LS. Lê Văn Hồi: “Nên kích hoạt điều khoản bất khả kháng” trong cam kết lợi nhuận BĐS du lịch

Trước hàng loạt tác động của dịch bệnh tới nền kinh tế chung, điều khoản về bất khả kháng nên được cân nhắc áp dụng trong các hợp đồng giao kết nhằm khắc phục phần nào khó khăn cho doanh nghiệp.

Liên quan đến những kiến nghị về việc kích hoạt điều khoản "bất khả kháng" trong các hợp đồng giao kết và việc áp dụng điều khoản này cho cam kết lợi nhuận condotel để giảm tải áp lực, khó khăn cho doanh nghiệp trong bối cảnh kinh tế như hiện nay, Reatimes đã có cuộc trao đổi với Luật sư Lê Văn Hồi, Giám đốc điều hành Công ty Luật My Way:

PV: Thưa luật sư, yếu tố “bất khả kháng” là điều mà các doanh nghiệp không mong muốn xảy ra nhất, nhưng trong bối cảnh dịch bệnh Covid-19 đang gây ra những hệ quả khôn lường cho nền kinh tế nói chung thì có lẽ đây là vấn đề pháp lý cần xem xét. Ông đánh giá thế nào về điều khoản này trong các hợp đồng giao kết?

Luật sư Lê Văn Hồi: Bất khả kháng là điều khoản được quy định phổ biến trong các Hợp đồng. Sở dĩ, các bên đưa "điều khoản bất khả kháng" vào Hợp đồng để tránh trường hợp một hoặc các bên phải chịu trách nhiệm hoặc tổn thất khi xảy ra các sự kiện bất thường hoặc phát sinh các tình huống ngoài tầm kiểm soát.

Điều 156 Bộ Luật Dân sự năm 2015 quy định: “Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép”.

Trong bối cảnh dịch bệnh Covid-19 tác động mạnh mẽ tới du lịch và đặc biệt là BĐS du lịch thì việc kích hoạt điều khoản "bất khả kháng” để bảo vệ và giảm thiểu tối đa thiệt hại của các bên là vấn đề nên được áp dụng.

Từ quy định nêu trên có thể thấy, để xác định một sự kiện có được coi là bất khả kháng hay không phải căn cứ vào 3 yếu tố sau:

Thứ nhất, đây phải là “sự kiện xảy ra một cách khách quan”. Thứ hai, đây phải là sự kiện “không thể lường trước được” tại thời điểm giao kết Hợp đồng nhưng xảy ra sau thời điểm này. Thứ ba, sự việc xảy ra “không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng các biện pháp cần thiết trong khả năng cho phép.

Khi xác định “sự kiện bất khả kháng” xảy ra thì bên có dấu hiệu lỗi” (hay vi phạm hợp đồng) được hưởng quyền miễn trừ trách nhiệm dân sự (trách nhiệm bồi thường thiệt hại), do đó, việc xác định một sự kiện nào đó có được coi là sự kiện bất khả kháng hay không là vô cùng quan trọng.

Luật sư Lê Văn Hồi, Giám đốc điều hành Công ty Luật My Way.

Ở cả thời điểm trước khi dịch bệnh Covid-19 xảy ra, điều khoản này theo tôi đã là một trong những điều khoản quan trọng cần được chú ý. Bởi lẽ, khi tiến hành giao kết Hợp đồng, các bên muốn tránh được rủi ro phải dự trù được các trường hợp mâu thuẫn có thể phát sinh tranh chấp để có những thỏa thuận rõ ràng thông qua đó có thể hạn chế tối đa được các thiệt hại phát sinh khi có sự cố.

Khi có đầy đủ các điều kiện chứng minh có sự kiện bất khả kháng như đã phân tích nêu trên, bên bị ảnh hưởng bởi sự kiện bất khả kháng sẽ được: Một là, miễn trách nhiệm nếu nghĩa vụ không được thực hiện, không được thực hiện đầy đủ hoặc không được thực hiện đúng do sự kiện bất khả kháng gây ra. Hai là, được kéo dài thời hạn thực hiện hợp đồng nếu việc thực hiện hợp đồng bị chậm trễ do sự kiện bất khả kháng.

Và ba là, nếu sự kiện bất khả kháng kéo dài hoặc gây ra hậu quả nghiêm trọng dẫn đến việc thực hiện hợp đồng sẽ không có lợi cho các bên thì các bên có thể chấm dứt việc thực hiện hợp đồng.

Như chúng ta thấy, trong thời điểm dịch bệnh có những diễn biến khó lường như hiện nay, tầm quan trọng của điều khoản về "bất khả kháng" càng thể hiện rõ. Việc có những thỏa thuận về yếu tố này ngay từ khi giao kết sẽ giảm thiểu tối đa những tranh chấp do một bên không thực hiện được nghĩa vụ đã cam kết bởi yếu tố bất khả kháng tác động. Do đó, khi giao kết hợp đồng, điều khoản về bất khả kháng là điều khoản quan trọng cần được các bên thống nhất làm rõ.

PV: Vậy doanh nghiệp cần lưu ý điều gì khi làm hợp đồng và để đảm bảo quyền lợi của mình khi xảy ra những sự kiện bất khả kháng, thưa luật sư?

Luật sư Lê Văn Hồi: Trước hết, pháp luật hiện nay đưa ra khái niệm "sự kiện bất khả kháng" bằng các định nghĩa, do đó, nó mang tính khái quát nhưng thiếu tính cụ thể.

Trên thực tiễn áp dụng, các bên thường xuyên tranh chấp liên quan đến việc xác định trường hợp được xem là bất khả kháng. Chính vì điều này nên khi soạn thảo hợp đồng các bên cần có điều khoản về "sự kiện bất khả kháng" và nghĩa vụ thông báo của bên vi phạm do sự kiện bất khả kháng.

Theo tôi, khi soạn thảo Hợp đồng, các chủ thể có thể lựa chọn các phương pháp xây dựng điều khoản "bất khả kháng" nhằm làm rõ quy định của pháp luật như: Sử dụng phương pháp định nghĩa cụ thể (các bên thống nhất đưa ra định nghĩa về sự kiện bất khả kháng là gì, quyền và nghĩa vụ của các bên khi xảy ra sự kiện bất khả kháng,...); sử dụng phương pháp liệt kê (các bên thống nhất điều khoản về sự kiện bất khả kháng, liệt kê ra toàn bộ các trường hợp được xem là bất khả kháng có thể xảy ra) hoặc áp dụng phương pháp tổng hợp (vừa định nghĩa, vừa liệt kê nhằm).

Tốt nhất là nên tiến hành xây dựng điều khoản theo phương pháp tổng hợp để có được thỏa thuận vừa mang tính bao quát, vừa mang tính cụ thể, hạn chế tối đa việc bỏ xót các trường hợp không thể dự liệu trước.

Để đảm bảo quyền lợi của mình, khi xảy ra sự kiện bất khả khảng, doanh nghiệp cần: Thông báo với bên đối tác về những khó khăn trong quá trình thực hiện hợp đồng (việc tiến hành thông báo cần được tiến hành nhanh chóng để giảm bớt tối đa các thiệt hại phát sinh); đưa ra đề xuất đàm phán lại hợp đồng (đàm phán lại hợp đồng đối với phần nghĩa vụ có thể không thực hiện được do dịch Covid-19 - đây nên là phương án được ưu tiên đầu tiên trước khi tính đến yếu tố pháp lý).

Trong trường hợp Hợp đồng không quy định rõ ràng về điều khoản bất khả kháng, doanh nghiệp cần phải có bằng chứng chứng minh được các yếu tố cấu thành của sự kiện bất khả kháng.

Doanh thu của hầu hết các địa điểm du lịch đều sụt giảm nặng nề do dịch bệnh Covid-19.

PV: Như vậy, có nên kích hoạt "điều khoản bất khả kháng" trong các hợp đồng giao kết nhằm khắc phục phần nào khó khăn cho doanh nghiệp trong thời điểm hiện tại, thưa ông?

Luật sư Lê Văn Hồi: Trong bối cảnh dịch bệnh như hiện nay, điều khoản về bất khả kháng nên được cân nhắc áp dụng trong các hợp đồng giao kết nhằm khắc phục phần nào khó khăn cho doanh nghiệp.

Tuy nhiên, cũng cần có sự cân bằng về yếu tố lợi ích giữa các bên liên quan, bởi khi đã áp dụng điều khoản này, bên còn lại ban đầu không bị ảnh hưởng cũng sẽ phải chia sẻ rủi ro và thiệt hại với bên bị ảnh hưởng.

Đối với những nhóm ngành bị ảnh hưởng, việc áp dụng điều khoản là cần thiết, tuy nhiên cần phải xem xét cụ thể yếu tố “không thể khắc phục được” để đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho các bên trong giao kết Hợp đồng.

PV: Vậy theo luật sư, những nhóm ngành nào nên kích hoạt điều khoản này?

Luật sư Lê Văn Hồi: Những nhóm ngành nên “kích hoạt” điều khoản này bao gồm nhưng không giới hạn ở những nhóm ngành đang bị dịch bệnh ảnh hưởng gây thiệt hại lớn như du lịch, sự kiện, dịch vụ vận tải, hàng không, nông nghiệp, xuất nhập khẩu...

PV: Du lịch và cụ thể hơn là bất động sản du lịch là một trong những ngành chịu nhiều tác động trong thời gian qua. Ông nghĩ sao về việc áp dụng điều khoản bất khả kháng với ngành này, đặc biệt là với cam kết lợi nhuận condotel khi doanh thu du lịch sụt giảm nặng nề?

Luật sư Lê Văn Hồi: Du lịch là một trong những ngành nghề chịu thiệt hại nặng nề, những sụt giảm về kinh tế mà ngành nghề này phải chịu từ đầu mùa dịch đến nay có thể nhìn thấy rõ. Theo đó, bất động sản du lịch cũng không phải là ngoại lệ. Thời điểm trước khi dịch bệnh xảy ra, đã có trường hợp một số dự án lớn như Cocobay hay khách sạn Bavico Nha Trang “vỡ trận” trong cam kết lợi nhuận với khách hàng và tạo nên những phản ứng dữ dội từ phía nhà đầu tư vì họ tin tưởng vào việc chi trả phần lợi nhuận hàng năm mà chủ đầu tư đã cam kết.

Từ đó, có thể đánh giá được khả năng chi trả cũng như tiềm năng khai thác về kinh tế của mô hình này chưa thực sự mang lại hiệu quả tối ưu cho nhà đầu tư. Đến thời điểm hiện tại, những tác động của dịch bệnh lại càng làm cho hoạt động của mô hình bất động sản du lịch giảm sút.

Theo đó, việc có thể tiếp tục phân chia lợi nhuận theo chính sách thỏa thuận ban đầu giữa các bên khó có thể thực hiện theo đúng lộ trình. Trong trường hợp này, việc “kích hoạt điều khoản bất khả kháng” để bảo vệ và giảm thiểu tối đa thiệt hại của các bên là vấn đề nên được áp dụng.

Xin cảm ơn những chia sẻ của ông!