Mối lo doanh nghiệp BĐS bị thâu tóm: Đang cầu vốn ngoại

Trong tình thế khó chồng khó, ông Lê Hoàng Châu khuyến nghị doanh nghiệp bất động sản tăng cường, mở rộng hợp tác với nhà đầu tư ngoại.

Phải chấp nhận cuộc chơi

Văn phòng UBND TP.HCM vừa có thông tin về việc UBND TP giao Sở Xây dựng đánh giá thị trường bất động sản (BĐS) TP trong thời gian qua trước làn sóng doanh nghiệp ngoại đổ xô vào thị trường nhà đất Việt Nam.

Theo đó, Sở Xây dựng TP.HCM phải làm rõ các xu hướng đầu tư, các bất cập trong quản lý để tham mưu biện pháp quản lý, giám sát phù hợp.

Sở Tài nguyên và Môi trường được giao quản lý chặt chẽ việc quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn TP, nhất là việc chuyển mục đích sử dụng đất, việc chuyển nhượng dự án, chuyển nhượng tài sản dự án.

Theo cảnh báo của nhiều chuyên gia, doanh nghiệp trong nước khi gặp khó khăn có nguy cơ bị thâu tóm bởi các doanh nghiệp ngoại này.

Không bình luận về chỉ đạo của UBND TP.HCM, song từ tình hình thực tiễn và những số liệu thống kê chính thức đáng tin cậy, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng cần có cái nhìn đúng đắn, khách quan về vai trò của các nhà đầu tư nước ngoài đối với thị trường BĐS Việt Nam, cũng như những thách thức đối với doanh nghiệp BĐS trong nước để từ đó có giải pháp phù hợp.

Phân tích cụ thể, Chủ tịch HoREA cho biết, ngay từ khi Việt Nam gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO) vào năm 2006 đã có ý kiến quan ngại thị trường BĐS Việt Nam sẽ bị các doanh nghiệp nước ngoài thâu tóm. Tuy nhiên, theo ông, giai đoạn đó Việt Nam mới mở cửa, các doanh nghiệp nước ngoài đầu tư vào thị trường BĐS Việt Nam cũng đi từng bước rất thận trọng.

Ông dẫn ví dụ, dự án BĐS đầu tiên của Việt Nam được nhà đầu tư nước ngoài đầu tư quy mô lớn là dự án Phú Mỹ Hưng (TP.HCM). Nhà đầu tư đến từ Đài Loan và Hongkong (Trung Quốc), có kinh nghiệm đầu tư vào Trung Quốc đại lục trong giai đoạn mở cửa, chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch, tập trung sang nền kinh tế thị trường nên hiểu rõ con đường đi của kinh tế Việt Nam có nhiều điểm tương đồng. Vì thế, họ chấp nhận đầu tư dài hạn và từ lúc bắt đầu đầu tư cho đến lần nhà đầu tư được chia lãi lần đầu tiên là... 13 năm.

"Phú Mỹ Hưng được coi là khu đô thị kiểu mẫu đầu tiên của Việt Nam, nhưng rõ ràng nhà đầu tư nước ngoài phải chấp nhận mất một thời gian dài mới được chia lãi và tỷ suất lợi nhuận của họ từ đó tới nay tăng theo thời gian.

Nhìn bên ngoài có thể thấy, nhà đầu tư sử dụng nhiều nhà thầu đến từ Trung Quốc, nhiều vật tư thiết bị của Trung Quốc, nhưng thực tế là không một quốc gia nào không ưu ái cho doanh nghiệp của quốc gia họ", ông Lê Hoàng Châu nói.

Tương tự, nhà đầu tư của dự án khách sạn New World (TP.HCM) cũng mất một giai đoạn đầu khó khăn nhưng nó cho thấy tầm nhìn xa của nhà đầu tư. Khi mới bắt đầu, ga xe lửa ở khu vực đó chưa di dời nhưng nhà đầu tư nhìn thấy tương lai khu đó trở thành một công viên nên đầu tư làm khách sạn. Họ được hưởng nguyên một khu công viên sát ranh khách sạn mà không phải đầu tư chút nào cho công viên đó.

Hay dự án The Metropolitan ở đường Đồng Khởi (TP.HCM) có thẩm định của Kiến trúc sư trưởng TP, nay là Sở Quy hoạch và Kiến trúc TP nên thiết kế kiến trúc rất đẹp, hài hòa với Bưu điện TP và Nhà thờ Đức Bà.

Từ một số ví dụ trên, ông Lê Hoàng Châu khẳng định, đầu tư nước ngoài vào thị trường BĐS Việt Nam là hết sức cần thiết, nó bổ sung nguồn vốn, tầm nhìn, sản phẩm (quy hoạch, thiết kế), bổ sung kỹ năng quản lý cho phía Việt Nam, góp phần làm cho diện mạo đô thị, các khu dân cư của cả nước có sự thay đổi.

Trong giai đoạn thị trường trầm lắng và khó khăn, HoREA khuyến nghị các doanh nghiệp bất động sản tăng cường hợp tác với nhà đầu tư nước ngoài.

Vị chuyên gia đặc biệt nhấn mạnh tầm quan trọng của nhà đầu tư ngoại đối với thị trường BĐS Việt Nam trong bối cảnh NHNN đang hạn chế tín dụng đổ vào BĐS.

"Thị trường BĐS Việt Nam đang rất khát vốn vì vì tín dụng không cung ứng được nguồn vốn trung và dài hạn, trong khi nguồn vốn trong dân không lớn. Cho nên các doanh nghiệp BĐS trong nước vốn rất mỏng, nên chủ yếu dựa vào quỹ đất mà doanh nghiệp tạo lập được.

Thông thường, trong các liên doanh trước đây, quỹ đất đó gần như mặc định chiếm giá trị 30% của dự án ban đầu, còn khi dự án được mở rộng, nâng cấp, phát triển thì giá trị đất đai đó lại thiếu, dẫn tới tình trạng doanh nghiệp nước ngoài thâu tóm.

Có hiện tượng đó là bởi khi nhà đầu tư ngoại tăng vốn đầu tư, mà doanh nghiệp nội chỉ có vốn đất bỏ vào, không đáp ứng được luật chơi thì quyền quyết định thuộc về nhà đầu tư ngoại.

Doanh nghiệp Việt nguồn lực có hạn thì phải chấp nhận chuyện đó. Không có cuộc chơi nào không phải trả giá nếu chúng ta không cân tài, cân sức với đối tác. Chúng ta có thể ngang bằng với đối tác về nguồn lực, nếu bị thua thiệt là vì tầm nhìn, năng lực trong quản trị, điều hành. Đằng này thua cả hai mặt: nguồn lực (chủ yếu là tài chính) và kiến thức, kỹ năng, đặc biệt kỹ năng quản trị dự án... thì phải chấp nhận", ông Lê Hoàng Châu phân tích.

Chủ tịch HoREA cũng khẳng định, NHNN hạn chế đổ tín dụng vào thị trường bất động sản Việt Nam là đúng, để phòng rủi ro cho hệ thống ngân hàng, ổn định vĩ mô. Thế nhưng, nền kinh tế Việt Nam chưa tạo được một nguồn cung ứng vốn tín dụng trung và dài hạn cho các dự án bất động sản.

Trên thế giới, các dự án bất động sản chỉ vay ngân hàng vốn lưu động, còn vay vốn đầu tư thì hoặc là vốn của cổ đông, hoặc là vốn các quỹ đầu tư. Thậm chí, các quỹ đầu tư này có cả những quỹ đặc thù như quỹ hưu trí, quỹ bảo hiểm. Nhưng các nước tư bản phát triển mấy trăm năm có nguồn lực rất lớn nên họ đem ra đầu tư.

Ngoài các quỹ đầu tư, ở các nước còn khai thác vốn trên thị trường chứng khoán, thị trường trái phiếu...

Tuy nhiên, Việt Nam đang thiếu các nguồn vốn này. Như quỹ đầu tư, ngoài các quỹ đầu tư của nước ngoài, hiện trong nước chỉ có một quỹ đầu tư duy nhất là TCREIT của Techcombank với mức vốn điều lệ ban đầu là 50 tỷ đồng. Con số này, theo ông Châu, không đáng bao nhiêu so với nhu cầu của thị trường và lẽ ra con số ấy phải gấp 10 lần trở lên mới "tạm chấp nhận được". Tương tự, thị trường chứng khoán Việt Nam cũng chưa thể trở thành bà đỡ cung ứng vốn cho thị trường BĐS, còn thị trường trái phiếu những năm qua phát triển chưa được như kỳ vọng.

Vì lẽ đó, từ lâu, HoREA đã khuyến nghị các doanh nghiệp phải chuyển hướng bằng cách phát hành trái phiếu doanh nghiệp và hợp tác với nhà đầu tư nước ngoài. Khuyến nghị đó, ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh, là hợp lý bởi trong nền kinh tế thị trường, Việt Nam ký kết nhiều FTA với các nước nên phải thực hiện luật chơi quốc tế.

"Chúng ta hay tự hào rằng nền kinh tế Việt Nam hội nhập sâu rộng vào nền kinh tế toàn cầu, được hưởng lợi từ hội nhập sâu rộng thì ngược lại, chúng ta cũng phải thực hiện các nghĩa vụ toàn cầu. Đây là một cuộc chơi và chúng ta phải đủ sức tham gia các cuộc chơi song phương, đa phương.

Đối với thị trường BĐS, khi nhà đầu tư nước ngoài rót vốn vào đương nhiên miếng bánh lợi nhuận sẽ to ra, nhưng như đã nói, chúng ta phải chấp nhận cuộc chơi: không ai cho không ai cái gì, quan trọng là chúng ta có đủ năng lực, kỹ năng để cạnh tranh sòng phẳng với họ hay không.

Nhà đầu tư ngoại rót vốn vào thị trường Việt Nam có tác động tích cực rất lớn, nhưng họ cũng thâu tóm một số doanh nghiệp Việt Nam, chuyện đó có thể xảy ra. Bởi vậy, phải làm sao cho doanh nghiệp trong nước mạnh lên, đó là trách nhiệm của chính các doanh nghiệp và quan trọng là nhờ cơ chế, chính sách của Chính phủ", vị chuyên gia lưu ý.

'Cầu' cho doanh nghiệp nước ngoài vào...

Ở giai đoạn hiện tại, ông Lê Hoàng Châu đánh giá các doanh nghiệp BĐS đang rơi vào tình thế "khó chồng khó". Các định chế toàn cầu đã đề cập đến khả năng đại dịch Covid-19 sẽ dẫn đến suy thoái và so sánh nó với cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu lần thứ nhất (1929-1933), vốn được coi là cuộc khủng hoảng lớn nhất. Khi nền kinh tế suy thoái, thị trường bất động sản cũng không tránh khỏi quy luật đó.

Bởi vậy, từ trước khi xảy ra đại dịch Covid-19, HoREA đã khuyến nghị, giai đoạn thị trường trầm lắng và khó khăn chính là lúc để các tập đoàn và doanh nghiệp BĐS thực hiện chiến lược “tái cấu trúc doanh nghiệp” theo hướng tinh gọn, hiệu quả; tái cơ cấu đầu tư, cơ cấu lại sản phẩm chủ lực, coi trọng phát triển sản phẩm nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội, đáp ứng nhu cầu thực của đông đảo người tiêu dùng.

Đối với các tập đoàn lớn có thể lựa chọn phát triển sản xuất, kinh doanh đa ngành để có thể ứng phó hiệu quả với các biến động của thị trường. Đồng thời, đây cũng là cơ hội để chuyển hướng sử dụng công nghệ thông tin, số hóa, trí tuệ nhân tạo, thực tại ảo, kinh doanh online vào lĩnh vực BĐS.

Hiệp hội đề nghị Chính phủ cần kiến tạo môi trường kinh doanh cho minh bạch, giải quyết những vướng mắc về thủ tục pháp lý, xung đột pháp luật trong thời gian vừa qua nhằm tạo điều kiện cho thị trường BĐS phục hồi.

"Khi nền kinh tế toàn cầu bị suy thoái, GDP các nước đều bị sụt giảm, doanh thu của từng lĩnh vực kinh tế cũng sụt giảm theo, Việt Nam là một mắt xích trong chuỗi cung ứng toàn cầu và dễ bị tổn thương vì chúng ta cung ứng nguyên liệu thô, không làm chủ được các sản phẩm để phục vụ cho chuỗi sản xuất.

Cho nên, đừng ảo tưởng sẽ có dịch chuyển đầu tư từ các nước vào Việt Nam. Khi đầu tư nước ngoài vào Việt Nam nhiều sẽ dẫn đến gia tăng nhu cầu về bất động sản khu công nghiệp, officetel, căn hộ cho thuê, trung tâm thương mại dịch vụ, kéo theo dòng người du lịch...

Nhưng bây giờ khi dịch bệnh lây lan ra tất cả các nước, sản xuất đình đốn, ưu tiên hiện nay là ăn uống và chữa bệnh. Doanh nghiệp bất động sản phải thấy như vậy để có sự thích ứng.

Tổng vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam tính đến ngày 20/3 giảm 20,9% so với cùng kỳ năm trước, theo Tổng cục Thống kê, và có xu hướng sụt giảm tiếp vào những tháng tới.

Trong giai đoạn khủng hoảng hiện nay, nhiều ý kiến đã kết luận "Tiền mặt là vua", đó cũng là lý do liên tục hơn 30 phiên nhà đầu tư nước ngoài bán ròng cổ phiếu trên sàn chứng khoán.

Bởi vậy, đặt vấn đề kiểm soát đầu tư lúc này e rằng không phù hợp, thậm chí tôi "còn" cầu cho doanh nghiệp nước ngoài vào. Xu thế hiện nay là hội nhập, mời gọi đầu tư, miễn là không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh quốc gia, không ảnh hưởng tới an toàn của nền kinh tế. BĐS là một lĩnh vực như vậy, và BĐS cũng chỉ hạn chế người nước ngoài nếu khu vực đó có liên quan đến quốc phòng, an ninh.

Trong kinh doanh BĐS, nhà ở có quy định một số nội dung doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được làm, cứ thế mà thực hiện. Còn lại, chúng ta bình đẳng với nhà đầu tư nước ngoài", ông Châu nói.

Một lý do khác để Chủ tịch HoREA khuyến nghị các doanh nghiệp BĐS tăng cường mở rộng, hợp tác với doanh nghiệp nước ngoài là vì tới thời điểm này, doanh nghiệp nước ngoài chưa hề thống lĩnh thị trường BĐS Việt Nam, doanh nghiệp Việt Nam mới là người thống lĩnh thị trường.

"Trong 10 doanh nghiệp hàng đầu thì doanh nghiệp nước ngoài chỉ chiếm khoảng 20-30%. Cạnh tranh trực tiếp với người nước ngoài ban đầu có thể thấy ngợp, nhưng nếu chúng ta cạnh tranh có chiến lược thì có lợi: ít đối thủ, chi phí quản lý của doanh nghiệp nội thấp hơn...", ông Lê Hoàng Châu cho biết.