Làn sóng dịch chuyển đô thị tới các khu vực vùng ven

Nguồn cung mới ít và giá xa tầm với người mua để ở

Thị trường bất động sản với nhiều rào cản như dòng vốn tín dụng hạn chế, lãi suất cao đã khiến cho nhà đầu tư và người mua nhà gặp nhiều khó khăn trong giao dịch. Ngoài ra, giá sơ cấp càng ngày càng tăng tại TP HCM là cản trở cho người mua, bất chấp việc nhiều chủ đầu tư đã đưa ra những chính sách ưu đãi để thu hút khách hàng.

Mặc dù nguồn cung căn hộ ở TP HCM dự kiến sẽ tăng lên 133,400 căn trong năm 2025, con số này chỉ đáp ứng nổi khoảng 52% nhu cầu nhà ở theo kế hoạch.

Theo báo cáo mới nhất của Savills, trong quý 3/2022, nguồn cung sơ cấp thị trường căn hộ TP HCM giảm còn 6.600 căn, giảm 51% theo quý. TP Thủ Đức và Quận 1 lần lượt là hai quận có nguồn cung lớn nhất. Ngoài ra, lượng tồn kho căn hộ sơ cấp chiếm 66% nguồn cung, lớn nhất kể từ năm 2019. Cần lưu ý đến 89% lượng hàng tồn kho này thuộc về các căn hộ hạng A và hạng B.

Trong số lượng nguồn cung mới, hơn 60% có giá hơn 11 tỷ đồng/căn, và báo cáo Savills ghi nhận mức giá sơ cấp cao nhất từ trước đến nay là 124 triệu đồng/m2. Đối với giai đoạn tiếp theo của một số dự án, các căn hộ mới cũng có mức tăng 10%.

Giá cả cao, cùng với việc siết chặt tín dụng khiến thanh khoản thị trường giảm đã dẫn tới lượng giao dịch giảm 89% theo quý, với con số 990 căn. Tỷ lệ hấp thụ đạt mức thấp nhất kể từ năm 2019 là 15%, con số này đối với nguồn cung mới là 20%, thấp nhất từ trước đến nay.

Thị trường biệt thự/nhà liền kề ghi nhận những dấu hiệu tích cực hơn căn hộ. Nguồn cung sơ cấp đối với nhà xây sẵn tăng 38% theo quý, lên khoảng 800 căn.

Thúc đẩy nhu cầu cho các khu vực lân cận

Các chuyên gia của Savills cho rằng quá trình gia tăng dân số và tốc độ đô thị hóa nhanh sẽ khiến nhu cầu sở hữu nhà của người Việt Nam càng ngày cao, và nhu cầu này có thể đẩy sang tỉnh thành vùng ven.

TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Việt Nam đánh giá nhu cầu của người dân về nhà ở rất lớn, đặc biệt tại các đô thị như Hà Nội và TP HCM. Song giá nhà ở tại các thị trường này đang vượt khả năng chi trả của họ, đặc biệt là nhóm khách hàng trẻ, mới lập gia đình. Cùng với đó, quá trình hỗ trợ lãi suất mua nhà linh hoạt cho nhóm này cũng còn nhiều hạn chế.

“Khi quỹ đất để phát triển phân khúc nhà ở giá rẻ tại TP HCM không còn, các chủ đầu tư có xu hướng chuyển dịch ra khỏi trung tâm, hướng đến các khu đô thị vệ tinh, nơi sản phẩm của họ có thể vừa cung cấp cho tốc độ đô thị hóa ở địa phương đó và những người làm việc tại TP HCM”, TS Khương phân tích.

‘’Thị trường nhà ở TP HCM với mức thanh khoản thấp do lượng người mua hạn chế và giá bán cao đã tạo cơ hội cho bất động sản liền thổ giá rẻ tại các tỉnh lân cận’’ ông Troy Griffiths, Phó Tổng giám đốc Điều hành Savills Việt Nam nhận xét.

Với lượng đất dồi dào và sự quan tâm từ các nhà đầu tư lớn, dự kiến các vị trí ven TP HCM sẽ là nguồn cung lớn để đáp ứng cho nhu cầu mua bất động sản liền thổ và cả căn hộ của người dân.

Thực tế, báo cáo Savills cho biết ở những thị trường lân cận, giá bất động sản nhà thổ có giá rẻ hơn từ 88 đến 100 triệu đồng/m2 , thấp hơn 67% so với TP HCM. Tỷ lê hấp thụ ở các khu vực này cũng cao hơn tỷ lệ ở TP HCM, lần lượt là 72% và 49%.

Theo Savills Global, xu hướng dịch chuyển nhà ở từ trung tâm tới các khu đô thị ven không phải là điều gì quá xa lạ hay đặc thù. Năm 2020, Thụy Điển đã chứng kiến làn sóng dịch chuyển kỷ lục từ tỉnh Stockholm ra các khu vực lân cận như Knivsta, Habo và Gnesta. Nguồn cung khan hiếm và giá cả đắt đỏ đã khiến 8,495 người rời khỏi thành phố trong năm đó, đa số là người tuổi vị thành niên. 

Hiện tượng này cũng xuất hiện tại các nước châu Âu khác như Hà Lan hoặc Tây Ban Nha. Ngoài lý do giá cả nhà ở, đại dịch Covid-19 và xu hướng làm việc từ xa cũng đã ảnh hưởng đến tâm lý của nhiều người khi dịch chuyển khỏi các thành phố lớn.

Quay lại với thị trường Việt Nam, ông Sử Ngọc Khương cho biết Chính phủ đang đẩy mạnh xây dựng hạ tầng giao thông kết nối giữa các vùng đô thị lớn, thúc đẩy nguồn cung giá phải chăng. Ngoài ra, chuyên gia cũng khuyến nghị Chính phủ cần có những kế hoạch khai hoang bài bản để bổ sung quỹ đất, thu hút nhà đầu tư trong việc phát triển nhà ở xã hội cho người dân.