Thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh đang “cài số lùi”

Theo đó, nhận định về thị trường bất động sản 09 tháng đầu năm 2022 tại TP. HCM, HOREA nhận định dù đã có những dấu hiệu dần phục hồi với “điểm sáng” là thị trường bất động sản công nghiệp và thị trường bất động sản logistics, tuy nhiên tổng thể thì thị trường bất động sản vẫn còn gặp nhiều khó khăn, thách thức khi có sự suy giảm, thậm chí tăng trưởng âm.

Cụ thể, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HOREA, trong 06 tháng đầu năm 2022, các lĩnh vực của nền kinh tế thành phố Hồ Chí Minh phục hồi và tăng trưởng mạnh sau dịch CoViD-19, chỉ riêng thị trường bất động sản là tăng trưởng âm (-5,82%).

Dù kết quả 09 tháng đầu năm 2022 cho thấy thị trường bất động sản có đã có dấu hiệu dần phục hồi trở lại với nguồn cung 11.600 căn nhà, tăng 70,5 % so với 09 tháng đầu năm 2021, nhưng số lượng nhà ở này cũng chỉ bằng khoảng 36% so với cùng kỳ năm 2017 chưa đáp ứng nhu cầu nhà ở rất lớn của thị trường, ông Châu cho biết.

Lý giải về tình trạng trên, ông Châu cho rằng đến từ nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan, trong đó có nguyên nhân bắt nguồn từ một số “vướng mắc” về thể chế pháp luật và khâu thực thi pháp luật, thể hiện qua hơn 100 dự án bất động sản, nhà ở thương mại của hơn 80 doanh nghiệp dừng triển khai thực hiện, trong đó có 64 dự án sử dụng đất có nguồn gốc “đất công” hoặc do cổ phần hóa trước đây.

Lệch pha cung cầu - “căn bệnh trầm kha” của thị trường

Bên cạnh sự suy giảm rõ rệt về nguồn cung nói chung thì theo vị Chủ tịch HOREA, một trong những “căn bệnh trầm kha” của thị trường bất động sản thành phố HCM là việc lệch pha cung cầu ngày càng lớn.

Theo đó, ông Châu thông tin, trong 09 tháng đầu năm 2022, thành phố Hồ Chí Minh có 21 dự án đủ điều kiện huy động vốn với tổng số 11.600 căn nhà, trong đó có 10.166 căn hộ chung cư chiếm 87,6% và 1.434 căn nhà thấp tầng chiếm 12,4% tổng số nhà ở đưa ra thị trường.

Trong khi đó, phân khúc nhà ở vừa túi tiền, nhà ở bình dân có giá dưới 2 tỷ đồng/căn (dưới 30 triệu đồng/m2) và nhà ở xã hội đáp ứng nhu cầu nhà ở cho đa số người yếu thế trong xã hội là người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị, góp phần đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở.

Đặc biệt, loại nhà ở bình dân năm 2020 chỉ có 163 căn hộ, chiếm 1%; năm 2021 và 09 tháng đầu năm 2022 không còn nhà ở bình dân (0%).

Riêng nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân lao động trong 09 tháng đầu năm 2022, thành phố đã khởi công xây dựng 04 dự án nhà ở xã hội và 01 dự án nhà lưu trú công nhân Khu chế xuất Linh Trung 2, ông Châu cho biết.

Lý giải về sự biến mất của phân khúc nhà ở bình dân, vừa túi tiền, vị Chủ tịch HOREA cho rằng đến từ việc giá nhà ở đã có tốc độ tăng cao liên tục trong thời gian qua.

Cụ thể, tình trạng “giá nhà tăng liên tục” tại TP.HCM đã diễn ra trong khoảng 05 năm gần đây. Giá nhà bình dân (khoảng 2 tỷ đồng trở lại, dưới 30 triệu đồng/m2) cũng đã cao hơn khoảng 20 lần mức thu nhập trung bình của xã hội, nếu so sánh với giá nhà tại các nước công nghiệp phát triển chỉ cao gấp khoảng 6-7 lần mức thu nhập.

“Giá nhà quá cao khiến người có thu nhập trung bình, có thu nhập thấp đô thị, công nhân lao động và người nhập cư khó có cơ hội tạo lập nhà ở nếu Nhà nước không có chính sách hỗ trợ”, ông Châu nhận định.

Cần sớm khơi thông nguồn cung để giảm giá nhà

Trước tình trạng lệch pha cung cầu do giá nhà liên tục leo cao, theo ông Lê Hoàng Châu, một trong những giải pháp trọng tâm cần được thực hiện là sớm khơi thông nguồn cung để giảm giá nhà.

Đầu tiên, với các dự án đang vướng mắc, các doanh nghiệp mong muốn Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ và các cơ quan có thẩm quyền của Trung ương sớm xem xét “có kết luận dứt điểm” các dự án sử dụng quỹ đất có nguồn gốc “đất công”, hoặc do cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, hoặc do di dời cơ sở sản xuất ô nhiễm đã bị dừng triển khai từ năm 2017 đến nay do phải thực hiện công tác rà soát pháp lý, trong đó thành phố Hồ Chí Minh có 64 dự án, để tăng nguồn cung nhà ở.

Bên cạnh đó, trong quá trình xử lý các dự án thuộc diện rà soát pháp lý, Hiệp hội đề nghị thực hiện chủ trương “thu hồi triệt để tài sản nhà nước bị thất thoát do tham nhũng, tiêu cực” và các doanh nghiệp có liên quan phải nộp nghĩa vụ tài chính, bao gồm cả nghĩa vụ tài chính bổ sung (nếu có) vào ngân sách nhà nước theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền, để cho dự án được tiếp tục triển khai thực hiện góp phần phát triển kinh tế và tăng nguồn cung dự án nhà ở thương mại và sản phẩm nhà ở cho thị trường bất động sản, ông Châu cho biết.

Ngoài ra, trong công tác cải tạo chung cư cũ xuống cấp nặng (cấp D) trên địa bàn hiện nay, theo ông Châu, dù vừa qua UBND TP. HCM đã có văn bản về trình tự thủ tục thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và dự án đầu tư xây dựng lại nhà chung cư cấp D trên địa bàn (ban hành ngày 26/8/2022), nhưng đến nay việc thực hiện trình tự thủ tục thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và cả dự án nhà ở thương mại cũng vẫn bị “vướng mắc” thủ tục đầu tư xây dựng, ngay tại khâu “đầu tiên” là công tác “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” tại Sở Kế hoạch và Đầu tư.

Do đó, theo ông Châu, các doanh nghiệp mong muốn UBND TP.HCM sớm chủ trì cuộc họp để thống nhất thực hiện “Trình tự thủ tục thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và dự án nhà ở thương mại”.