Nhiều vướng mắc từ các tổ chức tín dụng về dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cần được làm rõ

Theo Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Nguyễn Quốc Hùng, sau gần 8 năm tổ chức thi hành Luật Đất đai 2013 (Luật), công tác quản lý đất đai đã đạt được những kết quả quan trọng, tạo hành lang pháp lý đồng bộ, chặt chẽ, khả thi cho việc khai thác, sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả đất đai, để phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.

Trong xu thế hội nhập kinh tế, việc sửa đổi luật là yêu cầu cấp thiết, bảo đảm phù hợp với hệ thống pháp luật, đặc biệt là quy định của Bộ luật Dân sự và các văn bản pháp luật chuyên ngành; khắc phục những tồn tại, bất cập đặt ra trong quá trình thi hành chính sách pháp luật về đất đai, đồng thời góp phần đảm an toàn cho hoạt động của các ngân hàng.

Bộ Tài nguyên và Môi trường đã xây dựng và lấy ý kiến đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) với một số điểm mới về đổi mới và nâng cao chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; tăng cường tính công khai, minh bạch; tăng cường sự tham gia của người dân trong công tác lập quy hoạch sử dụng.

Đồng thời, bổ sung quy định về tiếp thu, giải trình ý kiến góp ý của nhân dân trong quá trình lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; hoàn thiện các quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; quy định chặt chẽ các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất...

Do Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có tác động lớn đối với hoạt động ngân hàng nên ngày 17/8/2022, Hiệp hội Ngân hàng đã có Công văn gửi Bộ Tài nguyên và Môi trường góp ý đối với Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), trong đó Hiệp hội Ngân hàng đã tập hợp hàng trăm ý kiến góp ý của các TCTD.

Đến nay, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã sửa đổi Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) so với dự thảo trước về một số nội dung như: Bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất; quyền của công dân đối với đất đai; quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất...

“Tuy nhiên, tại dự thảo đang lấy ý kiến lần này vẫn còn rất nhiều ý kiến vướng mắc các TCTD phản ánh, cần được cơ quan soạn thảo tiếp tục nghiên cứu trao đổi, làm rõ như: Về chủ thể sử dụng đất; xử lý tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu; các loại hình bất động sản mới; đăng ký biến động đồng thời; thế chấp quyền sử dụng đất cho các tổ chức nước ngoài vay vốn; tài sản đã hình thành chưa được cấp giấy chứng nhận; cầm cố bất động sản...”, ông Hùng nhấn mạnh.

Theo Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng, Dự thảo Luật (sửa đổi) rất quan trọng đối với hoạt động cho vay của các TCTD, vì vậy, Câu lạc bộ Pháp chế ngân hàng thuộc hiệp hội đã xây dựng Báo cáo tổng hợp ý kiến góp ý chi tiết, cụ thể với cơ quan soạn thảo.

Đáng chú ý, báo cáo đã đề nghị cơ quan soạn thảo quy định rõ việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên về chuyển quyền sử dụng đất thông qua việc “góp vốn bằng quyền sử dụng đất” để tạo thành giá trị tài sản trong vốn điều lệ của doanh nghiệp, bao gồm góp vốn để thành lập doanh nghiệp hoặc góp thêm vốn điều lệ của doanh nghiệp đã được thành lập.

Xem xét bổ sung quy định để phòng ngừa tranh chấp và giải quyết rủi ro pháp lý trong trường hợp góp vốn bằng quyền sử dụng đất bằng thời hạn sử dụng đất, sau đó khi hết thời hạn sử dụng đất, người góp vốn yêu cầu doanh nghiệp phải hoàn trả lại quyền sử dụng đất đã góp vốn (người góp vốn có mục đích muốn đứng tên đăng ký tiếp tục sử dụng đất đã hết hạn sử dụng).

Báo cáo cũng đề xuất cơ quan soạn thảo xem xét điều chỉnh bổ sung quy định rõ cách thức xác định các thành viên hộ gia đình. Quy định cụ thể việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) cho hộ gia đình trong các trường hợp nào và chỉ cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình đối với đất nông nghiệp, không cấp đối với đất ở.

Bởi vì thực tế, việc xác định những ai là thành viên hộ gia đình rất khó khăn và không thống nhất. Có những người là thành viên hộ gia đình (có tên trong Sổ hộ khẩu) tại thời điểm hộ gia đình được cấp, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất GCNQSDĐ nhưng sau đó đã tách khẩu và Sổ hộ khẩu cũ không còn nữa thì việc xác nhận thành viên hộ gia đình tại thời điểm cấp GCNQSDĐ là khó khăn.

Hiện nay ở nhiều địa phương, mặc dù nguồn gốc hình thành thửa đất không liên quan đến các thành viên khác trong hộ gia đình nhưng cơ quan có thẩm quyền vẫn cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, gây khó khăn cho trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất.