Bài 4: Thắng lớn ở Phú Quốc, CEO Group có nguy cơ “mắc cạn” tại Vân Đồn?

“Phất lên” nhờ đầu tư BĐS tỉnh lẻ

CTCP Tập đoàn C.E.O (Ceo Group) tiền thân là Công ty TNHH VITECO, được thành lập vào ngày 26/10/2001. Hiện nay doanh nghiệp này hoạt động theo mô hình tập đoàn với 11 công ty thành viên, hoạt động trong các vực kinh doanh bất động sản, Xây dựng, Du lịch và quản lý khách sạn, Phát triển nguồn nhân lực.

Trong đó, kinh doanh bất động sản được coi là lĩnh vực chủ đạo, đem lại nguồn thu chính cho doanh nghiệp.

Thực tế, trong những năm qua, đặc biệt là trong vòng 2 năm trở lại đây, CEO đã rất thành công trong hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản và có sự tăng trưởng ngoạn mục trong lĩnh vực này.

CEO Group đã có tốc độ tăng trưởng nhanh cả về quy mô tài sản, nguồn vốn, doanh thu và lợi nhuận trong khoảng 3 năm gần đây. Danh mục dự án nghìn tỷ trải dài trên nhiều tỉnh thành như chuỗi dự án bất động sản tại Hà Nội, các dự án nghỉ dưỡng tại Phú Quốc, Vân Đồn (Quảng Ninh), Nha Trang… với tổng quỹ đất hiện lên tới hơn 1.000ha.

Đặc biệt, CEO Group đã rất thành công tại thị trường Phú Quốc. Từ năm 2015, nhằm đón đầu cơ hội từ việc hình thành các đặc khu kinh tế, CEO Group đã dồn lực đầu tư vào Phú Quốc. Với tổng quỹ đất xây dựng khu du lịch, khu đô thị và sân golf lên tới 450ha, CEO Group là một trong ba nhà đầu tư lớn nhất tại Phú Quốc cùng với Vingroup và Sun Group.

Hiện CEO Group đã đưa vào sử dụng nhiều dự án lớn tại Phú Quốc như: Dự án Best Western Premier Sonasea Phu Quoc, khu nghỉ dưỡng Novotel Phu Quoc Resort và khu biệt thự nghỉ dưỡng Novotel Villas với tổng cộng gần 1.500 phòng khách sạn 5 sao, khu nhà phố thương mại kết hợp kinh doanh khách sạn cho thị trường Phú Quốc.

Bên cạnh đó, tại Hà Nam, CEO Group đã khánh thành và mở bán ba phân kỳ tại dự án River Silk City – Sông Xanh tại Phủ Lý – Hà Nam…

Dự án River Silk City là khu phức hợp đa chức năng, bao gồm các tổ hợp công trình dịch vụ thương mại, nhà ở, văn phòng, các công trình công cộng,… Dự án có tổng diện tích 126ha được phát triển theo 6 phân kỳ, tối ưu từng giai đoạn thi công trong tổng thể dự án. Dự án này có tổng vốn đầu tư lên tới gần 2.000 tỷ đồng.

Được biết, River Silk City – Sông Xanh là một trong những dự án mang lại nguồn thu chính cho CEO Group trong quý I/2019.

Ngoài ra, doanh nghiệp này còn có quỹ đất 7,9ha tại Bãi Dài, Nha Trang, Khánh Hòa. Khu đất này, CEO dự kiến sẽ xây dựng dự án tổ hợp nghỉ dưỡng Sonasea Nha Trang.

Bỏ quên dự án “đất vàng” thủ đô

Trong khi CEO Group đang gặt hái được nhiều thành công và lợi nhuận từ các dự án Condotel tại Phú Quốc thì nhiều dự án khác của doanh nghiệp này ngay giữa thủ đô lại rơi vào tình trạng chậm hoàn thiện, thậm chí “đắp chiếu” dài ngày.

Điển hình như dự án Seven Star tại lô đất vàng D27 Cầu Giấy. Được biết, dự án Seven Star tại lô đất D27 rộng 2,2ha được UBND TP Hà Nội chỉ định cho liên danh Công ty Cổ phần đầu tư Bảo Việt, Công ty Cổ phần Sông Đà – Thăng Long và CEO Group thực hiện theo hình thức BT từ năm 2011.

Theo đó, tổng mức đầu tư dự án là 4.436,790 tỷ đồng. Trong đó, tổng mức đầu tư dự án BT là 1.090,527 tỷ đồng, tổng mức đầu tư các dự án đối ứng là: 3.346,262 tỷ đồng.

Mục đích ban đầu của dự án là xây văn phòng cho các hiệp hội Hà Nội và dự kiến khởi công trong tháng 12/2010 và hoàn thành trong quý IV/2013. Tuy nhiên, đến nay dự án này vẫn “án binh bất động. Điều lạ là trong danh mục dự án bất động sản của CEO, cũng không thấy đề cập đến dự án này.

Tương tự, tại dự án KĐT CEO Mê Linh cũng rơi vào tình trạn nằm “đắp chiếu” cả chục năm khiến dư luận băn khoăn. Dự án CEO Mê Linh được UBND tỉnh Vĩnh Phúc phê duyệt cho CEO Group làm chủ đầu tư vào ngày 29/2/2008 (trước thời điểm Mê Linh sáp nhập về Hà Nội gần 6 tháng). Thế nhưng kể từ đó đến nay dự án này vẫn bị bỏ hoang.

Tại ĐHCĐ thường niên năm 2019 (ngày 15/3/2019), trả lời chất vấn của cổ đông về tiến độ các dự án tại Mê Linh, Ban lãnh đạo CEO Group cho biết, doanh nghiệp có 2 dự án tại Mê Linh, quy mô 20 – 30ha, trong đó có dự án liên danh với đối tác khác.

Các dự án ở đây chậm tiến độ vì khi Mê Linh sáp nhập vào Hà Nội, thành phố đã dừng các dự án để rà soát, sau rà soát lại phải đợi quy hoạch chung Thủ đô, sau quy hoạch phân khu thì các quy hoạch trước do nhà đầu tư thực hiện phải làm lại. Hiện tại các dự án tại Mê Linh đang tiến hành điều chỉnh quy hoạch, bồi thường giải phóng mặt bằng. Nếu xong được, doanh nghiệp sẽ có mặt bằng sạch để triển khai.

Dù vậy, tại Hà Nội, CEO Group đã khá thành công với hai dự án là KĐT Sunny Garden City và tòa tháp CEO.

Trong đó, Sunny Garden City là dự án có quy mô gần 25ha, được đầu tư trên lô đất N1 + N3 - Khu Đô thị Quốc Oai – Hà Nội với 330 căn biệt thự nhà vườn, diện tích mỗi ô từ 180m2 đến 530m2 và 300 căn hộ chung cư cao cấp có diện tích từ 90m2 đến 156m2 cùng nhiều hạng mục, tiện ích khác.

Hiện tại, nhiều hạng mục nhà ở tại khu đô thị này như nhà vườn, biệt thự và khối nhà chung cư Bamboo Garden đã được bàn giao cho cư dân về ở.

Ngoài ra, dự án tòa tháp CEO của CEO Group là một trong những tòa tháp văn phòng đầu tiên được đưa vào khai thác sử dụng trên đường Phạm Hùng – khu vực phát triển năng động của phía Tây Hà Nội.

Dự án được khởi công xây dựng vào tháng 7/2007 và được hoàn thành đúng tiến độ với kế hoạch khai trương vào tháng 7/2009. Tòa tháp CEO là khu văn phòng cao cấp hạng A gồm 27 tầng nổi, 2 tầng hầm.

CEO Group có thể sẽ “mắc cạn” tại Vân Đồn?

Năm 2018, sự bùng nổ của thị trường bất động sản Phú Quốc khiến doanh thu và lợi nhuận của CEO Group đạt được sự tăng trưởng cao đột biến, khi so sánh với năm 2017.

Cụ thể trong quý I/2018, doanh thu của công ty đạt 417 tỷ đồng, tăng gần 21% so với cùng kỳ năm 2017, lợi nhuận trước thuế tăng tới 40% so với cùng kỳ 2017, đạt trên 96 tỷ đồng. Sang quý II/2018, Báo cáo tài chính của CEO cho thấy doanh thu đạt trên 596 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế đạt trên 92 tỷ đồng, tăng hơn 35% so với cùng kỳ năm 2017.

Trong khi đó sang quý III/2018, doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ đạt trên 519 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế đạt Trên 87 tỷ đồng, tăng 51,6% so với cùng kỳ năm trước. Lũy kế 9 tháng đầu năm 2018, tổng doanh thu Tập đoàn CEO đạt 1.613 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế đạt 257 tỷ đồng.

Nhận định sau sự bùng nổ của thị trường bất động sản Phú Quốc, Vân Đồn sẽ là điểm nóng kế tiếp khiến CEO tập trung nguồn lực lớn tại Vân Đồn và tiếp tục đặt kế hoạch kinh doanh táo bạo.

Theo đó, năm 2019, Tập đoàn CEO lên kế hoạch doanh thu hợp nhất 3.200 tỷ đồng, lợi nhuận trước thuế đạt 660 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế lên đến 445 tỷ đồng.

BCTC quý I/2019 của CEO mới đây cho biết, tại ngày 31/3/2019 tổng tài sản của CEO khoảng 8.703 tỷ đồng, trong đó khoản hàng tồn kho 2.390 tỷ đồng chủ yếu là chi phí xây dựng dở dang, chiếm 27% tổng tài sản.

Cũng tại thời điểm này, CEO vẫn còn 1.035 tỷ đồng chi phí xây dựng cơ bản dở dang chủ yếu nằm ở dự án Sonasea Condotel & Villas tại Phú Quốc 588 tỷ đồng, dự án Khu tổ hợp nghỉ dưỡng Sonasea Vân Đồn Harbor City gần 357 tỷ đồng.

Trong đó, dự án Sonasea Vân Đồn Harbor City có quy mô 358,5 ha tọa lạc tại xã Hạ Long, huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh có tổng vốn đầu tư lên tới 5.000 tỷ đồng; là tổ hợp nghỉ dưỡng bao gồm khách sạn quốc tế, căn hộ nghỉ dưỡng Condotel, biệt thự nghỉ dưỡng ven biển và trung tâm hội nghị quốc tế.

Dự án có tổng mức đầu tư 1.500 – 2.000 tỷ đồng cho giai đoạn 1 và được khởi công vào quý III/2018. Sonasea Vân Đồn Harbor City được đánh giá là dự án trọng điểm trong năm 2019 của Tập đoàn CEO.

Hết quý I, tổng nợ phải trả của CEO là 6.409 tỷ đồng trong đó nợ đi vay ngắn hạn và dài hạn của ngân hàng và tổ chức khác là 2.229 tỷ đồng, gấp 1,4 lần so với vốn góp của chủ sở hữu và gấp 0,97 lần tổng vốn chủ sở hữu.

Các số liệu nêu trên cho thấy tình hình tài chính của CEO đến nay chưa có gì đáng lo ngại, nhất là khi vốn lưu động của Tập đoàn tại ngày 31/3/2019 đang dương 543 tỷ đồng.

Tuy nhiên, những kỳ vọng của CEO Group khi "chơi lớn" tại Vân Đồn đang gặp nhiều trở ngại. Cụ thể, dự thảo Luật Đặc khu không được thông qua khiến thị trường BĐS tại các địa phương dự kiến thành lập đặc khu từ “nóng sốt” trở nên nguội lạnh và diễn biến khó lường.

Tại Vân Đồn, sau một thời gian “đóng băng” các giao dịch, vào ngày 9/1/2018, chính quyền huyện Vân Đồn đã chính thức cho phép giao dịch mua bán đất đai trở lại. Sau khi được giao dịch trở lại, bất động sản Vân Đồn có dấu hiệu sốt trở lại. Tuy nhiên, chuyện sốt đất chỉ là đồn thổi, do giới đầu cơ thêu dệt để tháo chạy, rút vốn, vì vậy, sau khi cơ quan chức năng vào cuộc thanh tra, thị trường lại rơi vào cảnh "đóng băng".

Ông Châu Thành Hưng, Phó chủ tịch huyện Vân Đồn mới đây xác nhận cho biết, trên địa bàn huyện không xảy ra tình trạng sốt giao dịch hay giá bán đất.

Theo tìm hiểu của PV, sau một thời gian bơm thổi giá bất động sản Vân Đồn, nhưng không có giao dịch, giới đầu cơ đã không thể thoát được hàng, khiến giá đất nhiều dự án tại Vân Đồn đang có xu hướng giảm, hoặc chững lại ở mức cao.

Nhìn vào thực trạng diễn biến thị trường, vào cơ sở hạ tầng và các chính sách tại địa phương này thời gian qua, một chuyên gia địa ốc khẳng định, bất động sản Vân Đồn khó có chuyện tăng giá, sốt đất thực sự trong năm 2019, thậm chí trong 1 – 2 năm tới.

Trong khi thị trường địa ốc đang có những diễn biến bất lợi, CEO Group lại có kế hoạch mở bán sản phẩm thấp tầng dự án Sonasea Vân Đồn Harbor City ra ngoài thị trường ngay trong quý II/2019. 

Mặc dù đến nay, CEO Group chưa tiết lộ giá bán và thời điểm mở bán chính thức, nhưng theo nhiều nguồn tin trên thị trường, mức giá sản phẩm dự án Sonasea Vân Đồn Harbor City sẽ không dưới 10 tỷ đồng/1 đơn vị sản phẩm và thời điểm mở bán trước đó được đồn đoán trong tháng 5/2019, đã được dời sang tháng 6/2019 (?).

Chưa thể nói việc mở bán dự án tại Vân Đồn của CEO Group là thành công hay thất bại. Tuy nhiên, với diễn biến thị trường  không mấy khả quan như hiện nay, sản phẩm Sonasea Vân Đồn Harbor City - một dự án trọng điểm của CEO chắc chắn sẽ gặp nhiều trở ngại trong việc mở bán và huy động vốn.

Đặc biệt, trong bối cảnh rất nhiều nhà đầu tư muốn thoái vốn khỏi Vân Đồn, giá đất chững lại và không có giao dịch, CEO Group có nguy cơ "mắc cạn" tại thị trường mà trước đó, doanh nghiệp từng xác định là trọng điểm và dồn phần lớn nguồn lực để phát triển dự án tại địa phương này.

Hải Lan

Theo KD&PL