Shark Hưng: Cần giảm giá sâu 30-50%, tạo thanh khoản cho thị trường bất động sản

Chia sẻ tại Talkshow "Ngày hội Bất động sản Hải Phòng 2022" diễn ra mới đây, TS. Võ Trí Thành, chuyên gia kinh tế, nguyên Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) nhận định, giai đoạn tiền rẻ, đồng tiền dễ dãi đã hết. "Từ bây giờ trở đi và cho đến ít nhất năm sau, đồng tiền sẽ chặt chẽ hơn, điều kiện tài chính ngặt nghèo hơn", ông Thành chia sẻ.

Đối với thị trường bất động sản, theo vị này, thời gian qua, vấn đề thanh khoản, dòng tiền và các vụ việc xử lý vi phạm ít nhiều gây ra sự rung lắc và giảm niềm tin trên thị trường.

Tuy nhiên, vị chuyên gia cho rằng, vẫn dành nguồn vốn nhất định cho bất động sản. Tín dụng bất động sản chiếm 20% trong tổng tín dụng, cứ 100 đồng thì 20 đồng vào bất động sản, trong đó có khoảng 6-7 đồng cho chủ đầu tư còn lại cho cá nhân để sửa nhà, mua nhà… 

Chuyên gia cho biết hiện đang có những kiến nghị được trình lên Chính phủ về vấn đề bất động sản, trong đó có kiến nghị về một gói tín dụng. Bên cạnh đó, có thể sẽ có thêm cơ chế đặc biệt để đẩy nhanh đầu tư công trong cuộc họp bất thường của Quốc hội sắp tới.

"Về tổng thể, khó khăn, thách thức với thị trường bất động sản vẫn còn lớn, còn nhiều câu chuyện nhưng vẫn có những điểm để lạc quan cho năm 2023", ông Thành nhận định.

Chia sẻ thêm, ông Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch HĐQT CTCP Tập đoàn Thế Kỷ (Cen Group) (hay còn gọi Shark Hưng) cho rằng, thị trường bất động sản năm 2023 có cái giống và khác so với các chu kỳ giai đoạn 2003, 2013. 

Tuy nhiên, tính chu kỳ của thị trường bất động sản Việt Nam chỉ khoảng 8 - 10 năm, ngắn hơn nhiều so với trung bình các chu kỳ chín muồi trên thế giới, thường 15 - 18 năm hay 20 năm.

Vì thế, theo ông Hưng, đáng nhẽ theo lộ trình thị trường bất động sản phải "nguội" vào năm 2020-2021. Nhưng có lẽ, do yếu tố khách quan từ dịch Covid-19, bóng ma lạm phát, sự mất giá của đồng tiền khiến nhiều nhà đầu tư tìm nơi trú ẩn vào vàng và bất động sản tạo ra cơn sốt năm 2021, đầu năm 2022. 

“Tôi nhớ chính xác khoảng 30/4 khi mà đột ngột có thông báo về thắt chặt tín dụng, cộng thêm loạt đổ vỡ mang tính pháp lý của các vụ cổ phiếu, trái phiếu, đấu giá liên quan đến nhiều chủ đầu tư bất động sản. Điều này dẫn đến thị trường bất động sản ở thời điểm này khá trầm lắng so với các mùa trước đó. Tôi nghĩ rằng đây là sự điều chỉnh lớn trên quy mô toàn thị trường và có sự dự báo trước đó chứ không có điều gì bất ngờ”, ông Hưng cho hay.

Phân tích kỹ hơn về sự điều chỉnh, ông Hưng cho biết, hầu hết nguồn cung ra thị trường là của dự án mới phát triển nên phụ thuộc nhiều vào chính sách cung cấp quỹ đất đến từ quy hoạch tổng thể, quy hoạch địa phương và thủ tục cấp phép làm cho chu kỳ bất động sản gặp nhiều vấn đề, khó phán đoán. 

Khi nhìn thấy một mô hình bất động sản nào đó như đất nền, nghỉ dưỡng, thương mại... mà có lợi nhuận tốt thì ngay lập tức nhiều chủ đầu tư, địa phương khác tăng nguồn cung.  Điều đó dẫn đến giá lên kinh khủng, nhà đầu tư đổ tiền vào nhiều nhưng hiệu quả khai thác lại là đơn vị âm, có nghĩa là nếu vay tiền để đầu tư bất động sản thì hiệu quả còn thấp hơn cả tiền gửi tiết kiệm.

Phó Chủ tịch Cen Group nêu thực tế, các chủ đầu tư bất động sản Việt Nam hầu như trông chờ vào lãi vốn, mua và chờ giá lên để bán lại. Thời gian trước đó, nhiều nhà đầu tư cam kết lãi suất nhưng hầu hết không thể thực hiện được nên gây mất niềm tin đối với nhà đầu tư thứ cấp.

Bên cạnh đó, theo ông Hưng, bất động sản phụ thuộc quá nhiều vào ngân hàng, chủ đầu tư thiếu chủ động về nguồn vốn. Trong bối cảnh lãi suất cao sẽ làm đội lên chi phí vốn của sản phẩm, giá tăng cao.

Điều đó dẫn đến tình trạng như hiện nay, nguồn cung không thiếu, còn lượng hàng tồn kho khủng khiếp. Chỉ tính riêng 3 đơn vị có lượng hàng tồn kho lớn nhất thì hàng tồn kho cũng lên tới hàng trăm ngàn tỷ đang chưa bán được.

Nhưng, vì sao không bán được, theo ông Hưng lý giải, do giá bị đẩy lên cao, hạ giá cũng rất khó. 

Trước tình trạng trên, ông Hưng cho rằng: "Cần một sự điều chỉnh lớn, mạnh mẽ và sâu rộng cho thị trường giai đoạn này.  Thứ nhất, cần điều chỉnh về giá. Theo đó, những sản phẩm đang chào bán ở những dự án mới có thể giảm sâu 30 - 50%. Còn những sản phẩm đã hình thành, đang có hiệu quả khai thác có thể mức điều chỉnh thấp hơn".

Thứ hai, cần điều chỉnh về cơ cấu nguồn vốn cho thị trường bất động sản. Không thể trông chờ vào nguồn vốn vay ngân hàng với lãi suất cao khoảng 14 - 15% ở hiện tại, nếu lệ thuộc nguồn vốn vay này thì rất nguy hiểm. Bên cạnh đó, huy động vốn từ trái phiếu đang gặp khủng hoảng, trong vòng hai năm tới khoản trái phiếu đáo hạn rất lớn nhưng có sự khó khăn về thanh khoản, dòng tiền để thanh toán cho trái chủ.

Thứ ba, cần có sự điều chỉnh tính thanh khoản cho thị trường. “Khi giải quyết được giá bán, cơ cấu nguồn vốn cho thị trường bất động sản và cuối cùng mới có sự điều chỉnh thanh khoản. Do đó, cần ít nhất khoảng một năm hoặc 9 tháng nữa mới nhìn thấy sự thay đổi rõ rệt”, ông Hưng nhận định. 

Cũng chia sẻ tại buổi talkshow, ông Nguyễn Quang Văn, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Hải Phòng nhận định đây là sự điều chỉnh tất yếu của thị trường. Tuy nhiên, sự điều chỉnh lần này còn lạc quan hơn thập niên trước, vì chúng ta có nhiều thời gian hơn để lập kế hoạch 6 tháng đến 1 năm tới như thế nào để thoát khỏi những khó khăn.