Bất động sản Hà Nội: Nhà thổ cư ế ẩm, môi giới xoay sang việc khác kiếm sống

Giá nhà đất thổ cư "trên trời", giao dịch sụt giảm nặng

Ở trong căn phòng trọ suốt cả kỳ nghỉ lễ vừa qua, nắng nóng không dám bật điều hòa để tiết kiệm tiền điện, môi giới bất động sản Hoàng Thắng cho biết: "Tôi tạm chạy grab trong thời gian này để kiếm sống qua ngày. Giá nhà cứ cao chót vót, nhận thông tin từ bảng hàng, đi khảo sát nhà, rồi thì rao khắp các diễn đàn nhưng có ai hỏi mua đâu, người ta còn mắng cho, nản quá".

Thực chất, Thắng gắn mác "môi giới bất động sản" sau khi ra nhập đội ngũ "bán nhà triệu đô" sau một khóa học đào tạo môi giới bất động sản kéo dài 1 tuần của 1 công ty chuyên về nhà đất thổ cư. Kiến thức chỉ có ở mức cơ bản, quan hệ, tệp khách hàng không có, những người như "môi giới" này miệt mài rao bán bất động sản trên mạng hàng tháng nay nhưng hiếm hoi mới dẫn được 1-2 khách đi xem nhà. Những căn nhà diện tích nhỏ, sâu trong ngõ với mức giá rao bán 7-8 tỉ đồng khi đăng lên các diễn đàn thường nhận về những phản hồi tiêu cực từ những người "quyết không mua nhà, chống "ngáo" giá".

Theo báo cáo của đơn vị nghiên cứu thị trường One Housing, số lượng giao dịch nhà đất thổ cư tại Hà Nội có xu hướng lao dốc kể đầu năm 2025 tới nay. Trong quý I/2025, thị trường nhà đất thổ cư Hà Nội ghi nhận khoảng 4.000 giao dịch, giảm 59% theo quý và 54% theo năm.

Lượng giao dịch sụt giảm ở phần lớn khu vực trọng điểm, trong đó 2 khu vực thị trường sôi động và khu Tây Hà Nội và Đông Hà Nội đều sụt giảm. Tại các quận nội thành, One Housing ước tính chỉ đạt khoảng 1.200 giao dịch mỗi khu vực.

Tại thị trường phía Tây, quận Hà Đông ghi nhận đà giảm mạnh nhất, khoảng 71%, theo sau là các quận: Nam Từ Liêm (60%), Cầu Giấy (58%) và Bắc Từ Liêm (55%). Đây là những quận có phân khúc nhà trong ngõ tăng mạnh trong suốt năm ngoái, tiệm cận nhiều quận trung tâm khiến giao dịch đầu năm nay chững lại.

Khu Đông cũng ghi nhận đà giảm rõ rệt về số lượng giao dịch, quận Long Biên giảm 54% và huyện Gia Lâm (65%). Theo ghi nhận, trong suốt 3 tháng đầu năm 2025, quận Hoàng Mai chỉ có khoảng 350 giao dịch đất thổ cư, giảm 60% so với quý trước. Mức giảm chung tại các quận nội thành là khoảng 40%.

Theo chuyên gia của One Housing, giao dịch đất thổ cư giảm mạnh trong do người mua có tâm lý thận trọng trước mặt bằng giá cao. Suốt 2 năm vừa qua, giá nhà đất tại một số quận nội thành lẫn vùng ven liên tục tăng, dao động 17%-33% sau một năm. Các môi giới chia sẻ đơn giản: "Giá cao quá, người dân từ bỏ việc mua nhà". Trung Kiên - một môi giới - chia sẻ: "Môi giới buộc phải tìm hướng đi nhưng rồi cũng nản. Tôi bám vào việc rao bán nhà tập thể, trung thành với phân khúc ngách này. Nhà tập thể tại các quận nội thành đều quá cũ, xuống cấp nhưng mức giá thấp hơn nên túc tắc vẫn có khách mua. Tuy nhiên, từ đầu năm tới nay, xu hướng chủ nhà giữ lại chờ cải tạo, hoặc có bán thì hét giá quá cao, nên không có giao dịch thành công".

Biệt thự, nhà liền kề cũng ế

Báo cáo Thị trường bất động sản Quý 1/2025 của Savills cho thấy, tổng lượng giao dịch biệt thự, nhà liền kề trong 3 tháng đầu năm 2025 đạt 1.629 căn, giảm 49% theo quý nhưng tăng theo năm.  Tuy nhiên, đà phục hồi này là từ các dự án của Vinhomes với số giao dịch tại 2 dự án mới đã và đang mở bán.

Cơ cấu thị trường tiếp tục ghi nhận sự dịch chuyển về khu vực vùng ven, trong đó huyện Đông Anh chiếm 52% tổng lượng giao dịch sơ cấp, tiếp theo là huyện Đan Phượng với 43%; các khu vực khác như huyện Thường Tín hay quận Hà Đông đóng góp khoảng 5%.

Về mặt bằng giá, theo báo cáo của Savills, các sản phẩm nhà ở thấp tầng đều ghi nhận mức giảm theo quý nhưng tăng theo năm. Cụ thể, giá biệt thự giảm 14% theo quý nhưng tăng gấp đôi theo năm, trung bình đạt 282 triệu đồng/m2. Giá nhà liền kề giảm 14% theo quý, tăng 24% theo năm, đạt 239 triệu đồng/m2. Giá nhà phố thương mại giảm 12% theo quý và ổn định theo năm, đạt 278 triệu đồng/m2.

Ở thị trường thứ cấp ghi nhận xu hướng khác biệt khi giá theo quý ghi nhận mức tăng. Giá biệt thự tăng 10% theo quý, giá liền kề tăng 15% và nhà phố thương mại tăng 9%.

Theo chuyên gia Savills, trong 5 năm qua, giá trị bất động sản thấp tầng tăng đáng kể. Giá biệt thự tăng trung bình 29% mỗi năm, liền kề tăng 22% mỗi năm. 

Tổng hợp báo cáo của các đơn vị nghiên cứu thị trường, có thể thấy giá bán vẫn cứ tăng và đây là nguyên nhân chính khiến số lượng giao dịch giảm cả ở nhiều phân khúc. Việc giá bán sẽ chững lại và có thể giảm xuống trong thời gian tới đang được các chuyên gia dự báo và cũng là điều mà thị trường chờ đợi. 

Theo One Housing, mặt bằng giá cao khiến các nhà đầu tư dịch chuyển từ Hà Nội sang các tỉnh khác, nơi có giá thấp hơn. Từ đầu năm tới nay, các nhà đầu tư có xu hướng tăng tìm kiếm đất nền tại các tỉnh có thông tin sáp nhập. 

Dữ liệu của kênh Batdongsan cho thấy nhiều địa phương có mức độ quan tâm, lượt tìm kiếm đất nền tăng hơn 100% từ đầu năm tới nay, bao gồm: Ninh Bình, Phú Thọ, Bắc Giang, Thái Bình. Một số tỉnh khác như: Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Quảng Ninh, Thái Nguyên có lượng tìm kiếm tăng hơn 64%. Các khu vực có thông tin sẽ trở thành trung tâm hành chính mới của các tỉnh sau sáp nhập được đẩy giá lên cao, những mức giá này đều đang rất "ảo". Các môi giới địa phương liên tục đẩy mạnh thông tin về các thửa đất cần bán. Tuy nhiên, qua tham khảo, nhiều môi giới chia sẻ rằng "người ta hỏi nhiều chứ không mua".