Bất động sản nhà ở 2025: Kỳ vọng phục hồi mạnh mẽ nhờ chính sách và nguồn cung tăng

Theo VIS Rating, dù doanh thu ghi nhận và nguồn tiền mặt của các chủ đầu tư (CĐT) có dấu hiệu tích cực trong nửa cuối năm 2024, nhưng lợi nhuận và dòng tiền hoạt động (CFO) vẫn suy yếu. Mặc dù vậy, VIS Rating kỳ vọng hiệu quả hoạt động của các CĐT sẽ được cải thiện đáng kể vào năm 2025 nhờ doanh số bán hàng tăng mạnh và hoạt động phát triển dự án được đẩy nhanh.

Các chính sách mới như Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi, có hiệu lực từ tháng 8/2024, cùng với hơn 20 nghị định/thông tư hướng dẫn, đã giúp thúc đẩy hoạt động phát triển dự án. 

Năm 2024, số lượng dự án được cấp phép mới tăng 16% so với cùng kỳ năm trước. Đặc biệt, tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, nguồn cung căn hộ mới tăng 90%, trong khi tỷ lệ hấp thụ đạt mức cao nhất trong 5 năm, lên tới 106%. VIS Rating nhận định, phân khúc bất động sản nhà ở sẽ phục hồi mạnh, trong khi phân khúc nghỉ dưỡng có thể chậm hơn.

Chi phí lãi vay cao và áp lực lợi nhuận

Dù doanh thu tăng trưởng ấn tượng với mức tăng 183% trong quý IV/2024, nhưng tổng lợi nhuận ròng toàn ngành vẫn giảm 7% do chi phí lãi vay cao hơn và những khoản lỗ từ các CĐT gặp vấn đề pháp lý như NRC, NBB, LDG.

Chỉ có 10 trong số 30 doanh nghiệp hoàn thành kế hoạch lợi nhuận năm 2024. Tuy nhiên, những CĐT lớn như DXG, NLG và VHM vẫn ghi nhận biên lợi nhuận khả quan nhờ hoàn thành các dự án trọng điểm, chủ yếu ở phân khúc thấp tầng.

Dự báo năm 2025, lợi nhuận của các CĐT sẽ được cải thiện nhờ sự gia tăng doanh số bán hàng, giúp thúc đẩy ghi nhận doanh thu và lợi nhuận. Các doanh nghiệp lớn như VHM, KDH, DXG và NLG dự kiến sẽ dẫn đầu đà phục hồi của thị trường.

Áp lực nợ vẫn lớn nhưng khả năng tiếp cận vốn tốt hơn

Khả năng trả nợ của ngành vẫn gặp nhiều thách thức do tỷ lệ đòn bẩy tăng cao và dòng tiền hoạt động âm. Tổng nợ của các CĐT tăng 20% so với cùng kỳ năm trước, lên 208 nghìn tỷ đồng, chủ yếu để tài trợ phát triển dự án và tái cấu trúc nợ. Chi phí lãi vay cũng tăng 41%, kéo tỷ lệ EBIT/Chi phí lãi vay từ 8.7x xuống còn 5.6x, trong khi tỷ lệ Nợ/EBITDA tăng từ 2.7x lên 3.3x. Điều này phản ánh áp lực tài chính lớn lên các CĐT, đặc biệt là những doanh nghiệp có tình trạng chậm trả nợ trái phiếu hoặc vướng mắc pháp lý.

Tuy nhiên, một tín hiệu tích cực là nguồn tiền mặt toàn ngành đã tăng 46% trong năm 2024, đạt mức cao nhất trong 5 năm, nhờ cải thiện khả năng tiếp cận vốn. Dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản tăng 32%, trong khi giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp mới trong tháng 12/2024 đạt 31,2 nghìn tỷ đồng, tăng 342% so với cùng kỳ. Việc áp dụng bảo lãnh thanh toán từ các ngân hàng cũng góp phần thúc đẩy khả năng huy động vốn của các CĐT.

VIS Rating nhận định, năm 2025 sẽ đánh dấu sự phục hồi mạnh mẽ của bất động sản nhà ở, đặc biệt tại các đô thị lớn. Tâm lý thị trường được cải thiện, cùng với nguồn cung gia tăng, sẽ giúp đẩy nhanh tốc độ giao dịch và ghi nhận doanh thu của các doanh nghiệp. Dù vậy, sự phục hồi sẽ không đồng đều giữa các phân khúc, trong đó nhà ở thấp tầng và căn hộ thương mại có triển vọng sáng sủa hơn so với bất động sản nghỉ dưỡng.

Nhìn chung, dù ngành bất động sản vẫn còn đối mặt với áp lực tài chính và nợ vay, nhưng với sự hỗ trợ từ chính sách và thị trường tín dụng, các CĐT lớn có tiềm lực tài chính mạnh sẽ có nhiều cơ hội bứt phá trong năm tới.