Những biến số có thể làm thay đổi kịch bản lạc quan của thị trường địa ốc 2022?

Niềm tin của nhà đầu tư vào thị trường bất động sản 2022 là điều không thể phủ nhận, bởi hiện tại, có quá nhiều yếu tố trợ đỡ cho kênh đầu tư hấp dẫn này như hoạt động giải ngân đầu tư công làm gia tăng giá trị của đất đai, dòng tiền đổ mạnh vào bất động sản trước áp lực lạm phát và chính sách tiêm chủng vaccine.

Dẫu vậy, trên góc nhìn đầy thận trọng, một số nhà đầu tư và chuyên gia lại cho rằng, kịch bản lạc quan của thị trường địa ốc có thể rẽ sang hướng khác. Cũng như cách đây 2 năm, khi dịch bệnh chưa xuất hiện, một loạt dự báo đưa ra kỳ vọng vào gam màu sáng của thị trường địa ốc. Nhưng rồi, Covid-19 xuất hiện, kịch bản đó đã phải thay đổi. Mọi dự đoán đều không thành hiện thực vì dịch bệnh.

Hay ngay cả đến thời điểm trước khi đợt dịch lần thứ 4 bùng phát, tâm lý của nhà đầu tư lạc quan rằng, thị trường sẽ có thể bật lên như lò xo kìm nén như 3 chu kỳ trước của bất động sản kể từ lúc Covid-19 xuất hiện. Kết qủa thực tế, đợt dịch lần thứ 4 lại kéo dài với diễn biến phức tạp cùng số ca lây nhiễm tăng vọt, thị trường địa ốc rơi vào trạng thái đột ngột ngủ đông vì chính sách cách ly kéo dài cộng hưởng cùng tâm lý e ngại về dịch bệnh.

Theo các chuyên gia, Covid-19 làm mọi dự đoán có thể xoay chuyển hoàn toàn. Chính vì vậy,   diễn biến của thị trường bất động sản 2022 vẫn là câu hỏi bởi một số biến số có thể làm thay đổi kịch bản lạc quan của kênh đầu tư này.

Như TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế nhận định, nhiều nhà đầu tư kỳ vọng thị trường địa ốc sôi động khi thông tin gói kích cầu 800 nghìn tỷ đồng được công bố. Nhưng ông Hiển lại cho rằng, ngay cả đối với những khoản đầu tư công đã có kế hoạch, phê duyệt từ trước vẫn còn trong tình trạng giải ngân chậm thì việc "có" đến "giải ngân" gói kích cầu 800 nghìn tỷ đồng này sẽ không hề dễ dàng.

Nhắc đến yếu tố lạm phát, ông Hiển nhận định, chỉ số lạm phát cao là điều sẽ không xảy ra bởi Nhà nước đang thực hiện tốt các chính sách tiền tệ. Nếu giả sử lạm phát cao xảy ra, nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính vay mua bất động sản, kịch bản có thể lặp lại năm 2011-2013. Đó là giai đoạn mà ngay cả đại gia bất động sản cũng gặp khó khăn khi lãi suất ngân hàng kéo lên để bù đắp lạm phát. 

Trong khi đó, TS. Võ Trí Thành cho rằng, cần đánh giá rủi ro nền kinh tế năm 2022 ở nhiều khía cạnh từ nợ công, thâm hụt ngân sách, lạm phát đến hạn chế đầu cơ quá mức vào bất động sản và chứng khoán dù vẫn thúc đẩy 2 thị trường này phát triển lành mạnh.

Cũng theo ông Thành, quá trình phục hồi kinh tế sẽ diễn ra không đồng đều giữa các lĩnh vực và khu vực. Diễn biến này sẽ ảnh hưởng đến sự phát triển của các loại hình bất động sản từ logistics (hậu cần), khu công nghiệp, thương mại đến nhà ở, du lịch nghỉ dưỡng... có đà hồi phục nhanh, chậm khác nhau. Trong đó, bất động sản nghỉ dưỡng có thể hồi phục chậm hơn các kênh khác.

Một biến số khác mà giới chuyên gia và nhà đầu tư nhắc tới là ảnh hưởng của dịch bệnh. Dù hầu hết nhà đầu tư cho rằng, biến thể mới sẽ không làm biến đổi tâm lý tự tin xuống tiền của người mua bởi họ đã có kinh nghiệm khi trải qua khoảng thời gian dài gần 2 năm kể từ lúc dịch bệnh xuất hiện. Sự biến động của nền kinh tế càng khiến dòng tiền đổ mạnh vào bất động vì người dân tin rằng, chỉ có bất động sản mới mang lại giá trị gia tăng vĩnh viễn. 

Nhưng thực tế, theo một số chuyên gia, kịch bản cho thị trường địa vẫn phụ thuộc rất lớn vào việc kiểm soát dịch bệnh. Bởi ngay cả các nước trên thế giới, biến thế mới Omicron còn làm thay đổi kịch bản phòng chống dịch thì việc đưa ra đánh giá chắc chắn cho nền kinh tế nói chung và bất động sản nói riêng trong năm 2022 là điều càng cần thận trọng.

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc R&D, Công ty DKRA Vietnam cũng đã đặt ra giả thiết rằng, nếu dịch bệnh vẫn diễn biến phức tạp, thị trường bất động sản có thể rơi vào trạng thái trầm lắng như giai đoạn từ tháng 6-9/2021. Vì nguồn cung sẽ giảm khi dịch bệnh khó kiểm soát, các biện pháp phòng chống dịch có thể khiến chủ đầu tư gặp khó trong việc triển khai dự án, tổ chức bán hàng…, còn nhà đầu tư sẽ trở lại với tâm lý thận trọng, chờ đợi diễn biến của dịch bệnh để ra quyết định. 

Đó là lý do ông Hoàng nhấn mạnh: "Dịch bệnh là biến số rất quan trọng, nếu giãn cách một lần nữa, dù ở mức độ nhẹ hơn, thị trường bất động sản sẽ khó khăn, sức mua cũng giảm mạnh".

Hay như TS. Cấn Văn Lực, dù đưa nhận định thị trường bất động sản sẽ là mô hình đi lên như bò tót thì vị chuyên gia này còn nói thêm, sức mạnh của bò tót phụ thuộc rất nhiều vào cơ chế chính sách, khả năng phục hồi của kinh tế Việt Nam cũng như nội tại từng doanh nghiệp.