VnFinance
Thứ bảy, 06/01/2024, 10:20 AM

Luật Kinh doanh Bất động sản & Luật nhà ở mới sẽ tác động thế nào đến người mua nhà?

Luật Kinh doanh Bất động sản & Luật Nhà ở được Quốc hội thông qua vào cuối 2023 là một bước tiến nhằm đảm bảo và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch, lành mạnh. Cùng các chuyên gia chia sẻ những thay đổi tác động đến người mua nhà và cách nhận diện cơ hội đầu tư BĐS trong bối cảnh mới.

Thị trường sẽ có sự đào thải lớn

Quốc hội khóa 15 đã thông qua Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản mới, theo luật sư Lê Thúy An Luật sư Công ty Luật TNHH Việt Thăng LongLuật mới ban hành đã bổ sung thêm nhiều khái niệm để làm rõ và có thể áp dụng dễ dàng hơn, đồng thời, luật đã có sự cấu trúc lại, bổ sung thêm nhiều điều luật, thậm chí là làm rõ các quy định để các tổ chức, cá nhân có thể căn cứ trực tiếp tại các điểu khoản của luật thay vì dẫn chiếu những bộ luật liên quan, và từ đó, việc áp dụng luật hay quy chế, quy trình kinh doanh BĐS liên quan cũng được minh bạch hơn.

Vì thế việc áp dụng luật hay quy chế, quy trình kinh doanh BĐS liên quan cũng được minh bạch hơn.

Một số thay đổi trong Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS đầu tiên có thể kể đến là yêu cầu chủ đầu tư phải công bố thông tin một cách rõ ràng trước khi đưa những BĐS hình thành trong tương lai vào kinh doanh. Thứ hai, luật quy định rõ hơn về điều kiện đưa BĐS vào kinh doanh. Và thứ ba là nội dung liên quan đến tiến độ thanh toán và mức thanh toán mà chủ đầu tư có thể được thu từ khách hàng. Trước đây, luật cũ quy định đợt thanh toán đầu tiên, chủ đầu tư được phép thu khoảng 30%, thế nhưng hiện nay luật quy định rất rõ phần đặt cọc chỉ được tối đa 5% giá bán và mức thu của lần thanh toán đầu tiên là 30% bao gồm cả tiền cọc. Ngoài ra, luật mới cũng giảm tỷ lệ thanh toán khi thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai xuống tối đa còn 50% thay vì 70% như hiện nay.

Với những thay đổi này, chủ đầu tư sẽ phải đối diện với những tiêu chí khắt khe hơn - như cần có những năng lực mạnh hơn về tài chính, khả năng triển khai dự án cũng như là khả năng hoàn thiện pháp lý dự án?

Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh của OneHousing cho biết, nếu như nhìn vào những thay đổi của Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở sửa đổi, chúng ta nhìn thấy rõ ràng nổi trội lên 3 vấn đề. Một là, giải quyết vấn đề minh bạch hóa thị trường, thông tin. Thứ hai là thiên về bảo vệ các bên tham gia, thứ ba góp phần thúc đẩy thị trường phát triển theo hướng bền vững hơn.

Vì vậy, để phù hợp với sự thay đổi này, doanh nghiệp sẽ phải chuẩn bị cho mình những năng lực để phù hợp, đặc biệt là các năng lực liên quan đến khả năng hoàn thiện về pháp lý và năng lực tài chính.

Vì nếu như đã siết quy định rõ về chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, có nghĩa doanh nghiệp phải có năng lực tài chính vững chắc hơn, năng lực triển khai thi công tốt hơn. Để đảm bảo được bàn giao nhà đúng thời gian, doanh nghiệp không bị thiệt hại về việc vi phạm hợp đồng vì đã có chứng thư bảo lãnh của ngân hàng, và thu được tiền của người mua nhà theo đúng tiến độ  thanh toán.

Ảnh minh hoạ -Vnfinance
Ảnh minh hoạ
 

Với luật mới, từ nay đến trước khi đưa vào ban hành áp dụng từ 1/1/2025, tôi cho rằng chỉ những chủ đầu tư nào có dự án sẵn sàng về hồ sơ pháp lý, có năng lực triển khai, có năng lực tài chính và đương nhiên phải ở phân khúc mà thị trường có thể hấp thụ được năm 2024, đây là thời cơ cực kỳ quý báu cho các chủ đầu tư ra hàng  trong giai đoạn đầu của năm 2024.

Hết cửa cho phân lô bán nền, dòng tiền vào BĐS chảy về đâu?

Phân lô bán nền trước đây tạo ra loại BĐS ba không, đó là: không hạ tầng, không hình thành dân cư, không khai thác cho thuê được dẫn đến vấn đề đọng vốn của nhà đầu tư khi thị trường có biến động. Nhưng khi đô thị hóa, thì từ Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh sẽ quy định rõ  một năm sẽ cần sử dụng bao nhiêu đất và tương ứng mất độ dân cư là bao nhiêu. Phân lô bán nền lại không áp những tiêu chí như vậy.

Vì thế, theo luật sư Trần Quang Trung, một khi siết chặt việc phân lô đồng nghĩa loại hình này tại các thành phố sẽ bị “hết cửa”, nguồn cung sẽ bị thu hẹp, khách hàng mua bán đất nền cũng ít nhiều giảm sút do không dễ tiếp cận và tìm kiếm sản phẩm như trước đó.

Phân lô bán nền phát triển ở giai đoạn nóng, đặc biệt là cuối năm 2021, trước khi thị trường bị gãy thì giá đất phân lô bán nền đã được đẩy lên rất cao nhưng tính thanh khoản gần như không có, nên loại hình này chứa đựng nhiều yếu tố đầu cơ, nhà đầu tư mua đất bỏ đó chờ tăng giá trong tương lai, bản chất là đầu cơ chứ không có yếu tố dòng tiền.

Khi thị trường biến động, người ta sẽ tập trung vào những phân khúc phục vụ cho nhu cầu thật. Tại các thành phố lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh là  phân khúc căn hộ chung cư, các loại nhà phố, thổ cư…đáp ứng nhu cầu ở thật cho người dân. Tuy nhiên, với tài chính trong khoảng 2-3 tỷ nhà đầu tư nên cân nhắc lựa chọn, thời gian vừa qua nhiều chủ đầu tư cũng đã đưa ra chính sách kích cầu rất tốt giúp người mua nhà như các chính sách về chiết khấu, giảm số tiền mỗi đợt đóng, ưu đãi về lãi suất và tăng thời gian thanh toán giúp khách hàng giảm áp lực tài chính và có thể tiếp cận được những sản phẩm bất động sản tốt hơn. Cuối cùng mua BĐS cũng chỉ hướng đến 2 mục đích mua để ở và mua để đầu tư. Nếu mua đầu tư, nhà đầu tư cần quan tâm đến hai thứ, một là liên quan đến giá vốn, tức là giá vốn mình bỏ ra 1 đồng thì trong tương lai có lãi không? Thứ  hai là liên quan đến dòng tiền, mình mua BĐS đó mình có khai thác được dòng tiền hay không?

Về lời khuyên dành cho nhà đầu tư, theo luật sư Lê Thuý An thị trường BĐS ngày càng phát triển, khách hàng sẽ càng ngày càng sáng suốt hơn để lựa chọn sản phẩm đầu tư và sinh lời cho mình. Tôi cho rằng, trước khi khách hàng quyết định đầu tư vào bất kỳ sản phẩm nào nên có sự tìm hiểu và nắm được thông tin nhất định về sản phẩm họ đầu tư, những thông tin về dự án, chủ đầu tư và cả những thông tin liên quan đến thị trường xung quanh… Bởi vì việc minh bạch thông tin rất quan trọng, liên quan đến vấn đề sản phẩm đấy có đủ điều kiện hay không, liệu có rủi ro gì cho nhà đầu tư, cho khách hàng hay không?

Thứ hai là liên quan pháp lý, hồ sơ pháp lý dự án, chủ đầu tư và pháp lý mà nhà đầu tư sẽ ký với chủ đầu tư như hợp đồng hay những văn bản thỏa thuận, nhà đầu tư cũng nên có những sự tìm hiểu, cân nhắc và xem xét kỹ lưỡng những quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư và nhà đầu tư được quy định như thế nào trước khi đặt bút ký sẽ bảo vệ và phần nào tránh được rủi ro. Bởi vì tôi được biết rằng, rất nhiều nhà đầu tư, khách hàng khi họ đặt bút ký những hợp đồng giá trị rất lớn nhưng do hợp đồng có thể là quá dài, nhà đầu tư thường không xem kỹ.

Đến năm 2025, Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở sẽ có hiệu lực thì cũng sẽ tạo một khung pháp lý tốt để ràng buộc cả chủ đầu tư và thêm những điều kiện để bảo vệ cho nhà đầu tư, tôi hi vọng rằng quyền lợi của các nhà đầu tư được đảm bảo.


Chính sách mua nhà trả góp của Vinhomes hút khách nhờ trần lãi suất vay cố định lên đến 15 năm
Chính sách mua nhà trả góp của Vinhomes hút khách nhờ trần lãi suất vay cố định lên đến 15 năm

Thị trường bất động sản sẽ sớm bước vào giai đoạn khởi sắc nhờ nhiều chính sách bán hàng tích cực từ các chủ đầu tư nhằm tăng khả năng hấp thụ sản phẩm bên...

Quảng Ngãi “lắc đầu” với dự án bất động sản gần 1 tỷ đô
Quảng Ngãi “lắc đầu” với dự án bất động sản gần 1 tỷ đô

Sau khi nghe đơn vị tư vấn đề xuất ý tưởng đầu tư dự án bất động sản có tổng mức lên đến gần 22.600 tỷ đồng, lãnh đạo tỉnh Quảng Ngãi khuyên nhà đầu...

Đặt mục tiêu diện tích nhà ở bình quân đầu người tại Thủ đô năm 2024 dự kiến đạt 28,8m2/người
Đặt mục tiêu diện tích nhà ở bình quân đầu người tại Thủ đô năm 2024 dự kiến đạt 28,8m2/người

Theo Kế hoạch phát triển nhà ở Hà Nội năm 2024 vừa ban hành, Thành phố căn cứ các chỉ tiêu trong Kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2025 để xác định...

Nguyên tắc và căn cứ định giá đất được quy định như thế nào?
Nguyên tắc và căn cứ định giá đất được quy định như thế nào?

Nguyên tắc và căn cứ định giá đất được quy định cụ thể tại Khoản 1 và 2 Điều 158 Luật Đất đai (sửa đổi) năm 2024...

Tin bất động sản ngày 24/2: Ninh Bình sắp có thêm hàng nghìn căn nhà ở xã hội
Tin bất động sản ngày 24/2: Ninh Bình sắp có thêm hàng nghìn căn nhà ở xã hội

Bắc Giang tìm nhà đầu tư cho dự án khu đô thị hơn 770 tỷ đồng;Thái Nguyên chấp thuận chủ trương đầu tư khu đô thị gần 1.400 tỷ đồng;...

Các trường hợp được áp dụng bảng giá đất?
Các trường hợp được áp dụng bảng giá đất?

Luật Đất đai (sửa đổi) quy định cụ thể 11 trường hợp áp dụng bảng giá đất hàng năm. Bên cạnh đó, để bảo đảm chính xác,...

Người mua sẵn sàng chi thêm tiền để sở hữu nhà gần các trung tâm thương mại
Người mua sẵn sàng chi thêm tiền để sở hữu nhà gần các trung tâm thương mại

Các trung tâm thương mại (TTTM) không chỉ tác động tới xu hướng tiêu dùng, kiến tạo nhịp sống đô thị phồn hoa, sầm uất mà còn là yếu tố tác động mạnh đến giá...

Các địa phương đề xuất giải pháp phát triển nhà ở xã hội
Các địa phương đề xuất giải pháp phát triển nhà ở xã hội

Tại Hội nghị triển khai Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội (NƠXH) cho đối tượng thu nhập thấp,...

Nhiều địa phương chưa bố trí quỹ đất nhà ở xã hội
Nhiều địa phương chưa bố trí quỹ đất nhà ở xã hội

Mới đây, Bộ Xây dựng đã nêu tên loạt địa phương chưa quy hoạch bố trí quỹ đất và không có dự án nhà ở xã hội (NƠXH) khởi công...

Chung tay phát triển nhà ở xã hội
Chung tay phát triển nhà ở xã hội

Với việc chú trọng đầu tư nguồn lực phát triển dự án nhà ở xã hội (NƠXH), các doanh nghiệp bất động sản lớn trong cả nước...

Tin bất động sản ngày 23/2: Chủ đầu tư dự án Tower Quy Nhơn bị xử phạt 500 triệu đồng
Tin bất động sản ngày 23/2: Chủ đầu tư dự án Tower Quy Nhơn bị xử phạt 500 triệu đồng

Nhiều 'ông lớn' bất động sản gom quỹ đất hàng nghìn ha ở Ninh Thuận;Xử phạt doanh nghiệp xây dựng không phép tại KCN công nghệ cao Long Thành;...

Hà Nội: Tích cực triển khai 63 dự án nhà ở xã hội với khoảng 61.900 căn hộ
Hà Nội: Tích cực triển khai 63 dự án nhà ở xã hội với khoảng 61.900 căn hộ

Triển khai thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2045, các chỉ đạo của Trung tương,...

Phát triển nhà ở xã hội: Chính sách về đất đai đóng vai trò quan trọng
Phát triển nhà ở xã hội: Chính sách về đất đai đóng vai trò quan trọng

Phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) là một trong những nội dung quan trọng của chính sách phát triển kinh tế- xã hội, trong đó có việc quy hoạch,...

Nhu cầu tìm kiếm bất động sản tăng sau Tết, thị trường đã ấm lại?
Nhu cầu tìm kiếm bất động sản tăng sau Tết, thị trường đã ấm lại?

Theo dữ liệu mới nhất của Batdongsan.com.vn, sau kỳ nghỉ Tết Giáp Thìn, mức độ quan tâm đến bất động sản đã nhanh chóng tăng trở lại...

Đã triển khai gần 500 dự án nhà ở xã hội
Đã triển khai gần 500 dự án nhà ở xã hội

Ngày 22/2, Bộ Xây dựng cho biết, kết quả triển khai thực hiện dự án nhà ở xã hội trong giai đoạn từ năm 2021 đến hết năm 2023,...

Chuyên gia nhận định: Bất động sản nhà ở cần xuất phát từ nhu cầu thực tế
Chuyên gia nhận định: Bất động sản nhà ở cần xuất phát từ nhu cầu thực tế

Theo nhận định của chuyên gia, các chủ đầu tư cần xem xét điều kiện thực tế của thị trường và đa dạng hóa sản phẩm nhà ở,...

Quy hoạch khu đô thị, du lịch nghỉ dưỡng và thể thao hơn 686ha tại Nghệ An
Quy hoạch khu đô thị, du lịch nghỉ dưỡng và thể thao hơn 686ha tại Nghệ An

HĐND tỉnh Nghệ An vừa thông qua dự thảo Nghị quyết thông qua đồ án quy hoạch phân khu xây dựng tỷ lệ 1/2.000 Khu đô thị, du lịch nghỉ dưỡng và thể thao phía...

Kiến nghị tiếp tục giảm lãi suất cho gói nhà ở xã hội 120.000 tỷ đồng
Kiến nghị tiếp tục giảm lãi suất cho gói nhà ở xã hội 120.000 tỷ đồng

Sáng ngày 22/2, tại Hội nghị toàn quốc về nhà ở xã hội, lãnh đạo Bộ Xây dựng cho biết, trong quá trình triển khai, thực hiện nguồn vốn 120.000 tỷ đồng cho vay...

Thành lập Ban soạn thảo và Tổ biên tập Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản
Thành lập Ban soạn thảo và Tổ biên tập Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị vừa ký Quyết định số 117/QĐ-BXD ngày 19/2/2024 Thành lập Ban soạn thảo, Tổ biên tập Nghị định quy định...

VnFinance
VnFinance
VnFinance
VnFinance
VnFinance
VnFinance