đứng ở phía bị động, có phần thiệt thòi khi bất động sản khó bán, dễ bị ép giá. Thế nên, người bán có thể cân nhắc giữ lại.