Bất động sản công nghiệp Việt Nam tăng trưởng ổn định

Nguồn cung & Tình hình hoạt động

Năm 2023, có 397 khu công nghiệp (KCN) được thành lập với tổng diện tích đất là 122.900 ha. Trong đó, 292 KCN đang hoạt động với tổng diện tích đất hơn 87.100 ha. 106 KCN khác đang được xây dựng với tổng diện tích đất 35.700 ha. 

Các KCN trên toàn quốc có tỷ lệ lấp đầy cao trên 80%, trong đó các tỉnh trọng điểm phía Bắc đạt 83% và các tỉnh trọng điểm phía Nam đạt 91%. 

Khu vực kinh tế trọng điểm phía Bắc ghi nhận 68 dự án KCN với diện tích đất cho thuê đạt 12.000 ha. Giá đất cho thuê tăng ở mức 30% theo năm, đạt trung bình 138 USD/m2/chu kỳ thuê. Khách thuê tại khu vực này chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực điện tử và máy tính, sản xuất lắp ráp ô-tô, máy móc và thiết bị cũng như các cấu kiện liên quan tới năng lượng mặt trời. Một số doanh nghiệp nổi bật có hoạt động tại phía Bắc bao gồm Samsung, LG Electronics, Canon, Hyundai, Honda và Vinfast.

Khu kinh tế phía Bắc có mạng lưới đường bộ phát triển, tăng cường kết nối giữa Hà Nội và các tỉnh công nghiệp trọng điểm như Bắc Ninh, Hưng Yên, Bắc Giang, Hải Dương, Hải Phòng và Quảng Ninh. Khu vực này đồng thời ba cảng chính là Cảng Hải Phòng, Cảng nước sâu Lạch Huyện và Cảng Cái Lân, giúp tạo ra các liên kết thuận lợi tới các thị trường quốc tế như Hàn Quốc, Trung Quốc và Đài Loan, từ đó củng cố khả năng cạnh tranh công nghiệp của vùng.

Khu vực kinh tế trọng điểm phía Nam ghi nhận 122 dự án KCN với diện tích đất cho thuê đạt 24.883 ha. Giá cho thuê đất tăng 15% theo năm và đạt mức trung bình tại 174 USD/m2/chu kỳ thuê. Khách thuê chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực chế biến thực phẩm và nước giải khát, vật liệu xây dựng, dệt may và sản phẩm cao su và nhựa. Một số khách thuê nổi bật có thể kể đến LEGO, Suntory PepsiCo, Intel, Unilever, Coca-Cola và Kumho Tires.

Về hạ tầng, Khu kinh tế phía Nam hiện chờ đợi dự án Vành đai 3 (dự kiến hoàn thành vào năm 2026), Vành đai 4 (dự kiến hoàn thành vào năm 2028) và cao tốc Bến Lức – Long Thành (dự kiến hoàn thành vào năm 2025). Ngày 31 tháng 8 năm 2023, ba gói thầu chính tại Sân bay Quốc tế Long Thành ở Đồng Nai và Nhà ga số 3 Sân bay Quốc tế Tân Sơn Nhất ở TP.HCM đã được khởi công. Sân bay quốc tế Long Thành sẽ có 3 giai đoạn với diện tích 5.580 ha và tổng vốn đầu tư 14 tỷ USD. Tất cả các giai đoạn của siêu dự án ước tính sẽ hoàn thành toàn bộ vào năm 2050. Nhà ga số 3 của Sân bay Quốc tế Tân Sơn Nhất ước tính có chi phí khoảng 451 triệu USD và dự kiến sẽ đi vào hoạt động trong nửa cuối năm 2025. 

Tương lai hứa hẹn

Sự gia tăng trong chỉ số PMI sản xuất và sản xuất công nghiệp cho thấy nhiều hứa hẹn của thị trường. Ngoài ra, các đơn vị tư vấn như Savills cũng ghi nhận ngày càng nhiều yêu cầu và số lượt khảo sát địa điểm từ các doanh nghiệp sản xuất, hậu cần và thương mại điện tử đa quốc gia, phản ánh nhu cầu tăng trưởng đối với các sản phẩm công nghiệp.

Bất chấp những khó khăn toàn cầu, Việt Nam dự kiến duy trì mức tăng trưởng kinh tế nhanh chóng trong trung hạn khi xuất khẩu phục hồi; đồng thời, sẽ tiếp tục được hưởng lợi từ sự chuyển dịch trong chuỗi cung ứng sản xuất toàn cầu sang các trung tâm sản xuất cạnh tranh ở Đông Nam Á. 

“Việt Nam cho thấy sự tăng trưởng ổn định nhờ các động lực chính của thị trường, bao gồm lực lượng lao động trẻ và năng động, chi phí lao động cạnh tranh, nền kinh tế định hướng xuất khẩu, môi trường kinh doanh ổn định, vị trí địa lý, và sự tham gia tích cực của Việt Nam vào các Hiệp định Thương mại tự do. Với việc ký kết 15 Hiệp định Thương mại tự do và đang trong thời gian đàm phán 3 Hiệp định khác, Việt Nam đã tham gia vào nhiều Hiệp định hơn hầu hết các quốc gia khác trong khu vực. Điều này cho thấy sự hội nhập toàn cầu ấn tượng của Việt Nam nói riêng và Đông Nam Á nói chung”, Ông John Campbell nhận định.

Xu hướng tương lai

Năm 2022 và 2023 đã chứng kiến những cột mốc quan trọng cho sự tăng trưởng của ngành công nghiệp tại đồng bằng sông Cửu Long. Vào tháng 9/2023, chủ đầu tư VSSIP đã khởi công dự án đầu tiên tại Cần Thơ với diện tích 900ha, dự kiến sẽ là khu phức hợp của trung tâm công nghiệp, công nghệ cao, dịch vụ và dân cư. Giai đoạn 1 sẽ có diện tích 293,7 ha, vốn đầu tư hơn 152 triệu USD. VSIP cũng đầu tư xây dựng tuyến đường trị giá 7,4 triệu USD nối dự án với Quốc lộ 80 trong giai đoạn chuẩn bị thi công. Về hạ tầng, theo Quy hoạch phát triển giai đoạn 2021 – 2030, tầm nhìn đến năm 2050, Đồng Bằng Sông Cửu Long được dự kiến sẽ phát triển thêm về cơ sở hạ tầng, nền tảng tạo sức hút cho bất động sản công nghiệp với 6 tuyến cao tốc dài 1.166 km.

Trong khi đó, các nhà sản xuất năng lượng mặt trời ghi nhận sự dịch chuyển về phía Bắc. Ba trong số năm dự án sản xuất hàng đầu ở Khu kinh tế trọng điểm phía Bắc ghi nhận vào năm 2022 có liên quan đến sản xuất năng lượng mặt trời. Trong đó, Trina Solar là nhà đầu tư lớn nhất với dự án trị giá 275 triệu USD tại KCN Yên Bình, tỉnh Thái Nguyên. Các nhà đầu tư phần lớn đến từ Trung Quốc, Hong Kong và Singapore. 

Bối cảnh thị trường công nghiệp đang thay đổi với sự tham gia của nhiều nhà đầu tư hơn. Khi lĩnh vực sản xuất và hậu cần phát triển, các sản phẩm công nghiệp trở nên ngày càng đa dạng, bao gồm nhà máy xây sẵn, nhà kho, cơ sở đa tầng, cơ sở kết hợp, tòa nhà được kiểm soát nhiệt độ và xây dựng phù hợp nhu cầu.  

Chỉ trong 5 năm, người thuê đất có nhiều lựa chọn hơn và không còn bị ràng buộc với thời hạn thuê đất 50 năm như thông lệ. Điều này tạo ra sự cạnh tranh gay gắt giữa các nhà đầu tư với việc tung ra thị trường nhà xây sẵn nhiều hơn ở các tỉnh trọng điểm. Để tạo sức hút với khách thuê, các KCN và các nhà phát triển bất động sản xây sẵn nên tập trung mang tới các dịch vụ giá trị gia tăng và các ưu đãi như dịch vụ gia nhập thị trường, hỗ trợ nhân sự và pháp lý, dịch vụ quản lý, sáng kiến ​​bền vững và làm việc với các cơ quan bất động sản công nghiệp chuyên nghiệp. 

Tuy nhiên, ông John Campbell cũng chỉ ra một số thách thức nhất định của Bất động sản Công nghiệp Việt Nam trong thời gian tới: Chất lượng đảm bảo thông suốt của tất cả cơ sở hạ tầng giao thông ở Việt Nam vẫn thấp hơn so với các nước trong khu vực. Mặc dù cơ sở hạ tầng giao thông vận tải đang mở rộng nhanh chóng nhưng sự phát triển vẫn chưa đáp ứng được tốc độ tăng trưởng kinh tế và xã hội. Sự tăng trưởng nhanh chóng về dân số đô thị và vận tải hàng hóa là động lực chính cho nhu cầu cơ sở hạ tầng, trong khi năng lực của cảng và cảng biển chưa phát huy hết tiềm năng; Khi trọng tâm của Việt Nam chuyển sang thu hút các ngành công nghiệp có giá trị gia tăng cao và tăng năng suất để ngang bằng với các nước trong khu vực, nhu cầu về lao động có tay nghề sẽ tăng lên. Mặc dù chi phí lao động ở Việt Nam chỉ bằng 1/3 so với Trung Quốc nhưng năng suất cũng thấp hơn ở mức tương đương.

Ông John Campbell cũng chỉ ra rằng, các quy định mới về chữa cháy nghiêm ngặt được áp dụng vào cuối năm 2022, điều này đã gây trở ngại cho các nhà phát triển công nghiệp, nhà sản xuất và các công ty dịch vụ hậu cần. Các nhà đầu tư nước ngoài chủ lực đang gặp khó khăn trong việc có được các chứng chỉ phù hợp và một số dự án đã bị trì hoãn vì vấn đề này.

Để giải quyết các thách thức hiện hữu, vị chuyên gia cho rằng, Chính phủ cần tiếp tục đầu tư vào cơ sở hạ tầng và nâng cao tay nghề cho lực lượng lao động của Việt Nam để nâng cao năng suất và hiệu quả. Bên cạnh đó, việc thúc đẩy các ngành công nghiệp hỗ trợ, tăng cường chuỗi cung ứng, đơn giản hóa thủ tục đầu tư và sử dụng đất cũng như ứng dụng số hóa đều là những lĩnh vực trọng tâm của ngành công nghiệp Việt Nam.