Bất động sản kho vận và làn sóng logistics

Logistics thế giới và tiềm năng dài hạn

Nhu cầu mặt bằng logistics trên thế giới ghi nhận xu hướng giảm, một phần bởi sự sụt giảm trong các đơn hàng và lượng giao dịch toàn cầu. Người tiêu dùng thắt chặt chi tiêu hơn và nhu cầu chủ yếu hướng tới các sản phẩm và dịch vụ thiết yếu. Điều này đồng thời kéo theo lượng hàng hóa sản xuất và trung chuyển không cao, vô hình chung tạo ra sự gia tăng về tỷ lệ mặt bằng trống tại các kho bãi, đặc biệt tại các thị trường có lợi thế về cảng như Los Angeles và Thượng Hải. 

Hầu hết các thị trường thế giới đều ghi nhận nhu cầu chậm lại của logistics sau sự bùng nổ của vài năm trở lại đây. Sự khác biệt về bối cảnh nguồn cầu được xem là yếu tố quan trọng để quyết định triển vọng tăng trưởng giá thuê trong thời gian tới. Báo cáo của Savills về tình hình đầu tư logistics toàn cầu trong nửa đầu năm 2023 cho thấy, nhiều thị trường vẫn ghi nhận nguồn cung logistics mới trong thời gian qua. Đơn cử như tại Mỹ, có khoảng 20 triệu m2 được hoàn thiện và tham gia vào thị trường nửa đầu năm 2023. Thị trường Madrid dự kiến sẽ ghi nhận thêm hơn 1 triệu m2 kho bãi trong năm 2023, tương ứng với khoảng 9% nguồn cung hiện tại. Nguồn cung mới được dự kiến sẽ kéo tỷ lệ mặt bằng trống đẩy lên cao. 

Tuy nhiên, nhìn sâu vào các yếu tố này, có thể thấy tỷ lệ mặt bằng trống vẫn chưa phải ở mức báo động. Lấy ví dụ như Madrid, tỷ lệ mặt bằng trống hiện nay đang ở mức 7,2%, vẫn thấp hơn mức kỷ lục trước Covid là 7,8%. 

Thậm chí tại Anh, tuy tỷ lệ trống ở mức 6,3% nhưng vẫn không phải mức cao nhất trong lịch sử. Ngoài ra, có 64% trong giao dịch cho thuê trong năm nay tại Anh kéo dài trên 9 tháng, cho thấy sự chậm lại của logistics sẽ diễn ra trong ngắn hạn bởi các giao dịch mất nhiều thời gian đàm phán hơn trước kia để hoàn thành. 

Báo cáo của Savills cũng chỉ ra rằng các nhà đầu tư vẫn giữ kỳ vọng lạc quan hơn đối với thị trường logistics tại Châu Á – Thái Bình Dương. Cụ thể, trong khi tổng vốn đầu tư vào phân khúc logistics Quý 2.2023 tại toàn thị trường Châu Âu giảm 50% so với cùng kỳ năm ngoái, thì tại Châu Á – Thái Bình Dương, tổng vốn đầu tư chỉ ghi nhận mức giảm nhẹ khoảng 14%. Các nhà đầu tư vẫn giữ sự quan tâm mạnh mẽ đối với Châu Á, những thị trường sở hữu yếu tố nền tảng hỗ trợ sự phát triển dài hạn và tận dụng nhu cầu ngày càng tăng đối với bất động sản logistics và bất động sản kho bãi. 

Đơn cử, tại thị trường Nhật Bản, logistics tiếp tục là phân khúc thu hút các nhà đầu tư, đặc biệt với những nhà đầu tư nước ngoài muốn gia nhập Nhật Bản. Tương tự, thị trường Ấn Độ cũng có hoạt động khá sôi động khi tỷ lệ hấp thụ nguồn cung logistics mới trong Quý 2.2023 đạt 40-50% nhờ các chính sách hỗ trợ hoạt động sản xuất như đề án khuyến kích Liên kết Sản xuất (Production Linked Incentive Scheme – PLI). Điều này đã kiến nhà đầu tư giữ triển vọng lạc quan và tìm kiếm thêm những cơ hội mở rộng mạng lưới phân phối tại các thành phố khác tại quốc gia này.

Nhìn chung, bền vững vẫn là vấn đề được cân nhắc trong mọi đàm phán giữa chủ nhà và khách thuê, đặc biệt là tại các thị trường phát triển. Mặt bằng cho thuê logistics cần đạt được các yêu cầu về tối ưu năng lượng cũng như đảm bảo cam kết về ESG của các doanh nghiệp. Đây được coi là những yếu tố cơ bản khiến dự án thu hút và mang lại lợi thế cạnh tranh trong các quyết định thuê tương lai. 

Việt Nam cần nắm bắt cơ hội

Tại Việt Nam, ngành công nghiệp logistics đã phát triển mạnh mẽ nhờ sự tăng trưởng của thương mại điện tử. Báo cáo Thương mại điện tử Việt Nam năm 2023 do Cục Thương mại điện tử và Kinh tế số công bố cho thấy, doanh thu thương mại điện tử bán lẻ tại Việt Nam năm 2022 đạt 16,4 tỷ USD, chiếm 7,5% tổng doanh thu bán lẻ hàng hóa và dịch vụ tiêu dùng của cả nước. Ước tính, doanh thu thương mại điện tử Việt Nam trong năm 2023 sẽ đạt 20,5 tỷ USD, chiếm khoảng 8% so với tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng cả nước.

Trước những bước phát triển mạnh mẽ, logistics tại Việt Nam hiện vẫn tập trung hầu hết tại các thị trường lớn. Đây là cơ hội với các nhà đầu tư đối với mảng này để mang tới nguồn cung đáp ứng nhu cầu ngày càngđi lên của logistics. 

Theo ông Thomas Rooney, Quản lý Cấp cao, Dịch vụ Tư vấn Bất động sản, Savills Hà Nội, thị trường logistics hiện nay vẫn chưa được khai phá hết tiềm năng. Nguồn cung chưa thực sự đáp ứng đủ nhu cầu, đòi hỏi các chủ đầu tư cần linh hoạt đưa ra những mô hình mới và tối ưu diện tích kho bãi sẵn có. 

Phân tích về nhu cầu đối với logistics, ông Thomas cho biết, ngành thương mại điện tử cần diện tích thuê kho lớn để lưu trữ nhiều mặt hàng cũng như lắp đặt hệ thống hỗ trợ hoạt động lấy hàng, đóng gói. Thêm vào đó, các nhà sản xuất quốc tế với những mặt hàng giá trị gia tăng cao đều kỳ vọng có cả mặt bằng kho bãi để lưu trữ hàng hóa sau sản xuất. Thực tế cho thấy nguồn cung đối với mặt bằng nhà kho tại thị trường Việt Nam, đặc biệt tại phía Bắc vẫn chưa nhiều. Do vậy, các nhà đầu tư có thể cân nhắc tới các nhà kho cao tầng hoặc kho cảng thông minh. 

“Việt Nam đang trở thành một trong những trung tâm sản xuất nổi bật của thế giới với môi trường đầu tư ngày một được cải thiện và các Hiệp định thương mại lớn được ký. Điều này đã tạo thêm sức hút của thị trường công nghiệp Việt Nam đối với danh mục đầu tư của các doanh nghiệp quốc tế lớn và uy tín. Đầu tư về hệ thống hạ tầng và kho vận sẽ đồng thời củng cố chuỗi cung ứng cho các doanh nghiệp sản xuất.

Đi kèm với đó, triển vọng tích cực của ngành thương mại điện tử và nhu cầu giao hàng nhanh tiếp tục tăng cao hứa hẹn sẽ là tiền đề để thị trường logistics thêm phát triển trong thời gian tới với những mô hình hoạt động hiệu quả và được tối ưu hơn” – Ông Thomas Rooney nhận định.