Một phân khúc bất động sản đi ngược xu hướng thị trường, dự báo sẽ tiếp tục tăng giá

72% giao dịch đến từ phân khúc chung cư

Báo cáo về thị trường bất động sản quý I/2023, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, nguồn cung ra thị trường đạt khoảng hơn 25.000 sản phẩm ở tất cả các phân khúc. Trong đó tại Hà Nội có 6 dự án, tại TP. HCM có 5 dự án được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện được bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. 

Về cơ cấu nguồn cung phần lớn vẫn là các sản phẩm thấp tầng, đất nền, chiếm 50% tổng lượng cung nhà ở cả nước. Trong đó, nguồn cung sơ cấp phân bổ không đồng đều hầu như chỉ tập trung vào giai đoạn kế tiếp của một vài dự án có quy mô lớn. Thị trường thiếu vắng hẳn các sản phẩm nhà ở phù hợp với “túi tiền” của số đông người dân.

Tỷ lệ tiêu thụ chung của toàn thị trường quý I/ 2023 chỉ đạt khoảng 11%, tương đương hơn 2.700 giao dịch, bằng 50% cùng kỳ năm ngoái. Lý giải nguyên nhân, VARS cho biết, hiện nay lực cầu cao nhưng lượng giao dịch thấp do nguồn cung trên thị trường chủ yếu là các sản phẩm đầu tư và cao cấp không phù hợp với nhu cầu thực sự và khả năng chi trả của người dân.

Theo VARS, lượng giao dịch trong quý vừa qua hơn 72% là sản phẩm căn hộ chung cư. “căn hộ chung cư để ở, có quy mô, tiện ích và chất lượng tốt ở Hà Nội, TP. HCM và các tỉnh vẫn thu hút sự quan tâm của người dân có nhu cầu ở thực”, VARS cho biết. 

Song, sản phẩm biệt thự/shophouse nhà phố, đất nền dự án ven đô và nhiều địa phương gần như không có giao dịch. Nguyên nhân do giá cao, niềm tin của khách hàng vẫn còn thấp, cùng với chi phí lãi vay và các chi phí cơ hội khác, việc mua đi bán lại bất động sản để ăn chênh lệch hay cho thuê trở nên rủi ro hơn. 

Theo đó, lượng giao dịch ghi nhận tại phân khúc đất nền, chung cư hạng sang, chung cư cao cấp , chung cư trung cấp, chung cư bình dân chiếm lần lượt 13%. 28%; 2%; 16% và 41%.

Phân khúc chung cư có thể tiếp tục tăng giá

Nhận định về tình hình thị trường quý II, VARS cho rằng, chính phủ có thể sẽ ban hành nhiều văn bản luật nhằm tháo gỡ các vướng mắc, khó khăn cho thị trường. Theo đó, các điểm nghẽn chính sách có thể được tháo gỡ một phần. Cùng đó, nhóm các dự án đang vướng mắc ở giai đoạn cuối cùng thủ tục đầu tư có thể sẽ rục rịch khởi động trở lại. 

“Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng sẽ góp phần thúc đẩy nhóm dự án NOXH, nhà ở công nhân. Tuy nhiên, để gói tín dụng này có thể phát huy được hiệu lực, rất cần giải quyết gốc rễ của vấn đề nằm ở pháp lý. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp bất động sản có tiềm lực tài chính yếu, tái cơ cấu nợ không hiệu quả, phát triển không bền vững,…buộc phải rời khỏi thị trường”, đơn vị này dự báo. 

Về tình hình phát hành trái phiếu doanh nghiệp, VARS cho rằng, chỉ có thể diễn ra ở các doanh nghiệp có dự án khả thi. Trong trường hợp không khả thi sẽ tiềm ẩn khó khăn mới, nợ chồng nợ. Điều này rất nguy hiểm cho thị trường, rủi ro cho nhà đầu tư.

“Tuy còn khó khăn nhưng với sự quan tâm, sát sao từ phía Chính phủ, các cơ quan, sở ngành, cộng thêm sự nỗ lực, chủ động vượt khó của các doanh nghiệp bất động sản, thị trường có hi vọng sẽ dần khả quan hơn”, VARS đưa ra dự báo về quý II.

Dự báo về nguồn cung bất động sản, đơn vị này cho rằng, số lượng sẽ tăng cao hơn so với quý I. Riêng phân khúc nhà ở dự kiến có khoảng 27.500 sản phẩm được chào bán ra thị trường. 

Về nhu cầu nhà ở có thể sẽ giảm trong quý này do thu nhập đi xuống, lãi suất và giá nhà vẫn ở mức cao. Song, sẽ tăng được lực cầu mới tại các địa phương/khu vực được đầu tư về hạ tầng.

Về giá bán bất động sản có thể đi ngang. Song nếu lạm phát đi xuống và mặt bằng lãi suất giảm, nguồn hàng được cải thiện, giá sẽ có xu hướng tăng nhẹ. Trong đó, phân khúc chung cư, giá căn hộ phân khúc bình dân, trung cấp ở các thành phố lớn sẽ không giảm, thậm chí tăng nếu nguồn cung không được cải thiện. 

Trong quý II, cùng với độ ngấm của các chính sách, động thái tích cực từ việc giảm lãi suất của các ngân hàng cùng với niềm tin của khách hàng, nhà đầu tư dần được khôi phục. Từ đó, giao dịch sẽ có chuyển biến tích cực, dự kiến tỷ lệ hấp thụ riêng đối với phân khúc bất động sản nhà ở đạt khoảng 15-18%