Trung Quốc: Người dân tự mua/bán nhà mà không cần qua bên thứ 3, nghề môi giới bất động sản sắp lụi tàn?

Bắc Kinh thắt chặt quy định 

Trong 5 tháng liên tiếp, Cai Hongjia chưa chốt được một thương vụ nào. Cô chia sẻ đây là một giai đoạn "ảm đạm chưa từng có" trong 10 năm đi làm với tư cách là nhân viên kinh doanh bất động sản của mình.

Đối với một nhân viên sale "lão làng" như Cai, không có thương vụ nào được thực hiện đồng nghĩa với không có thu nhập. Cai chia sẻ: "Không có công ty này đặt ra mức lương cơ bản cho các đại lý. Nếu mọi thứ tiếp tục ế ẩm, tôi sẽ phải tìm việc khác."

Các đại lý bất động sản ở Thượng Hải cho biết 2021 là một năm tồi tệ. Khi thị trường nhà ở hạ nhiệt và chính phủ gắt gao hơn trong việc ngăn chặn đầu cơ bất động sản, doanh số bán nhà đã giảm mạnh. Do đó, chính quyền các địa phương đang hỗ trợ người mua và người bán không làm việc qua các đại lý nữa, mà thông qua một nền tảng trực tuyến.

Cai chỉ là 1 trong hàng triệu nhân viên sale bất động sản ở Trung Quốc. Năm 1998, nhưng đại lý bất động sản đầu tiên được thành lập, sau đó con số đã tăng lên hơn 1,58 triệu công ty vào năm 2018. Năm 2020, khối lượng giao dịch của lĩnh vực này đạt tổng cộng 11,5 nghìn tỷ NDT (1,8 nghìn tỷ USD).

Khi thị trường địa ốc bùng nổ vào năm 2015 và 2018, các đại lý hàng đầu kiếm được hơn 1 triệu NDT/năm. Đây được coi là một cách làm giàu dễ dàng. Do đó, rất nhiều sinh viên mới tốt nghiệp đã gia nhập ngành này, kể cả những trường top đầu.

Cai làm việc tại Tospur - một công ty bất động sản ở Thượng Hải. Trong một nội dung quảng cáo tuyển dụng vào tháng 4, họ đặt mục tiêu mở 2.000 văn phòng vào cuối năm nay. Nhưng đến tháng 10, con số chỉ còn 300.

Sau khi giá nhà tăng vọt vào năm 2020, các cơ quan quản lý đã nỗ lực ổn định thị trường. Tháng 1/2021, các vụ "ly hôn giả" đã bị phát hiện, vốn cho phép một số người mua căn hộ thứ 2. Tháng 7 và tháng 8 vừa qua, Trung Quốc cũng bổ sung các quy định về giới hạn giá, cách tài sản có thể được định giá để thế chấp. Những biện pháp này đã gần như khiến thị trường bất động sản "đóng băng". Tháng 10, Thượng Hải chỉ có 13.000 ngôi nhà được bán ra, giảm 53% so với cùng kỳ năm ngoái.

Khó khăn trong việc bán nhà không phải là mối quan tâm duy nhất của các đại lý bất động sản. Cuối tháng 10, cơ quan quản lý lĩnh vực này của Thượng Hải đã cho ra mắt một dịch vụ trực tuyến "Mạng lưới ký kết hợp đồng trao tay" của Trung tâm Giao dịch Bất động sản Thượng Hải cho phép người mua và người bán thực hiện các giao dịch mà không phụ thuộc vào đại lý.

Hiện tại, nền tảng này ở Thượng Hải chỉ cung cấp dịch vụ ký hợp đồng theo mẫu tiêu chuẩn. Nhưng ở thành phố Hàng Châu, nền tảng tương tự ra ắmt vào tháng 8 cho phép người dân niêm yết nhà, công chứng và tiếp cận các nhà cung cấp dịch vụ thế chấp miễn phí.

Người mua muốn tránh bên trung gian

Cai nói: "Nhiều người nói rằng liệu ngành của chúng tôi có tương lai giống như các công ty dạy thêm hay không. Không có gì là không thể nếu các nhà chức trách mạnh tay. Nhưng các nhân tôi cho rằng dịch vụ này vẫn là không thể thiếu đối với nhiều người."

Cô nói thêm: "Dù chúng tôi cung cấp nhiều thông tin về cănhooj hơn, nhưng ít đàm phán về phí hoa hồng. Dịch vụ trực tuyến mới được ra mắt sẽ khiến người mua và người bán có thể sẽ né tránh chúng tôi trong tương lai nếu họ đạt được thoả thuận."

Huang Zhonghua - giáo sư nghiên cứu bất động sản tại Đại học Sư phạm Đông Trung Quốc, cho biết dịch vụ mới được ra mắt cho thấy lĩnh vực bất động sản cung cấp dịch vụ kém trong khi nhận phí hoa hồng cao. Ông nói: "Các đại lý hàng đầu tính phí 1% trên giá và lấy phí 2% từ người mua. Trên thực tế, khoản phí 3% đó không hề nhỏ so với các hộ gia đình tầm trung."

Nếu mua 1 căn hộ ở Thượng Hải, mức phí 3% là rất cao. Cheng Yuwei (36 tuổi) nghe nói về một căn hộ 3 phòng ngủ được rao bán ở trung tâm Thượng Hải với giá 9 triệu NDT và cố gắng thuyết phục chủ sở hữu thoả thuận mà không qua bên thứ 3. Việc này sẽ giúp anh tiết kiệm hơn 250.000 NDT.

Chủ nhà ban đầu từ chối Cheng vì sợ bị lừa. Tuy nhiên, Cheng đã tìm thấy một đại lý nhỏ, đồng ý làm giúp thủ tục giấy tờ với phí chỉ 20.000 NDT. Cheng cho biết, việc không cần sử dụng dịch vụ của đại lý giúp anh có động lực để thực hiện các giao dịch như vậy hơn.

Cũng trong năm 2019, Yao Qin - sống tại Thượng Hải, đã mua được một căn hộ trực tiếp từ người bán. Yao đã mất hàng giờ để xếp hàng và chờ đợi tại các cơ quan hành chính để làm giấy tờ. Không cần thông qua đại lý bất động sản, cô tiết kiệm được tới 90.000 NDT khi mua căn hộ 3 triệu NDT.

Hơn nữa, ngành này cũng gặp phải nhiều bê bối lớn. Gần đây nhất, vào tháng 10, một người mua nhà ở Thâm Quyến đã phàn nàn rằng đại lý bất động sản đã tăng giá một ngôi nhà hạng sang lên 2,5 triệu NDT - con số xa xỉ đối với người mua. Đại lý này là Centaline Property sau đó đã phủ nhận trách nhiệm và rời bỏ thương vụ trong thời điểm diễn ra vụ khiếu nại.

Giáo sư Huang cho biết, những vụ gian lận như vậy xảy ra là bởi các đại lý ở Trung Quốc không đại diện cho người bán hoặc quyền lợi của người mua. Họ chỉ đại diện cho lợi ích của chính họ, mục đích là thu lợi từ phí hoa hồng.

Ông nhận định những nền tảng giao dịch trực tiếp mới vẫn chưa thay thế được các đại lý. Nguyên nhân là bởi mọi người, đặc biệt là người bán, vẫn không quen sử dụng. Song, nỗ lực của chính phủ có thể giúp các giao dịch nhà ở được đảm bảo và người bán còn đang do dự sẽ thấy an toàn hơn.

Nhân viên môi giới "nhảy việc" 

Cai tỏ ra bi quan về tác động của động thái mới với hoạt động kinh doanh của mình. Cô nói: "Chúng tôi cung cấp thông tin về các căn hộ và thường xuyên đưa khách đến thăm. Nhưng cuối cùng họ sẽ chọn những giao dịch trực tiếp để tránh phải trả phí cho chúng tôi."

Một nhân viên môi giới còn khá trẻ - Tian Weiwei, bớt lo lắng hơn sau gần 2 năm làm việc tại đại lý bất động sản lớn Lianjia ở Thượng Hải. Cô nói rằng công ty đã đóng cửa khoảng 100 văn phòng ở Thượng Hải trong năm nay, trong số hơn 1.500 văn phòng.

Tian làm việc tại một văn phòng nằm ở phía đông của khu Phố Đông. Cô chia sẻ, 9 cửa hàng ở khu vực này, với hàng trăm nhân viên, vẫn kiếm được khoảng 4 triệu NDT trong tháng 11, một phần đáng kể trong số đó là từ hoạt động cho thuê.

Tian nói: "Chúng tôi thật may mắn khi vẫn hoạt động mạnh trong mảng cho thuê. Nếu bạn đảm bảo được 2 hợp đồng cho thuê trong 1 tháng, thì cơ bản đã hoàn thành chỉ tiêu và được thưởng 30-35% phí hoa hồng cho các giao dịch khác nếu có." Tian hiện kiếm được 10.000 NDT/tháng, chuyên làm dịch vụ cho thuê nhà.

Tuy nhiên, nhân viên kỳ cựu Sun Haonan gần đây đã rời khỏi Lianjia sau khi không ký được hợp đồng nào trong hơn 8 tháng. Trước đây, anh có thể ký được hợp đồng chỉ trong vài ngày hay thậm chí vài giờ. Anh đã gia nhập một đại lý nhỏ hơn, có chính sách lương, hoa hồng tốt hơn so với những đại lý lớn.

Sun cho hay: "Chúng tôi có nhiều hợp đồng hơn là những nhân viên trẻ, nhưng thị trường năm nay rất ảm đạm." Hồi tháng 3, công ty của anh ký được khoảng 30-50 hợp đồng/tháng, nhưng gần đây chỉ khoảng 5 hợp đồng.

Sun đang mong chờ sự thay đổi: "Nhiều chủ sở hữu nhà đang cầm cự. Họ đang đợi cho đến khi giá bắt đầu tăng trở lại. "

Tuy nhiên, Cai nói rằng thời kỳ đỉnh cao của các đại lý bất động sản có thể đã kết thúc. Cô đang xem xét thay đổi để làm việc với các nhà phát triển để bán các tòa nhà mới, đây là những bên có doanh số bán hàng đang tăng tốt hơn so với những ngôi nhà hiện có.

Tham khảo Sixth Tone