Vướng pháp lý gây ảnh hưởng lớn tới thị trường bất động sản

Không thống nhất thì chưa thể tháo gỡ

Luật sư Trương Thị Hòa - Đoàn Luật sư Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng, pháp lý là yếu tố then chốt của thị trường bất động sản.

“Tôi thấy rằng bất động sản khó khăn về pháp lý vì liên quan đến rất nhiều luật khác nhau, từ Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu, Luật Phòng cháy chữa cháy... Trong khi đó, luật của chúng ta lại không rõ ràng, chồng chéo khiến cho mỗi nơi, mỗi người hiểu một cách khác nhau”.

Vướng mắc cơ bản trong pháp lý là những quy định liên quan đến tài chính. Trong tài chính đất đai, nếu cơ quan thuế nói doanh nghiệp chưa hoàn thành nghĩa vụ thuế thì doanh nghiệp không thể xong về pháp lý. Liên quan đến tài chính còn định giá đất, tiền sử dụng đất như thế nào. Doanh nghiệp có tiền đóng thuế mà chưa được thẩm định, định giá, chưa biết đóng bao nhiêu hay có doanh nghiệp đã có định giá, có số tiền thuế phải đóng nhưng không có tiền đóng...

Theo Luật sư Hòa, cần rà soát lại các quy định của pháp luật để phát hiện ra những mâu thuẫn, chồng chéo. Ngoài nỗ lực của cơ quan quản lý Nhà nước tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho doanh nghiệp thì bản thân doanh nghiệp cũng phải có cách giải quyết. Mỗi doanh nghiệp có khó khăn riêng nên cần hệ thống lại những khó khăn để tự giải quyết và chính quyền chỉ đồng hành hỗ trợ.

Ông Phạm Đăng Hồ - Trưởng phòng Phát triển nhà và thị trường bất động sản, Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh cho biết: Vướng mắc pháp lý bất động sản liên quan đến nhiều ngành nên thời gian qua, Tổ công tác tháo gỡ vướng mắc cho các dự án bất động sản của Thành phố Hồ Chí Minh đã họp rất nhiều, một đơn vị không thể quyết định được mà cần sự thống nhất; Thống nhất từ cách hiểu, đến cách vận dụng pháp luật để tháo gỡ khó khăn.

Tuy nhiên, theo ông Hồ việc tháo gỡ vướng mắc còn theo trình tự, vướng chỗ nào tham mưu chỗ đó nhưng chưa thông suốt tổng thể, liên tục để giải quyết toàn bộ, xong chỗ này thì lại vướng chỗ khác… nên chưa tiết kiệm được thời gian.

Theo ông Hồ, hiện nay có 2 nội dung vướng mắc liên quan đến yếu tố pháp luật. Đó là các dự án bất động sản trải qua nhiều thời kỳ, pháp luật đan xen, bản thân quy định pháp luật khi ban hành mới lại chưa thống nhất, đồng bộ với quy định chuyển tiếp. Chưa kể, việc tham mưu, đề xuất của các Bộ, ngành khi chuyển tiếp cũng khác nhau. Việc này dẫn đến yếu tố chuyển tiếp cần trao đổi, nhìn nhận thống nhất và xin ý kiến của Bộ, ngành, Tổ công tác Chính phủ để áp dụng cho thống nhất.

Thứ hai, vướng mắc liên quan tới xác định giá đất, tiền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính bổ sung. Trong đó, từ việc điều chỉnh quy hoạch kiến trúc cũng phát sinh nghĩa vụ tài chính bổ sung.

“Phải xác định được nghĩa vụ tài chính và nhà đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính thì thủ tục sau mới thông suốt. Nếu chưa thực hiện nghĩa vụ thì việc triển khai bán nhà hình thành trong tương lai và huy động vốn đều khó… Thậm chí nếu không hoàn thành nghĩa vụ tài chính, các thủ tục tiếp theo gần như không thể thực hiện và dừng dự án để xử lý” - ông Hồ nhấn mạnh.

Cán bộ sợ trách nhiệm, đùn đẩy hoặc tìm cách trả hồ sơ

Là doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực trường bất động sản, ông Bùi Ngọc Đức - Tổng Giám đốc Tập đoàn Đất Xanh nhìn nhận: Khó khăn chủ yếu hiện nay của thị trường bất động sản là vướng mắc pháp lý. Gần như mỗi lần đi kiến nghị, chúng tôi cũng đặt câu “cầu khẩn” lên đầu rồi sau đó liệt kê những khó khăn.

“Tại sao chúng ta nói đến vấn đề pháp lý, thủ tục thường xuyên… vì nó ảnh hưởng rất nhiều đến sự sống còn của doanh nghiệp. Và tại sao doanh nghiệp lại phải sử dụng đến cách “cầu khẩn” dù pháp luật không dùng từ này, có nghĩa là pháp luật vướng quá nhiều”, ông Đức đặt câu hỏi.

Ông Đức nêu thực tế trong quá trình triển khai dự án ở Đồng Nai cũng gặp khó khăn vì vướng các quy trình, thủ tục liên quan đến cập nhật biến động đất đai. Theo ông Đức, dự án mua từ năm 2019 đến 2020 thì quy định pháp luật liên quan có hiệu lực, trong khi đó doanh nghiệp đã triển khai đầy đủ thủ tục đầu tư. Đến khi có đất ở lại vướng tiếp thủ tục đăng ký cập nhật biến động đất. Cứ thế, doanh nghiệp phải cứ loay hoay hoàn thành thủ tục.

“Để đăng ký biến động, chúng tôi phải lo hết phần công chứng với các hộ dân cũ, phải tiến hành thủ tục hủy các nội dung đền bù cũ… nhưng người dân lại không chịu đi hủy công chứng đền bù. Còn đơn vị công chứng cũng không chịu làm vì cho rằng họ không liên quan… Cuối cùng, chúng tôi loay hoay 1 - 2 năm chỉ dành cho đăng ký biến động sử dụng đất nông nghiệp.

Tôi cho rằng chúng ta áp dụng luật nhưng lại mang tính địa phương cao, điều này đã gây cản trở cho doanh nghiệp. Vậy làm sao cho đúng pháp luật là câu hỏi rất khó cho doanh nghiệp. Việc này, ảnh hưởng lớn không chỉ với lĩnh vực bất động sản mà cả môi trường đầu tư tại Việt Nam”, ông Đức chia sẻ.

Cùng quan điểm này, ông Ngô Đức Sơn, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần DRH Holdings cũng cho rằng vướng mắc pháp lý bất động sản chiếm tới khoảng 70 - 80% khó khăn. Vì bản thân các nhà phát triển dự án đều lường được những khó khăn và đã tính con đường để vượt qua nhưng riêng khó khăn về chính sách pháp lý thì doanh nghiệp không tính được.

Ông Sơn đưa ra bài toán cụ thể về thiệt hại của doanh nghiệp khi gặp vướng mắc về pháp lý như sơ đồ 4-3-3 trong bóng đá. Doanh nghiệp phát triển một dự án có khoảng 30% vốn tự có, 30% vốn huy động từ khách hàng và 40% sử dụng vốn vay. Giả sử 40% vốn vay ngân hàng mà dự án bị đình trệ trong 5 năm do pháp lý, chính sách chồng chéo, sẽ gây thiệt hại rất lớn.

Vốn vay từ ngân hàng hoặc trái phiếu, với chi phí bình quân 15% vốn thì mỗi năm sẽ thiệt hại 6% và trong vòng 5 năm dự án không triển khai được, doanh nghiệp sẽ bị lỗ 30% và đây cũng chính là phần vốn đầu tư ban đầu của doanh nghiệp.

“Vậy doanh nghiệp chỉ còn lại 30% huy động của khách hàng, dù đã có dự án được cấp phép nhưng chỉ kẹt 5 năm công tác tính tiền sử dụng đất.

Nói như vậy, không phải hoàn toàn đổ lỗi hết cho chính sách. Chúng tôi đánh giá cao nỗ lực của các Sở, ban, ngành trong tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp” - Ông Sơn nói.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh cũng nhìn nhận khó khăn lớn nhất chính là pháp lý, chiếm đến 70% vướng mắc của các dự án.

Cái vướng lớn nhất là một số quy định thiếu tính đồng bộ, mâu thuẫn, xung đột pháp luật. Một số quy định trong văn bản dưới luật có liên quan đất lĩnh vực bất động sản cũng vướng. Đặc biệt, vướng mắc trong thực thi pháp luật của cán bộ viên chức công chức các Sở, ngành. Cùng một văn bản nhưng có địa phương giải quyết tương đối tốt, còn một số địa phương không tháo gỡ được, gây ách tắc cho các dự án tại địa phương. Chính những vướng mắc này gây khó khăn cho cán bộ, công chức xử lý hồ sơ liên quan tới lĩnh vực bất động sản như sợ trách nhiệm, đùn đẩy, tìm cách trả hồ sơ, ngại đề xuất hoặc trình nước đôi.