Lối thoát nào cho gần 4.000 căn hộ tái định cư “ế ẩm” trên đất vàng Thủ Thiêm?

UBND TP.HCM vừa quyết định tổ chứcđấu giá 3.790 căn nhà thuộc 5 toà nhà chung cư (có nguồn gốc thuộc dự án nhà tái định cư phục vụ dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm) tại phường Bình An, thành phố Thủ Đức, nằm liền kề với Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

UBND TP.HCM đã giao Sở Tài nguyên và Môi trường hoàn chỉnh hồ sơ tổ chức đấu giá trước ngày 15/6.

Dự án được quy hoạch thành hai cụm có kết cấu hạ tầng kỹ thuật độc lập, nên có nhiều khả năng thành phố sẽ tổ chức hai cuộc đấu giá với "rổ hàng" có giá trị rất lớn (dự kiến tổng giá trị đấu giá lần này được đưa ra với mức khởi điểm 9.900 tỷ đồng) nhằm mời gọi các nhà đầu tư có năng lực tài chính mạnh tham gia đấu giá.

Do vậy, thành phố sẽ không đấu giá một số căn hộ theo phương thức đấu giá từng căn hộ cho cá nhân có nhu cầu.

Sau khi trúng đấu giá thì các căn hộ này trở thành nhà ở thương mại. Nhà đầu tư có quyền bán căn hộ cho người tiêu dùng; hoặc cải tạo nâng cấp rồi bán lại; hoặc chuyển nhượng cho nhà đầu tư khác theo dự án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Trường hợp nhà đầu tư có nhu cầu đầu tư xây dựng dự án mới tại khu đất này, thì phải đề xuất dự án lên UBND thành phố và thực hiện các thủ tục đầu tư xây dựng theo quy định của pháp luật về đầu tư, về xây dựng, về quy hoạch, về kinh doanh bất động sản và phải làm nghĩa vụ tài chính bổ sung với Nhà nước theo quy định.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), sau khi được cơ quan có thẩm quyền ban hành “quy chế cuộc đấu giá” thì thông tin về cuộc đấu giá sẽ được niêm yết công khai và công bố theo quy định của Luật Đấu giá tài sản, mời gọi các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài tham gia đấu giá 3.790 căn nhà này.

HoREA cho rằng, dự án có ưu thế tọa lạc tại vị trí đắc địa. Nhà đầu tư trúng đấu giá chắc chắn sẽ nâng tầm uy tín thương hiệu, mà nếu có nhu cầu đầu tư dự án mới tại vị trí này được UBND TP.HCM xem xét chấp thuận, thìcàng tăng uy tín thương hiệu cho nhà đầu tư.

Tuy nhiên, doanh nghiệp cần lưu ý một số mặt hạn chế do có nguồn gốc là dự án nhà tái định cư, như: các ý kiến quan ngại về chất lượng công trình; chất lượng vật tư, vật liệu xây dựng, trang thiết bị so với các dự án nhà ở thương mại; quan ngại về chất lượng công tác quy hoạch, thiết kế toà nhà cũng như căn hộ; các tiện ích phục vụ cư dân.

Vì vậy, HoREA cho rằng nhà đầu tư cần nghiên cứu kỹ và có kế hoạch cải tạo, chỉnh trang, nâng cấp và bổ sung các tiện ích, dịch vụ.

Ngoài ra, HoREA còn khuyến cáo các doanh nghiệp cần phải nghiên cứu thêm các yếu tố như giá khởi điểm đấu giá có thể là khá cao hoặc nếu giá cao quá thì sẽ không hiệu quả. Đồng thời, chuẩn bị nguồn vốn đầu tư khá lớn, nên vấn đề mấu chốt là đánh giá hiệu quả.

Trước đó, ngày 13/5, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã chủ trì buổi làm việc với TP.HCM về tình hình kinh tế-xã hội những tháng đầu năm 2021 và một số nhiệm vụ trọng tâm, giải quyết kiến nghị của thành phố. Tại buổi làm việc, TP.HCM đã đề xuất, kiến nghị Thủ tướng cho phép UBND TP.HCM quyết định điều chỉnh mục tiêu dự án, quỹ nhà phục vụ tái định cư sang nhà ở xã hội hoặc thương mại thay cho Bộ Xây dựng, theo Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ.

Về kiến nghị này, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính yêu cầu nếu chuyển sang nhà ở thương mại thì dứt khoát phải qua đấu giá để tránh tiêu cực, thất thoát.

Tuy nhiên, để đấu giá thành công, theo bà Võ Thị Thủy - Phó tổng giám đốc Công ty TNHH Xây dựng – Thương mại Thuận Việt cho biết, thành phố phải cho nhà đầu tư thấy ngay được lợi ích khi tham gia đấu giá khối tài sản này.

Ngoài mức giá khởi điểm hợp lý, trước khi đấu giá, thành phố nên có chủ trương chuyển đổi nhà tái định cư thành nhà ở thương mại và ra sổ hồng luôn cho từng căn hộ. Khi nhà đầu tư mua được quỹ nhà đã có sổ hồng, thì việc bán cho người dân sẽ dễ dàng hơn và giá bán cũng cao hơn.

Hơn nữa, tâm lý chung là ai cũng lo ngại về chất lượng nhà tái định cư, nên cần phải có cơ chế và quy định rõ ràng về việc được sửa đổi dự án sau khi trúng đấu giá. Như vậy, nhà đầu tư mới yên tâm khi tham gia đấu giá. “Nếu đấu giá thành công, chắc chắn, doanh nghiệp phải bỏ ra không ít công sức, thời gian và tiền bạc để biến căn hộ tái định cư thành căn hộ thương mại”, bà Thủy nói.

Theo nhiều doanh nghiệp địa ốc, với giá khởi điểm là 9.900 tỉ đồng cho đợt đấu giá 3.790 căn hộ tái định cư ở Thủ Thiêm lần này được đánh giá là khá cao, trong khi đó thiết kế căn hộ tại đây lạc hậu, cộng với chất lượng công trình không được kiểm soát. Đây là điều khiến nhiều doanh nghiệp phải đắn đo, suy xét kỹ lưỡng.

Là một doanh nghiệp từng tham gia đấu giá 3.790 căn hộ tái định cư ở Thủ Thiêm, ông Cao Hữu Phi - Tổng giám đốc Công ty COPiHome cho hay, khi thành phố mang đấu giá gần 4.000 căn hộ tái định cư ở Thủ Thiêm, doanh nghiệp ông đã mua hồ sơ, đăng ký tham gia. Tuy nhiên, mức giá khởi điểm đưa ra khá cao, cộng với chất lượng công trình không được kiểm soát và thiết kế nhà tái định cư lạc hậu, nên doanh nghiệp ông đã âm thầm rút lui.

Về nguyên nhân khiến các lần đấu giá trước đây bất thành, theo ông Phi, chủ yếu do giá đưa ra quá cao. Mức giá khởi điểm dự kiến cũng gần 10.000 tỷ đồng, nên rất khó để lần đấu giá này thành công. Trong khi đó, chất lượng, thiết kế, kiến trúc của những căn hộ này quá tệ so với mặt bằng chung hiện nay.

Tương tự, Tổng giám đốc một công ty địa ốc có trụ sở tại quận 1 cho rằng, phương thức đấu giá trọn gói mà thành phố đưa ra là quá lớn so với tiềm lực của nhiều doanh nghiệp. Hơn nữa, mức giá khởi điểm đưa ra cũng không phù hợp với giá trị thực tế.

“Nếu doanh nghiệp mua sỉ với mức giá như trên, để bán được hàng thì phải thiết kế lại, xây dựng thêm tiện ích nội khu… Khi đó, giá bán có thể tăng gấp đôi, nên sẽ rất khó bán”, vị này phân tích.