Văn bản huy động vốn đầu tư bất động sản: Rất nhiều biến tướng khiến nhà đầu tư 'tiền mất tật mang'

Góp ý vào việc sửa Luật kinh doanh bất động sản (BĐS) 2014, TS, LS Đặng Văn Cường cho rằng, vẫn còn tồn tại 4 vấn đề gây cản trở hoạt động kinh doanh BĐS trong thời gian vừa qua.

Về loại BĐS được đưa vào kinh doanh, Luật kinh doanh BĐS 2014 quy định BĐS đưa vào kinh doanh bao gồm nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất với các quy định khá đầy đủ.

Tuy nhiên vẫn còn có nhiều loại nhà mà hiện nay pháp luật đang vướng mắc trong việc hoàn thiện quy định pháp lý để đưa vào kinh doanh như cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho BĐS du lịch, nghỉ dưỡng.

Về điều kiện để BĐS hình thành trong tương lai được bán, pháp luật quy định phải có bảo lãnh của ngân hàng. Tuy nhiên, có rất nhiều dự án triển khai mua bán BĐS hình thành trong tương lai nhưng không có sự bảo lãnh chính thức từ phía ngân hàng do vướng mắc trong khâu thẩm định năng lực tài chính và tài sản thế chấp của doanh nghiệp (doanh nghiệp đã thế chấp chính dự án đang triển khai để vay vốn trước đó rồi, vì vậy phải huy động các tài sản khác để thế chấp nên rất khó khăn).

Một lý do khác là việc bảo lãnh cho dự án nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai tồn đọng rất nhiều rủi ro, ngân hàng phải chịu trách nhiệm lớn đối với khách hàng trong khi chỉ nhận lại mức phí dịch vụ bảo lãnh khiêm tốn dẫn đến các ngân hàng e ngại, né tránh việc chấp nhận bảo lãnh cho các dự án nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Đối với quy định trong hợp đồng trong kinh doanh BĐS, theo Trưởng Văn phòng Luật sư Chính Pháp, do một số điều kiện đặc thù trong lĩnh vực kinh doanh BĐS mà hợp đồng kinh doanh BĐS vẫn còn có sự phân biệt về chủ thể.

Đơn cử, tổ chức cá nhân trong nước không bị giới hạn về trường hợp và loại BĐS được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua cũng như mục đích sử dụng đối với các BĐS này. Trong khi đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chịu những hạn chế nhất định.

Đối với những sản phẩm nhà ở mới như BĐS nghỉ dưỡng thì quy định này có thể vô hình chung là rào cản phát triển du lịch tiềm năng.

Cũng theo ông Cường, hiện nay vấn đề huy động vốn trong đầu tư kinh doanh BĐS đang nảy sinh nhiều bất cập.

“Rất nhiều dự án tiến hành huy động vốn khi chưa đủ điều kiện, vẽ ra các “dự án ma” để huy động vốn hoặc huy động vốn trái pháp luật nhằm chiếm dụng vốn trái phép của nhà đầu tư cá nhân, sử dụng vốn sai mục đích sau đó mất khả năng thanh toán. Rất nhiều biến tướng của các loại văn bản huy động vốn như hợp đồng vay, cam kết giữ quyền đặt mua, chuyển nhượng, đặt cọc… tiềm ẩn nhiều nguy cơ mà đến khi phát sinh tranh chấp thì hàng nghìn nhà đầu tư rơi vào cảnh tiền mất tật mang”, ông Cường cảnh báo.

Để hoàn thiện pháp luật về giao dịch kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai, ông Cường khuyến nghị cần tăng cường các biện pháp kiểm tra, kiểm soát của các cơ quan có thẩm quyền đối với chủ thể kinh doanh; điều kiện giao dịch và hàng hóa BĐS đưa vào giao dịch; các hợp đồng mẫu khi nhà đầu tư ký kết với khách hàng, đặc biệt tăng cường kênh thông tin cho khách hàng khi tham gia giao dịch.

Bổ sung quy định cụ thể về yêu cầu đối với chủ đầu tư và đối với dự án BĐS khi kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; rà soát sửa đổi, bổ sung quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua BĐS hình thành trong tương lai.

Bổ sung quy định về bảo lãnh khi bán công trình xây dựng hình thành trong tương lai (đặc biệt là các công trình văn phòng lưu trú, căn hộ du lịch…).

Đồng thời, rà soát sửa đổi, bổ sung các quy định về hợp đồng, thanh toán, bàn giao, yêu cầu và trách nhiệm các bên trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Về bảo lãnh khi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, cần thống nhất quy định của pháp luật, kiên quyết thực hiện quy định bảo lãnh khi mua bán nhà ở để bảo vệ quyền lợi cho khách hàng, cũng tránh tình trạng doanh nghiệp không đủ năng lực kinh doanh và tùy tiện chiếm dụng vốn của khách hàng.

“Về vấn đề huy động vốn, nhưng nhiều chủ đầu tư vẫn tìm cách “lách luật” để huy động vốn và bán sản phẩm của chủ đầu tư trong dự án BĐS, cần xác định thật rõ trách nhiệm của chủ đầu tư và có nhiều biện pháp xử lý thật nghiêm khắc các hoạt động kinh doanh giao dịch trái pháp luật, đặc biệt đối với nhà ở xã hội để bảo vệ quyền lợi của khách hàng nói chung, người có thu nhập thấp nói riêng”, ông Cường khuyến nghị.