Thành phố Hồ Chí Minh: Đề xuất 4 phương pháp tính giá đất

Theo Sở Tài nguyên và Môi trường, đơn vị đã đề xuất 4 phương án giá đất để Ban Thường vụ Thành ủy xem xét, điều chỉnh giá đất theo Luật Đất đai 2024 và để phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại Thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian tới.

Phương án 1: Giữ nguyên, không điều chỉnh bảng giá đất theo Quyết định 02/2020.

Tuy nhiên phương án này sẽ có một số hạn chế như: Bảng giá theo Quyết định 02/2020 bị khống chế theo Nghị định của Chính phủ về khung giá đất (tối đa là 162 triệu đồng/m2 cho đô thị đặc biệt) nên phải thực hiện điều chỉnh giảm so với thông tin thị trường đã thu thập được dẫn đến giá đất rất thấp, chưa tiệm cận giá đất thị trường.

Bên cạnh đó, giá đất theo Quyết định 02/2020 không thể tăng do bị khống chế bởi khung giá đất, nên buộc phải kế thừa giá đất năm 2014 ban hành theo Quyết định 51/2014 của UBND Thành phố Hồ Chí Minh.

Do đó, giá đất 10 năm qua chưa được điều chỉnh cho phù hợp với giá đất thực tế tại Thành phố… Điều này sẽ dẫn đến việc, nếu áp dụng phương án này thì giá đất theo Quyết định 02/2020 chênh lệch với giá bồi thường thực tế rất lớn dẫn tới sự không công bằng với người sử dụng đất đã được bố trí tái định cư trước đây (các trường hợp bố trí tái định cư trước đây xác định theo giá đất cụ thể - giá thị trường). Từ đây sẽ dễ phát sinh tình trạng khiếu nại đối với các dự án đã và đang triển khai công tác bồi thường hỗ trợ tái định cư…

Phương án 2: Điều chỉnh bảng giá đất theo Quyết định 02/2020 theo cách lấy giá đất quy định tại Quyết định 02/2020 nhân với hệ số điều chỉnh giá đất theo Quyết định 56.

Đối với phương án này, sẽ có những hạn chế nhất định như giá đất theo Quyết định 02/2020 nhân với hệ số điều chỉnh giá đất theo Quyết định 56 thì kết quả vẫn khá thấp so với giá đất thực tế trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.

Việc áp dụng tính giá đất theo phương án này cho kết quả chênh lệch với giá bồi thường thực tế rất lớn nên không phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại Thành phố Hồ Chí Minh.

Điều này cũng trái với quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 (UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật này cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương). Không tạo sự công bằng giữa các đối tượng sử dụng đất trái với quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 158 Luật Đất đai năm 2024: "Việc xác định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư".

Phương án 3: Đối với giá đất các tuyến đường dự kiến bố trí tái định cư sẽ điều chỉnh theo giá đất thực tế. Đối với giá đất các tuyến đường theo Quyết định 02/2020 thì nhân với hệ số điều chỉnh giá đất theo Quyết định 56.

Phương án này cũng có những hạn chế như giá đất tại các tuyến đường theo bảng giá đất điều chỉnh nhân với hệ số thì vẫn chênh lệch với giá bồi thường thực tế là rất lớn và có những hạn chế như đã nêu tại phương án 2. Đối với giá đất tại các tuyến đường dự kiến bố trí định cư thì điều chỉnh bằng cách lấy theo giá đất thực tế.

Phương pháp này phát sinh bất cập vì trong 1 tuyến đường hoặc khu dân cư giáp ranh khu tái định cư sẽ có 2 mức giá chênh lệch nhau rất lớn mặc dù điều kiện cơ sở hạ tầng như nhau.

Đồng thời, cũng không công bằng giữa các đối tượng sử dụng đất, vì theo quy định tại Luật Đất đai 2013 thì người thu hồi đất được bố trí tái định cư, giá bố trí tái định cư được xác định theo giá đất cụ thể (giá thị trường), nay theo quy định tại khoản 3 Điều 111 Luật Đất đai 2024 thì tính theo bảng giá.

Do đó, người sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất tại tuyến đường này cũng phải tương ứng với mức giá nêu trên (đây cũng là nộp tiền sử dụng đất). Do vậy, nếu áp dụng phương án này cũng không công bằng giữa các đối tượng sử dụng đất.

Phương án 4: Điều chỉnh Bảng giá đất theo quy định của Luật này cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương theo quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai.

Căn cứ cơ sở dữ liệu giá đất hiện có được chắt lọc từ các nguồn như giá đất bồi thường, giá đất tái định cư, giá cụ thể đã được UBND các cấp phê duyệt, giá đất chuyển nhượng thực tế từ cơ quan đăng ký đất đai, cơ quan thuế để cập nhật, điều chỉnh Bảng giá đất.

Phương án này tuân thủ quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 và phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại Thành phố Hồ Chí Minh.