Phân khúc biệt thự, nhà liền kề tăng 'sốc' trong quý 4/2021

Cụ thể, nguồn cung mới trong quý IV tăng 42% so với quý III, tương đương khoảng 4.500 căn, nhưng giảm 19% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, giai đoạn tiếp theo của 6 dự án cung cấp 3.600 căn, tương đương 80% nguồn cung mới; 20% còn lại đến từ bốn dự án mới.

Năm 2021, nguồn cung sơ cấp xuống mức thấp nhất trong vòng 5 năm qua với hơn 33.600 căn, giảm 21% so với cùng kỳ năm ngoái. Nguồn cung mới và hàng tồn kho ở mức thấp.

Lượng giao dịch trong quý 4/2021 đạt 4.200, tăng 72% so với quý trước. Tỷ lệ hấp thụ đạt 19%, tăng 7 điểm % theo quý và giá tiếp tục tăng quý thứ 12 liên tiếp. Nguồn cung hạn chế và ảnh hưởng của đại dịch khiến số lượng giao dịch cả năm 2021 đạt 16.100, mức thấp nhất trong vòng 5 năm.

Theo đánh giá của Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Tư vấn Savills Hà Nội, nguồn cung mới và số lượng giao dịch căn hộ của năm 2021 tại thị trường Hà Nội thấp nhất trong vòng 5 năm qua do giãn cách xã hội kéo dài, tuy nhiên thị trường cuối năm có dấu hiệu phục hồi với tình hình hoạt động được cải thiện. Mặt khác, nguồn cung hiện đang mất cân đối và nhu cầu về căn hộ giá bình dân gia tăng.

Nếu phân tích thị trường theo các mức giá, số lượng giao dịch căn hộ hạng B dẫn đầu với 57% số căn bán được, trong khi Hạng C có tỷ lệ hấp thụ cao nhất đạt 69%. Như vậy, trong năm 2021, sản phẩm có mức giá 35 - 46 triệu đồng/m2, chiếm 52% số căn bán được, tăng 9% theo năm. Phần lớn các căn hộ trong khoảng giá này tại các quận/huyện Nam Từ Liêm, Cầu Giấy, Thanh Xuân, Long Biên và Gia Lâm.

Dự báo trong tương lai, phân khúc căn hộ hạng A và B với giá bán cao hơn sẽ chiếm phần lớn thị trường.

Đối với phân khúc biệt thự/nhà liền kề, Savills cho biết, thị trường không ghi nhận dự án mới trong quý IV vừa qua, nguồn cung mới chỉ đến từ các giai đoạn tiếp theo của ba dự án đang bán với 245 căn, tăng 9% so với quý trước và 29% so với cùng kỳ năm ngoái.

Ở thị trường sơ cấp, nguồn cung đạt 1.123 căn, tăng 3% theo quý nhưng giảm 27% theo năm. Mặc dù nguồn cung sơ cấp đã có sự tăng trưởng nhẹ trong quý này nhưng vẫn ở mức thấp nhất trong vòng 5 năm trở lại đây. Trong đó, quận Tây Hồ dẫn đầu với 28% thị phần, nhỉnh hơn Quận Hoàng Mai với 26%.

Về hoạt động giao dịch, lượng giao dịch sản phẩm biệt thự/nhà liền kề trong quý 4 đã được cải thiện. Giao dịch trong quý đạt 411 căn, tăng 96% so với quý trước nhưng giảm 19% so với cùng kỳ năm ngoái. Quận Tây Hồ ghi nhận lượng giao dịch cao nhất với 40% thị phần, theo sau là Huyện Đông Anh với 21%. Trong đó, nhà liền kề và nhà phố chiếm 57% lượng giao dịch, trong khi biệt thự chiếm 43% thị phần, tỷ trọng cao nhất từ quý I/2020.

Đặc biệt tỷ lệ hấp thụ cho nguồn cung mới đạt 83% nhờ vào các hoạt động huy động vốn của chủ đầu tư. Hầu hết các dự án bắt đầu huy động vốn từ khá sớm với các phương thức đa dạng bao gồm hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư hay hợp đồng hợp tác kinh doanh.

Đáng chú ý, phân khúc này ghi nhận mức tăng giá mạnh những tháng cuối năm, Savills cho biết, giá sơ cấp trung bình của biệt thự đạt 180 triệu đồng/m2 đất, tăng 60% so với quý trước và 82% so với cùng kỳ năm ngoái. Giá trung bình của nhà liền kề đạt 171 triệu đồng/m2 đất, tăng 33% theo quý và 54% theo năm. Sự tăng trưởng cũng ghi nhận với sản phẩm nhà phố với 12% theo quý và 30% theo năm, đạt mức giá trung bình khoảng 239 triệu đồng/m2 đất.

Đánh giá nguyên nhân của sự tăng giá phân khúc này, theo các chuyên gia Savills, trong bối cảnh sản phẩm mới tung ra hạn chế và tỷ lệ hấp thụ cao, giá trung bình trên toàn thị trường sẽ có sự biến động lớn. Phần lớn nguyên nhân đến từ sự thiếu hụt về nguồn cung mới có giá chào bán thấp tại các quận/huyện nằm ngoài trung tâm.

Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội nhận định, thị trường biệt thự/nhà liền kề Hà Nội đã liên tục thiếu hụt nguồn cung sơ cấp trong một thời gian dài. Nguồn cung mới trong năm 2022 chủ yếu đến từ các dự án, khu đô thị lớn ở ngoài trung tâm TP Hà Nội sẽ giúp khắc phục tình trạng này. Những nơi có cơ sở hạ tầng cải thiện thì nguồn cung, lượng giao dịch, cũng như giá bán cũng sẽ có sự tăng trưởng đáng kể.