VnFinance
Thứ sáu, 10/11/2023, 08:04 AM

Vướng pháp lý gây ảnh hưởng lớn tới thị trường bất động sản

Đây là nhận định của các chuyên gia và doanh nghiệp tại buổi tọa đàm “Tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho bất động sản” do Báo Người lao động tổ chức sáng 9/11 tại Thành phố Hồ Chí Minh. Theo các chuyên gia, khó khăn lớn nhất của thị trường bất động sản là vướng mắc pháp lý dự án. Vì vướng mắc này chiếm tới 70% số lượng vướng mắc trong triển khai dự án bất động sản.

Vướng pháp lý gây ảnh hưởng lớn tới thị trường bất động sản
9 tháng đầu năm, thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh đang tăng trưởng âm hơn 8% so với đầu năm.
 

Không thống nhất thì chưa thể tháo gỡ

Luật sư Trương Thị Hòa - Đoàn Luật sư Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng, pháp lý là yếu tố then chốt của thị trường bất động sản.

“Tôi thấy rằng bất động sản khó khăn về pháp lý vì liên quan đến rất nhiều luật khác nhau, từ Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đấu thầu, Luật Phòng cháy chữa cháy... Trong khi đó, luật của chúng ta lại không rõ ràng, chồng chéo khiến cho mỗi nơi, mỗi người hiểu một cách khác nhau”.

Vướng mắc cơ bản trong pháp lý là những quy định liên quan đến tài chính. Trong tài chính đất đai, nếu cơ quan thuế nói doanh nghiệp chưa hoàn thành nghĩa vụ thuế thì doanh nghiệp không thể xong về pháp lý. Liên quan đến tài chính còn định giá đất, tiền sử dụng đất như thế nào. Doanh nghiệp có tiền đóng thuế mà chưa được thẩm định, định giá, chưa biết đóng bao nhiêu hay có doanh nghiệp đã có định giá, có số tiền thuế phải đóng nhưng không có tiền đóng...

Theo Luật sư Hòa, cần rà soát lại các quy định của pháp luật để phát hiện ra những mâu thuẫn, chồng chéo. Ngoài nỗ lực của cơ quan quản lý Nhà nước tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho doanh nghiệp thì bản thân doanh nghiệp cũng phải có cách giải quyết. Mỗi doanh nghiệp có khó khăn riêng nên cần hệ thống lại những khó khăn để tự giải quyết và chính quyền chỉ đồng hành hỗ trợ.

Ông Phạm Đăng Hồ - Trưởng phòng Phát triển nhà và thị trường bất động sản, Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh cho biết: Vướng mắc pháp lý bất động sản liên quan đến nhiều ngành nên thời gian qua, Tổ công tác tháo gỡ vướng mắc cho các dự án bất động sản của Thành phố Hồ Chí Minh đã họp rất nhiều, một đơn vị không thể quyết định được mà cần sự thống nhất; Thống nhất từ cách hiểu, đến cách vận dụng pháp luật để tháo gỡ khó khăn.

Tuy nhiên, theo ông Hồ việc tháo gỡ vướng mắc còn theo trình tự, vướng chỗ nào tham mưu chỗ đó nhưng chưa thông suốt tổng thể, liên tục để giải quyết toàn bộ, xong chỗ này thì lại vướng chỗ khác… nên chưa tiết kiệm được thời gian.

Theo ông Hồ, hiện nay có 2 nội dung vướng mắc liên quan đến yếu tố pháp luật. Đó là các dự án bất động sản trải qua nhiều thời kỳ, pháp luật đan xen, bản thân quy định pháp luật khi ban hành mới lại chưa thống nhất, đồng bộ với quy định chuyển tiếp. Chưa kể, việc tham mưu, đề xuất của các Bộ, ngành khi chuyển tiếp cũng khác nhau. Việc này dẫn đến yếu tố chuyển tiếp cần trao đổi, nhìn nhận thống nhất và xin ý kiến của Bộ, ngành, Tổ công tác Chính phủ để áp dụng cho thống nhất.

Thứ hai, vướng mắc liên quan tới xác định giá đất, tiền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính bổ sung. Trong đó, từ việc điều chỉnh quy hoạch kiến trúc cũng phát sinh nghĩa vụ tài chính bổ sung.

“Phải xác định được nghĩa vụ tài chính và nhà đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính thì thủ tục sau mới thông suốt. Nếu chưa thực hiện nghĩa vụ thì việc triển khai bán nhà hình thành trong tương lai và huy động vốn đều khó… Thậm chí nếu không hoàn thành nghĩa vụ tài chính, các thủ tục tiếp theo gần như không thể thực hiện và dừng dự án để xử lý” - ông Hồ nhấn mạnh.

Cán bộ sợ trách nhiệm, đùn đẩy hoặc tìm cách trả hồ sơ

Là doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực trường bất động sản, ông Bùi Ngọc Đức - Tổng Giám đốc Tập đoàn Đất Xanh nhìn nhận: Khó khăn chủ yếu hiện nay của thị trường bất động sản là vướng mắc pháp lý. Gần như mỗi lần đi kiến nghị, chúng tôi cũng đặt câu “cầu khẩn” lên đầu rồi sau đó liệt kê những khó khăn.

“Tại sao chúng ta nói đến vấn đề pháp lý, thủ tục thường xuyên… vì nó ảnh hưởng rất nhiều đến sự sống còn của doanh nghiệp. Và tại sao doanh nghiệp lại phải sử dụng đến cách “cầu khẩn” dù pháp luật không dùng từ này, có nghĩa là pháp luật vướng quá nhiều”, ông Đức đặt câu hỏi.

Ông Đức nêu thực tế trong quá trình triển khai dự án ở Đồng Nai cũng gặp khó khăn vì vướng các quy trình, thủ tục liên quan đến cập nhật biến động đất đai. Theo ông Đức, dự án mua từ năm 2019 đến 2020 thì quy định pháp luật liên quan có hiệu lực, trong khi đó doanh nghiệp đã triển khai đầy đủ thủ tục đầu tư. Đến khi có đất ở lại vướng tiếp thủ tục đăng ký cập nhật biến động đất. Cứ thế, doanh nghiệp phải cứ loay hoay hoàn thành thủ tục.

“Để đăng ký biến động, chúng tôi phải lo hết phần công chứng với các hộ dân cũ, phải tiến hành thủ tục hủy các nội dung đền bù cũ… nhưng người dân lại không chịu đi hủy công chứng đền bù. Còn đơn vị công chứng cũng không chịu làm vì cho rằng họ không liên quan… Cuối cùng, chúng tôi loay hoay 1 - 2 năm chỉ dành cho đăng ký biến động sử dụng đất nông nghiệp.

Tôi cho rằng chúng ta áp dụng luật nhưng lại mang tính địa phương cao, điều này đã gây cản trở cho doanh nghiệp. Vậy làm sao cho đúng pháp luật là câu hỏi rất khó cho doanh nghiệp. Việc này, ảnh hưởng lớn không chỉ với lĩnh vực bất động sản mà cả môi trường đầu tư tại Việt Nam”, ông Đức chia sẻ.

Cùng quan điểm này, ông Ngô Đức Sơn, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần DRH Holdings cũng cho rằng vướng mắc pháp lý bất động sản chiếm tới khoảng 70 - 80% khó khăn. Vì bản thân các nhà phát triển dự án đều lường được những khó khăn và đã tính con đường để vượt qua nhưng riêng khó khăn về chính sách pháp lý thì doanh nghiệp không tính được.

Ông Sơn đưa ra bài toán cụ thể về thiệt hại của doanh nghiệp khi gặp vướng mắc về pháp lý như sơ đồ 4-3-3 trong bóng đá. Doanh nghiệp phát triển một dự án có khoảng 30% vốn tự có, 30% vốn huy động từ khách hàng và 40% sử dụng vốn vay. Giả sử 40% vốn vay ngân hàng mà dự án bị đình trệ trong 5 năm do pháp lý, chính sách chồng chéo, sẽ gây thiệt hại rất lớn.

Vốn vay từ ngân hàng hoặc trái phiếu, với chi phí bình quân 15% vốn thì mỗi năm sẽ thiệt hại 6% và trong vòng 5 năm dự án không triển khai được, doanh nghiệp sẽ bị lỗ 30% và đây cũng chính là phần vốn đầu tư ban đầu của doanh nghiệp.

“Vậy doanh nghiệp chỉ còn lại 30% huy động của khách hàng, dù đã có dự án được cấp phép nhưng chỉ kẹt 5 năm công tác tính tiền sử dụng đất.

Nói như vậy, không phải hoàn toàn đổ lỗi hết cho chính sách. Chúng tôi đánh giá cao nỗ lực của các Sở, ban, ngành trong tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp” - Ông Sơn nói.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh cũng nhìn nhận khó khăn lớn nhất chính là pháp lý, chiếm đến 70% vướng mắc của các dự án.

Cái vướng lớn nhất là một số quy định thiếu tính đồng bộ, mâu thuẫn, xung đột pháp luật. Một số quy định trong văn bản dưới luật có liên quan đất lĩnh vực bất động sản cũng vướng. Đặc biệt, vướng mắc trong thực thi pháp luật của cán bộ viên chức công chức các Sở, ngành. Cùng một văn bản nhưng có địa phương giải quyết tương đối tốt, còn một số địa phương không tháo gỡ được, gây ách tắc cho các dự án tại địa phương. Chính những vướng mắc này gây khó khăn cho cán bộ, công chức xử lý hồ sơ liên quan tới lĩnh vực bất động sản như sợ trách nhiệm, đùn đẩy, tìm cách trả hồ sơ, ngại đề xuất hoặc trình nước đôi.


Đề xuất tiếp tục miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp đến hết năm 2030
Đề xuất tiếp tục miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp đến hết năm 2030

Sáng 13/5, trong khuôn khổ chương trình Kỳ họp thứ 9, Quốc hội khóa XV, dưới sự điều hành của Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải, Quốc hội đã nghe Tờ trình của...

Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 13/5: Giá chung cư Hà Nội tiếp tục tăng nhẹ đến cuối năm 2025
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 13/5: Giá chung cư Hà Nội tiếp tục tăng nhẹ đến cuối năm 2025

Đất Xanh Group triển khai loạt dự án quy mô hàng trăm hecta; TP.HCM quy hoạch thêm 14 khu công nghiệp mới; Hà Nội giao hơn 10.000m² đất tại Long Biên để phát triển...

Công viên nước mới khai trương ở Hà Nam có gì mà khiến dư luận xôn xao đến vậy?
Công viên nước mới khai trương ở Hà Nam có gì mà khiến dư luận xôn xao đến vậy?

Ngày 10/05, Tập đoàn Sun Group đã chính thức khai trương Công viên nước Sun World Ha Nam sau 11 ngày mở cửa đón khách. Đây là công viên nước mang chủ đề múa rối...

Doanh thu quý I/2025 của CenLand ‘bốc hơi’ gần 70%, điều gì đang xảy ra với ‘ông lớn’ môi giới bất động sản?
Doanh thu quý I/2025 của CenLand ‘bốc hơi’ gần 70%, điều gì đang xảy ra với ‘ông lớn’ môi giới bất động sản?
13/05/2025 Doanh nghiệp

Mặc dù ghi nhận kết quả kinh doanh sụt giảm mạnh trong quý I/2025, CenLand vẫn đặt mục tiêu tăng trưởng bứt phá trong năm 2025.

Sun Group “trình làng” tổ hợp BĐS dòng tiền cận biển Mỹ Khê, trung tâm du lịch Đà Nẵng 
Sun Group “trình làng” tổ hợp BĐS dòng tiền cận biển Mỹ Khê, trung tâm du lịch Đà Nẵng 

Sun Property (thành viên Sun Group) chính thức ra mắt Sun Costa Residence - “siêu phẩm” đầu tiên trong bộ sưu tập bất động sản (BĐS) cao cấp phiên bản giới hạn mới tại Đà...

KCN Minh Châu: Dự án chuyển đổi gần 90ha đất trồng lúa tại Nam Định
KCN Minh Châu: Dự án chuyển đổi gần 90ha đất trồng lúa tại Nam Định

Khu công nghiệp Minh Châu (KCN Minh Châu), với quy mô 100ha tại tỉnh Nam Định, đang được Công ty Cổ phần Thịnh Vượng Minh Châu lên kế hoạch triển khai. Dự án này sẽ...

Hà Nội: Nhiều chung cư, tòa nhà chưa nghiệm thu PCCC vẫn hoạt động
Hà Nội: Nhiều chung cư, tòa nhà chưa nghiệm thu PCCC vẫn hoạt động

Chính quyền quận Hà Đông (Hà Nội) vừa công khai danh sách 120 công trình chưa được nghiệm thu phòng cháy chữa cháy (PCCC) nhưng đã đưa vào sử dụng, vi phạm nghiêm trọng quy...

Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 12/5: Yêu cầu tháo gỡ hơn 2.200 dự án “treo” với tổng vốn gần 6 triệu...
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 12/5: Yêu cầu tháo gỡ hơn 2.200 dự án “treo” với tổng vốn gần 6 triệu...

Yêu cầu sớm triển khai gói tín dụng 500.000 tỷ đồng phục vụ phát triển hạ tầng và công nghệ; Phê duyệt khu tái định cư phục vụ dự án cao tốc Tân Phú...

Hưng Yên: Không có 'đột biến' tại phiên đấu giá đất vùng ven đô
Hưng Yên: Không có "đột biến" tại phiên đấu giá đất vùng ven đô

Chỉ cách trung tâm Hà Nội khoảng 18km, thị trường giá bất động sản huyện Văn Lâm thường được nhiều người quan tâm. Tuy nhiên, không có sự trả giá cao đột biến...

Điểm tin xây dựng - bất động sản tuần qua: Nhiều dự án sử dụng vốn ADB ở Quảng Trị nguy cơ chậm tiến độ
Điểm tin xây dựng - bất động sản tuần qua: Nhiều dự án sử dụng vốn ADB ở Quảng Trị nguy cơ chậm tiến độ

Thanh Hóa tận dụng Trung tâm Hội nghị hơn 160 tỷ đồng bị bỏ hoang; An Giang xem xét kỷ luật loạt lãnh đạo huyện và thành phố liên quan sai phạm đất đai;...

Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 10/5: Giá nhà phố tại Hà Nội vọt lên mức kỷ lục, có nơi vượt 700...
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 10/5: Giá nhà phố tại Hà Nội vọt lên mức kỷ lục, có nơi vượt 700...

Bộ Tài chính bãi bỏ một số Thông tư trong lĩnh vực tài sản công;TP HCM quy hoạch thêm 14 khu công nghiệp mới; Ban quản trị chung cư Conic Đông Nam Á bị phạt...

TPHCM: Hơn 63.800 căn hộ được gỡ vướng để cấp sổ hồng
TPHCM: Hơn 63.800 căn hộ được gỡ vướng để cấp sổ hồng

TPHCM đã tiến hành gỡ vướng để cấp sổ hồng cho hơn 63.800 căn hộ trong tổng số 81.000 căn hộ gặp vướng mắc (đạt tỷ lệ 78,7%).

Sống Live – Work- Play với tiện ích đa thế hệ tại đại công viên xanh lớn nhất miền Trung
Sống Live – Work- Play với tiện ích đa thế hệ tại đại công viên xanh lớn nhất miền Trung

Giữa đại công viên xanh lớn bậc nhất miền Trung Eco Central Park, cư dân Central Bay sống- làm việc- giải trí với hệ tiện ích phục vụ đa thế hệ ngay bên thềm nhà...

Tòa tháp P2, P3 The Pathway: Căn hộ biển tiên phong, sinh lời vững bền tại “thủ phủ du lịch miền Bắc”
Tòa tháp P2, P3 The Pathway: Căn hộ biển tiên phong, sinh lời vững bền tại “thủ phủ du lịch miền Bắc”

Trong bức tranh phát triển rực rỡ của đô thị biển Sầm Sơn, tổ hợp căn hộ The Pathway nổi lên như một biểu tượng mới – điểm đến mơ ước cho cả cư dân...

Cửa sáng giúp người trẻ Sài Gòn thoát cảnh “ở nhà thuê trọn đời”
Cửa sáng giúp người trẻ Sài Gòn thoát cảnh “ở nhà thuê trọn đời”

Trong bối cảnh giá căn hộ tại TP HCM “nóng bỏng tay”, dự án The Beverly Solari (TP Thủ Đức) giúp người trẻ thoát cảnh ở nhà thuê trọn đời, đồng thời tận hưởng...

Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 9/5: Rà soát quy định đất đai khi tổ chức chính quyền địa phương hai cấp
Điểm tin xây dựng - bất động sản ngày 9/5: Rà soát quy định đất đai khi tổ chức chính quyền địa phương hai cấp

Thanh Hóa quy hoạch khu đô thị sân golf hơn 314ha gần sân bay; Huế thu hồi đất dự án sân golf 1.800 tỷ đồng do chậm tiến độ; Bộ Công an yêu cầu Bạc...

Căn hộ Sun Group Cát Bà với đặc quyền ngắm pháo hoa trước ngưỡng cửa
Căn hộ Sun Group Cát Bà với đặc quyền ngắm pháo hoa trước ngưỡng cửa

Giữa Thành phố Vịnh Trung tâm Xanh Island, tòa tháp The Xanh 2 nắm giữ vị trí kim cương khi trực diện sân khấu trình diễn ánh sáng và pháo hoa đỉnh cao. Các căn...

TP.HCM thu hơn 95.000 tỷ đồng từ kinh doanh bất động sản trong 4 tháng
TP.HCM thu hơn 95.000 tỷ đồng từ kinh doanh bất động sản trong 4 tháng

Theo Chi cục Thống kê TP.HCM, 4 tháng đầu năm 2025, doanh thu từ kinh doanh bất động sản trên địa bàn đạt hơn 95.176 tỷ đồng, tăng 14,7% so với cùng kỳ và chiếm 21,4% tổng mức bán lẻ hàng hóa, dịch vụ tiêu dùng toàn Thành phố.

Bất động sản Hà Nội: Nhà thổ cư ế ẩm, môi giới xoay sang việc khác kiếm sống
Bất động sản Hà Nội: Nhà thổ cư ế ẩm, môi giới xoay sang việc khác kiếm sống

Giao dịch nhà đất thổ cư Hà Nội giảm hơn một nửa, nhiều môi giới chuyên thổ cư phải tạm đi chạy grab, làm shipper kiếm sống.

VnFinance
vnfinance.vn
VnFinance
VnFinance
VnFinance