"Nhà ở cần được nhìn nhận như một phần thiết yếu của hạ tầng quốc gia"

Áp lực toàn cầu và khu vực

Với dự báo hơn 2/3 dân số toàn cầu sẽ sinh sống tại các đô thị vào năm 2050, các thành phố đang phải đối mặt với áp lực đảm bảo số lượng và tính bền vững của nguồn cung nhà ở. 

Báo cáo Impact 2025 từ Savills chỉ ra rằng hiện tại có khoảng 1,6 tỷ người trên thế giới không có khả năng tiếp cận với nhà ở đạt chuẩn. Nguyên nhân không chỉ đến từ việc ngày càng có nhiều người chuyển đến sinh sống tại các khu vực đô thị, mà còn do giá nhà ở tăng nhanh hơn nhiều so với mức thu nhập của người dân. 

Một nghiên cứu của Qũy tiền tệ Quốc tế - IMF tại trên 200 thành phố toàn cầu cho thấy 90% trong số đó bị xếp vào nhóm "khó tiếp cận do khả năng chi trả", khi giá một căn nhà trung bình cao hơn gấp ba lần thu nhập bình quân hàng năm. Trong khi đó, theo số liệu từ chương trình của Liên Hợp Quốc, thế giới cần xây dựng khoảng 96.000 căn nhà ở với giá phải chăng mỗi ngày từ nay đến năm 2030 mới có thể giải quyết hiệu quả tình trạng thiếu hụt hiện nay.

Việt Nam không nằm ngoài áp lực đó. Trong Quý I/2025, TPHCM ghi nhận 800 căn hộ mới được mở bán, giảm tới 70% so với quý trước, với phân khúc nhà ở hạng C (dưới 50 triệu đồng/m2) chỉ chiếm 13% tổng nguồn cung - tập trung ở một dự án tại quận Bình Tân. Tỷ lệ hấp thụ hàng tồn kho chỉ đạt 23%, cho thấy người mua vẫn thận trọng, chờ đợi sản phẩm phù hợp. Tại Hà Nội, nguồn cung mới đạt 7.940 căn, giảm 39% theo quý. Dù tăng so với cùng kỳ năm trước, lượng tiêu thụ vẫn giảm đến 41%, phản ánh rõ sự lệch pha giữa cung và cầu.

Bà Giang Huỳnh - Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam - nhận định "Yếu tố pháp lý lớn nhất đang cản trở việc phát triển nguồn cung nhà ở là các thủ tục phê duyệt dự án kéo dài và vướng mắc trong việc triển khai các dự án hiện hữu. Trong thời gian tới, cần ưu tiên xử lý các vướng mắc trong việc xác định chi phí sử dụng đất và thủ tục phê duyệt quy hoạch, để các chủ đầu tư có thể nhanh chóng triển khai dự án và đưa sản phẩm ra thị trường."

Đổi góc nhìn: Nhà ở như một phần của hạ tầng quốc gia

Dự báo đến năm 2050, 10 thành phố đông dân nhất thế giới sẽ là nơi sinh sống của gần 374 triệu người. Bên cạnh đó, phần lớn các thành phố này đều được dự đoán sẽ tiếp tục ghi nhận mức tăng trưởng dân số đáng kể trong tương lai. Trước làn sóng đô thị hóa, nhu cầu về nhà ở bền vững sẽ gia tăng nhanh chóng, đòi hỏi các chính phủ và nhà đầu tư phải chủ động tìm kiếm giải pháp quy mô lớn để đảm bảo nguồn cung dài hạn.

Một hướng tiếp cận đầy tiềm năng chính là tái định vị nhà ở như một loại hình hạ tầng quốc gia. Khi được xem xét với tầm quan trọng tương đương giao thông hay năng lượng, phân khúc nhà ở sẽ trở nên hấp dẫn hơn trong mắt nhà đầu tư dài hạn. Đồng thời, cách nhìn này cũng có thể định hình lại tư duy của nhà hoạch định chính sách, từ đó tạo ra cơ chế pháp lý, ưu đãi tài chính và cam kết hỗ trợ ổn định - những yếu tố vốn rất cần thiết để thúc đẩy đầu tư bền vững.

Thực tế cho thấy nhiều quốc gia đã và đang thành công với hướng đi này. Đơn cử như Singapore, quốc gia này đã thành công khi xem nhà ở như một phần cốt lõi của hạ tầng. Hơn 80% người dân Singapore sống trong các căn hộ do nhà nước phát triển, với quy hoạch tích hợp đầy đủ tiện ích công cộng và giao thông. Giai đoạn 2025–2027, nước này đặt mục tiêu xây 50.000 căn hộ mỗi năm.

Tại Việt Nam, thị trường cũng đang có những chuyển biến tích cực theo hướng này. Nổi bật là việc phê duyệt Quy hoạch chung TP Thủ Đức vào tháng 1/2025, với trọng tâm phát triển theo mô hình ưu tiên xây dựng các khu dân cư mật độ cao quanh hệ thống giao thông công cộng. Bà Giang Huỳnh đánh giá: "Đây là một hướng đi phù hợp, tận dụng tối ưu quỹ đất xung quanh các tuyến Metro để phát triển các khu đô thị tích hợp. Tuy nhiên, để mô hình triển khai thành công và nhanh chóng gia tăng nguồn cung nhà ở, cần đẩy nhanh tiến độ xây dựng tuyến Metro, đồng thời xây dựng khung pháp lý và chính sách đủ hấp dẫn để thu hút nhà đầu tư".

Giải quyết bài toán nhà ở cần một sự chuyển dịch trong tư duy phát triển - từ cách tiếp cận ngắn hạn sang chiến lược dài hạn. Khi nhà ở được nhìn nhận như một thành tố cốt lõi trong hệ thống hạ tầng quốc gia, các giải pháp nền tảng mới có thể được triển khai một cách hiệu quả, góp phần định hình một tương lai đô thị phát triển đồng bộ và bền vững.