>>> Bài 1: Làn gió chính sách mới tác động tới thị trường bất động sản

>>> Bài 2: Nhiều quy định mới thông thoáng hơn

Phù hợp với yêu cầu thực tiễn

Có thể khẳng định, việc sớm đưa Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 vào cuộc sống là phù hợp với chủ trương của Đảng; khắc phục tồn tại hạn chế nhất là trong công tác định giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư; đồng thời, tạo hành lang pháp lý đồng bộ, giải phóng nguồn lực đất đai, thúc đẩy phát triển lành mạnh thị trường bất động sản, đẩy nhanh việc thực hiện các dự án đầu tư nhất là các dự án đầu tư công, các dự án bất động sản, dự án nhà ở đặc biệt là nhà ở xã hội (NƠXH), tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các doanh nghiệp và người dân trong việc thực hiện quyền của người sử dụng đất, bảo vệ quyền lợi cho người có đất bị thu hồi.

Các chuyên gia và cử tri đều đánh giá cao việc Quốc hội kịp thời thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai số 31/2024/QH15, Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Luật Kinh doanh BĐS số 29/2023/QH15, Luật Các tổ chức tín dụng số 32/2024/QH15 tại Kỳ họp thứ 7. Việc đưa 4 Luật sớm đi vào cuộc sống là vô cùng cần thiết, góp phần quan trọng tháo gỡ nhiều “nút thắt”, tạo động lực phát triển kinh tế - xã hội.

Điều này cho thấy, Chính phủ và Quốc hội đã thể hiện nỗ lực, quyết tâm trong việc sớm đưa các Luật, các chính sách vào cuộc sống để khắc phục những điểm nghẽn, khó khăn; giúp khơi thông nguồn lực đất đai và phát triển kinh tế - xã hội của đất nước…

Thực tế cũng cho thấy, từ khi các Luật được thông qua cho đến nay, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã quyết liệt chỉ đạo các Bộ (Xây dựng, Tài nguyên và Môi trường), ngành, địa phương tích cực, nỗ lực triển khai xây dựng các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành. Đặc biệt, nhiều quy định của Luật Đất đai 2024 có thể thi hành được và phát huy hiệu quả, nhất là chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư, chính sách đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số, vấn đề chính sách khai thác khoáng sản, khai thác mỏ...

Đồng thời, Luật quy định mở rộng hạn điền đối tượng được chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp, thuê đất trả tiền hằng năm của các đơn vị sự nghiệp công lập, thế chấp ngân hàng...

Đáng chú ý, Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có nhiều quy định mang tính đổi mới, tiến bộ; nhiều quy định trong các Luật có thể áp dụng được ngay mà không cần văn bản hướng dẫn chi tiết. Do đó, việc Quốc hội thông qua việc điều chỉnh hiệu lực thi hành các Luật nêu trên ngay tại Kỳ họp thứ 7 thể hiện tính linh hoạt, phản ứng kịp thời của Quốc hội trước yêu cầu của thực tiễn…

Nhận diện thách thức, triển khai hiệu quả việc thi hành các Luật

Tại Hội nghị trực tuyến triển khai Luật Đất Đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản diễn ra tại Hà Nội ngày 8/10/2024, Phó Thủ tướng Chính Phủ Trần Hồng Hà nhấn mạnh, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản có liên quan chặt chẽ, mật thiết đến việc triển khai các nhiệm vụ, dự án cụ thể phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm an ninh quốc phòng.

Theo đánh giá của Chính phủ, sau khi các Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực thi hành đến nay, Chính phủ đã cùng với các Bộ, ngành, địa phương xây dựng, ban hành đồng bộ các văn bản theo thẩm quyền 15 Nghị định và 2 Quyết định của Thủ tướng, không có Thông tư nào bị chậm ban hành…

Tuy nhiên, một số địa phương chưa kịp thời ban hành đầy đủ các văn bản triển khai thi hành luật thuộc thẩm quyền. Từ đó, các địa phương chưa tạo hành lang pháp lý đầy đủ, đồng bộ, chưa phát huy hiệu lực, hiệu quả các quy định đổi mới của các Luật, chưa giải quyết kịp thời các yêu cầu của người dân, doanh nghiệp trong tiếp cận các Luật nói trên…

Do đó, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà yêu cầu các địa phương làm rõ nguyên nhân, trách nhiệm trong việc chậm ban hành các quyết định theo thẩm quyền; mức độ ảnh hưởng đến phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn, việc huy động nguồn lực đất đai, vận hành của thị trường bất động sản; việc thực hiện cơ chế, chính sách về nhà ở...

Ngày 28/10, Quốc hội cũng đã thảo luận về “Việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển NƠXH từ năm 2015 đến hết năm 2023”. Nhiều tồn tại, hạn chế, khó khăn, vướng mắc đã được nhận diện, nhiều kiến nghị đã được nghiên cứu tiếp thu để quy định trong các văn bản quy phạm pháp luật mới được ban hành và dự kiến điều chỉnh trong các dự án Luật…

Trước đó, Công điện số 79/CĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về tổ chức triển khai có hiệu quả việc thi hành Luật đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản đã nêu rõ, các Bộ trưởng, Trưởng ngành phải hỗ trợ các địa phương gặp khó khăn trong quá trình xây dựng văn bản, do đó cần nghiên cứu, thực hiện nghiêm túc các văn bản chỉ đạo.

Lãnh đạo các địa phương nắm chắc danh mục văn bản cần ban hành, tình hình, tiến độ thực hiện; chỉ rõ những bất cập, hạn chế, ảnh hưởng tiêu cực và có giải pháp khắc phục.

Trên thực tế thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đang trong giai đoạn ảm đạm do nhiều nguyên nhân khác nhau. Đặc biệt, có việc tắc nghẽn dòng vốn và vướng mắc pháp lý. Trong bối cảnh đó, các cơ quan quản lý đã có những điều chỉnh chính sách, nhằm mục tiêu thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Một số ý kiến cho rằng, việc điều tiết dòng vốn để thị trường bất động sản sớm ổn định, phát triển trở lại là nhiệm vụ rất quan trọng, không chỉ với riêng lĩnh vực bất động sản mà còn là của cả sự phát triển an toàn, lành mạnh của hệ thống tài chính. Nếu dòng tiền không đi vào những dự án chưa đảm bảo, thì đó là cơ hội cho những dự án tốt và cũng có thể là cho những thành phần kinh tế khác trong xã hội.

Ngoài việc kịp thời ban hành các Thông tư, Nghị định hướng dẫn thi hành, các chuyên gia cho rằng, Chính phủ cần tiếp tục quan tâm, tạo điều kiện hỗ trợ các địa phương ban hành các văn bản theo thủ tục rút gọn; hỗ trợ các doanh nghiệp phát huy tiềm năng; đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của đối tượng chịu tác động...

Đồng thời, cũng cần nhận diện rõ, đầy đủ những thách thức, khó khăn, vướng mắc có thể phát sinh của việc điều chỉnh thời gian hiệu lực và điều khoản chuyển tiếp của các luật, từ đó chủ động có các giải pháp xử lý, khắc phục, bảo đảm không tạo ra khoảng trống pháp lý, không để xảy ra tiêu cực, trục lợi chính sách.

Còn về phía các doanh nghiệp thì khá lạc quan trước việc Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản được Quốc hội thông qua và có hiệu lực từ ngày 01/8/2024. Đây là cú hích để thị trường bất động sản, nhà ở hướng đến sự phát triển bền vững và lành mạnh.

Tuy nhiên, nhìn nhận thực tế cho thấy, các khó khăn của thị trường bất động sản vẫn chưa thể giải quyết trong năm 2024, bất chấp việc Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản mới đã được thông qua…

Quyết tâm từ Chính phủ, Quốc hội tới các Bộ, ngành, địa phương

Để tiếp tục tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh bền vững trong thời gian tới, các bộ, ngành, cơ quan trung ương, địa phương đang khẩn trương triển khai thực hiện có hiệu quả các chính sách, pháp luật liên quan lĩnh vực bất động sản mới được ban hành như: Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Các tổ chức tín dụng 2024… và các văn bản quy định chi tiết.

Trong đó, tiếp tục tập trung đẩy mạnh triển khai thực hiện có hiệu quả các nhiệm vụ, giải pháp đã được Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo tại các Công điện, Chỉ thị, Nghị định số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững và Công điện số 82/CĐ-TTg ngày 21/8/2024 của Thủ tướng Chính phủ về kịp thời chấn chỉnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất…

Riêng tại các địa phương, đã tổ chức triển khai thực hiện có hiệu quả các Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và các văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành; các công điện, chỉ thị khác của Thủ tướng Chính phủ và văn bản số 5047/BXD-QLN ngày 28/8/2024 của Bộ Xây dựng về việc triển khai thi hành Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 và Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15.

Đồng thời tập trung tháo gỡ khó khăn vướng mắc về pháp lý, thủ tục chuẩn bị đầu tư các dự án bất động sản, nhà ở; đẩy mạnh hơn nữa việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, chấp thuận chủ trương đầu tư, lựa chọn chủ đầu tư dự án; xác định giá đất, tính tiền sử dụng, giao đất, cho thuê đất; đẩy nhanh, cải cách thủ tục hành chính trong thực hiện dự án BĐS, nhà ở để tăng nguồn cung cho thị trường.

Đẩy mạnh, triển khai thực hiện đầu tư xây dựng dự án NƠXH, thúc đẩy triển khai thực hiện mục tiêu của Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030". Gần đây nhất, Chính phủ đã trình Quốc hội dự thảo Nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại (NƠTM) thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất (dự thảo Nghị quyết). Dự thảo Nghị quyết được kỳ vọng nếu được Quốc hội Khóa XV xem xét thông qua tại kỳ họp thứ 8 thì sẽ tạo lập hành lang pháp lý để quản lý thị trường quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, công khai, minh bạch…

Qua đó, sẽ tạo điều kiện cho nhà đầu tư, doanh nghiệp tiếp cận đất đai thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác không phải là đất ở để thực hiện dự án NƠTM trên cơ sở thỏa thuận tự nguyện giữa người dân và doanh nghiệp, không xảy ra tranh chấp, khiếu kiện… giúp làm tăng nguồn cung dự án NƠTM và giá nhà sẽ được kéo giảm xuống, không còn “neo” cao như hiện nay…

Trước đó, tại phiên họp ngày 28/10, trong Báo cáo của Đoàn giám sát của Quốc hội về việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển NƠXH từ năm 2015 đến hết năm 2023 cũng đã nêu rõ, trong năm 2023 – 2024, Chính phủ đã trình Quốc hội xem xét, thông qua nhiều dự án Luật quan trọng liên quan trực tiếp đến quản lý thị trường bất động sản và phát triển NƠXH như Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.

Trong đó, Chính phủ, các Bộ, ngành đã khẩn trương ban hành các văn bản quy định chi tiết các Luật. Các địa phương cũng đang gấp rút hoàn thiện các văn bản hướng dẫn theo thẩm quyền. Đồng thời, Quốc hội và Chính phủ đang xem xét, hoàn thiện nhiều dự án Luật khác có liên quan về quy hoạch đô thị và nông thôn, đầu tư, quy hoạch, phòng cháy, chữa cháy, địa chất và khoáng sản, công chứng… Nhiều tồn tại, hạn chế, khó khăn, vướng mắc đã được nhận diện, nhiều kiến nghị đã được nghiên cứu tiếp thu để quy định trong các văn bản quy phạm pháp luật mới được ban hành và dự kiến điều chỉnh trong các dự án Luật, tạo cơ sở pháp lý cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững, góp phần đa dạng hóa sản phẩm cho thị trường bất động sản, hài hòa giữa cung và cầu, tăng nguồn cung bất động sản phù hợp với thu nhập của người dân, đáp ứng nhu cầu về nhà ở, bảo đảm an sinh xã hội.