Lấy quỹ đất NƠXH để giảm giá nhà: Thêm lần sai?

Bộ Xây dựng đang tìm phương án giảm giá nhà thương mại trong thời gian tới, sao cho có thể xây dựng được nhà ở thương mại giá thấp không vượt quá 20 triệu đồng/m2.

Một trong những phương án đáng chú ý là đề xuất quy hoạch, bố trí quỹ đất, cho phép các dự án phát triển nhà ở chưa sử dụng hết quỹ đất 20% dành để xây dựng nhà ở xã hội được dành quỹ đất này để xây dựng nhà ở thương mại giá thấp; được chậm nộp tiền sử dụng đất trong thời hạn tối đa 24 tháng kể từ ngày được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;...

Tuy nhiên, ngày 30/1/2021, luật sư Nguyễn Văn Hưng - Đoàn Luật sư TP. Hà Nội cho rằng, đề xuất trên của Bộ Xây dựng không những không thể làm giảm giá nhà mà còn có nguy cơ dẫn đến việc hợp thức hóa cho quỹ đất làm NƠXH được làm nhà ở thương mại mà giá không hề rẻ đi.

"Trước đây, chính sách mỗi tỉnh thành phải dùng 20% quỹ đất phát triển NƠXH đã bị thực hiện méo mó, dẫn tới hành vi trục lợi của các nhà đầu tư. Sau hơn 10 năm phát triển, các căn NƠXH gần như đang biến mất khởi thị trường" - ông Hưng thẳng thắn chỉ ra.

Theo quy định, trường hợp dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị có quy mô sử dụng đất dưới 10 ha thì chủ đầu tư dự án được lựa chọn hình thức hoặc dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội, hoặc chuyển giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20% tính theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước tại thời điểm chuyển giao để sử dụng làm nhà ở xã hội.

Chủ đầu tư cũng có thể lựa chọn cách nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước.

"Chính quy định chủ đầu tư có thể đổi quỹ đất NƠXH tại một vị trí khác, hay nộp tiền thanh toán 20% quỹ đất NƠXH trong dự án nhà ở thương mại đã để cho nhiều nhà đầu tư sẵn sàng bỏ tiền ra thanh toán, đổi lại được xây dựng nhà ở thương mại để bán với giá cao hơn.

Bây giờ nếu thực hiện theo đề xuất của Bộ Xây dựng thì quỹ đất NƠXH còn có thể sẽ bị hạn chế hơn, khi mà nhà đầu tư không những được dùng tiền thanh toán quỹ đất này mà còn được chậm nộp tiền sử dụng đất trong thời hạn tối đa 24 tháng kể từ ngày được Nhà nước giao đất. Như thế, chẳng khác nào tạo thêm điều kiện cho NƠXH biến mất khỏi thị trường" - ông Hưng nhận xét.

Vị luật sư chuyên về đất đai này cho rằng, các quy định hiện hành về quỹ đất dành cho NƠXH đang có những kẽ hở mà chưa có hướng khắc phục thì đừng nên tạo thêm một lần sai, để chủ trương tạo ra những căn nhà ở cho người thu nhập thấp bị méo mó.

Ông Hưng cho hay, giá nhà trong thời gian qua đã bị đẩy lên quá cao so với thực tế. Điều đó một phần quan trọng đến từ sự đầu cơ, thổi giá của các nhà đầu tư. "Chúng ta có bài học về việc thổi giá khẩu trang khi dịch Covid-19 diễn ra, các ban ngành vào cuộc xử lý quyết liệt trong thời gian ngắn và hiện tượng này đã bị loại bỏ.

Đối với hiện tượng thổi giá nhà cũng tương tự như vậy. Cần phải có sự vào cuộc của nhiều ban ngành khác nhau, đồng thời xử lý nghiêm những dự án vi phạm, như thế mới mong hạ được giá nhà" - ông Hưng đề xuất.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính - Tổng thư ký Hội môi giới Bất động sản Việt Nam đánh giá, kế hoạch phát triển loại căn hộ thương mại có giá dưới 20 triệu đồng/m2 và đây là định hướng đúng. Chỉ có điều, một đô thị hay khu dân cư phải có hệ thống hạ tầng đi theo đồng bộ, đáp ứng được nhu cầu sống của người dân thì lúc đó mới khả thi. Ngược lại, làm nhà ở rồi nhưng không có điều kiện sống, không có tiêu chuẩn sống sẽ không có ai đến ở, gây lãng phí.

Riêng với quỹ đất 20% xây NƠXH, ông Đình cho biết, không phải quỹ đất 20% này "bốc hơi" mà đã được chuyển giao cho chính quyền địa phương quản lý.

“Theo quy định, tất cả các dự án nhà ở thương mại được duyệt sau này đều có quỹ đất 20% để xây nhà ở xã hội, nhưng quỹ đất này thường được giao lại cho chính quyền địa phương, chính quyền muốn phát triển nhà ở xã hội đó thì phải đấu thầu, đấu giá, hoặc phải có nguồn vốn để hỗ trợ doanh nghiệp”, ông Đính nói.

Chính vì thế, rất ít chủ đầu tư nào nhận làm nhà ở xã hội này vì không có lãi, nhiều địa phương không có nhu cầu xây nhà ở xã hội hoặc vị trí đó không phù hợp làm nhà ở xã hội.

Để giảm giá nhà trong thời gian tới, ông Đính cho rằng, bên cạnh việc thực hiện nghiêm quy định quỹ đất 20% dành cho NƠXH thì cơ quan nhà nước cũng cần giảm bớt các thủ tục phiền hà, làm tăng chi phí đầu tư dự án.