>>> Bài 1: Làn gió chính sách mới tác động tới thị trường bất động sản

Luật Đất đai 2024 khơi thông thủ tục pháp lý, minh bạch thị trường

Luật Đất đai 2024 gồm 16 chương, 260 điều với nhiều quy định mới, kỳ vọng sẽ tháo gỡ rất nhiều điểm nghẽn, khó khăn cho thị trường cũng như tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, những người thực thi pháp luật, người dân…

Đáng chú ý, Luật bỏ quy định về khung giá đất của Chính phủ; quy định cụ thể nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất; quy định bảng giá đất được xây dựng hàng năm. Việc xây dựng bảng giá đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất.

Bên cạnh đó, Luật quy định giao đất trực tiếp không qua đấu giá, đấu thầu để làm nhà ở xã hội (NƠXH), nhà lưu trú cho công nhân, giao đất ở cho giáo viên, nhân viên y tế công tác tại các xã biên giới, hải đảo thuộc vùng có điều kiện khó khăn...

Ngoài ra, Luật Đất đai 2024 quy định rõ cụ thể các trường hợp còn lại được giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá, đấu thầu công khai, giúp thị trường phát triển theo hướng công khai và minh bạch, tránh các trường hợp "sân sau", qua đó sẽ tạo ra môi trường cạnh tranh một cách công bằng cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Các doanh nghiệp bất động sản có năng lực, “làm thật” cũng sẽ dễ dàng tiếp cận đất đai hơn, chi phí để phát triển dự án từ đó cũng có cơ hội được giảm xuống. Đây cũng là yếu tố góp phần tác động khiến giá bất động sản dần quay trở về với giá trị thực…

Những quy định thông thoáng trên góp phần giúp thị trường bất động sản phát triển thuận lợi hơn, giảm thiểu tối đa các khiếu kiện liên quan đất đai; giúp các chủ đầu tư rút ngắn thời gian và chi phí trong quá trình tiếp cận đất đai, đầu tư phát triển dự án. Bên cạnh đó, hỗ trợ tăng nguồn cung nhà ở cho người thu nhập thấp, đảm bảo nhà ở cho người dân, phát triển kinh tế - xã hội…

Đặc biệt, những điểm mới trong Luật Đất đai 2024 sẽ tác động nhiều đến các chủ thể tham gia thị trường bất động sản, nhất là việc giảm tải các thủ tục pháp lý sẽ tạo sự thông thoáng cho doanh nghiệp, tháo gỡ dần khó khăn cho thị trường bất động sản.

Ngoài ra, các quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Luật Đất đai 2024 cũng đã được hoàn thiện theo hướng đổi mới quy trình, nội dung, phương pháp… Trong đó có việc tăng cường công khai, minh bạch, sự tham gia của người dân trong công tác lập quy hoạch sử dụng đất thông qua việc tổ chức lấy ý kiến; bổ sung, hoàn thiện quy định về việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trong các khu vực quy hoạch.

Luật Nhà ở 2023 – Tháo gỡ các bất cập về chính sách NƠXH

Luật Nhà ở 2023 gồm 13 chương, 198 điều. Việc xây dựng Luật nhằm kịp thời thể chế hóa các chủ trương, đường lối của Đảng, chính sách của Nhà nước trong việc phát triển nhà ở cho người dân, đặc biệt là người có thu nhập thấp và người nghèo, không có khả năng tạo lập nhà ở theo cơ chế thị trường; sửa đổi hoàn thiện các quy định của Luật Nhà ở 2014 phù hợp với tình hình thực tế, tháo gỡ các tồn tại, hạn chế, bảo đảm tính hợp hiến, sự thống nhất, đồng bộ giữa quy định của Luật Nhà ở 2023 với các luật khác có liên quan.

Trong đó, Luật có những điểm mới cơ bản liên quan đến chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của tỉnh; cải tạo, xây dựng lại chung cư; chính sách về NƠXH; tài chính cho phát triển nhà ở; quản lý, sử dụng nhà ở; quản lý sử dụng nhà chung cư… Chính sách nhà ở cho công nhân ở khu công nghiệp, chính sách nhà ở cho lực lượng vũ trang là 2 trong những chính sách mới, đáng chú ý nhất tại Luật Nhà ở 2023.

Nhấn mạnh tính ưu việt của Luật Nhà ở 2023, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, về tổng thể, Luật Nhà ở 2023 bảo đảm được tính đồng bộ, thống nhất của các quy định pháp luật và có thể coi là Luật Nhà ở mới có chất lượng tốt nhất trong hơn 30 năm qua, đã kịp thời tháo gỡ các bất cập về chính NƠXH.

Theo ông Lê Hoàng Châu, tại khoản 5 Điều 77 Luật Nhà ở 2023 quy định: Hỗ trợ cho vay vốn ưu đãi của Nhà nước thông qua Ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định để đối tượng được hưởng chính sách NƠXH mua, thuê mua NƠXH; hoặc tự xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở; hoặc để mua, thuê mua nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân cho phép các tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định được thực hiện cho vay ưu đãi đối với các đối tượng được hưởng chính sách NƠXH “mua, thuê mua NƠXH”. Quy định mới này đã khắc phục được bất cập tại khoản 4 Điều 50 Luật Nhà ở 2014 trước đây khi không cho phép các tổ chức tín dụng cho vay để mua, thuê mua NƠXH.

Một điểm mới khác của Luật Nhà ở 2023 là bãi bỏ điều kiện cư trú đối với đối tượng được mua, thuê mua NƠXH. HoREA cho rằng, chính sách này là rất hợp lý phù hợp với thực tế dịch chuyển lao động và thu hút lao động có trình độ, tay nghề cao giữa các vùng miền, địa phương; phù hợp với tình hình thực tiễn trong từng thời kỳ.

Bên cạnh đó, hiện nay, khoản 2 Điều 85 Luật Nhà ở 2023 quy định “chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng NƠXH” không phải bằng vốn ngân sách Nhà nước được hưởng các ưu đãi, như: Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án; được ưu đãi thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế; được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây dựng NƠXH; được dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại…

Những quy định này rất cần thiết, đáp ứng được một phần nguyện vọng của chủ đầu tư dự án NƠXH, tạo điều kiện để thu hút các doanh nghiệp, nhà đầu tư tham gia phát triển NƠXH, nhằm thực hiện Chương trình phát triển ít nhất 01 triệu căn NƠXH trong giai đoạn 2021 - 2030.

Hoàn thiện cơ chế chính sách, phát triển thị trường bất động sản ổn định

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 gồm 10 chương, 83 điều nhằm kịp thời thể chế hóa các chủ trương, đường lối của Đảng, chính sách của Nhà nước trong việc phát triển và quản lý chặt chẽ thị trường bất động sản, hoàn thiện cơ chế, chính sách phát triển lành mạnh, bền vững và vận hành thông suốt thị trường bất động sản; đảm bảo thị trường bất động sản phát triển ổn định, công khai, minh bạch; đảm bảo tính hợp hiến, sự thống nhất, đồng bộ giữa quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 với các Luật khác có liên quan.

Theo đó, Luật kinh doanh bất động sản 2023 có một số điểm mới liên quan đến phạm vi điều chỉnh của Luật; các loại bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh; công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh; điều kiện đối với tổ chức cá nhân khi kinh doanh bất động sản; chính sách về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn và hình thành trong tương lai; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho tổ chức; chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản; hợp đồng kinh doanh bất động sản…

Cũng theo khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.

Một điểm mới nữa là cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải đáp ứng các điều kiện có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.

>>> Bài 1: Làn gió chính sách mới tác động tới thị trường bất động sản

Bài 3: Sớm đưa các chính sách vào cuộc sống - Nỗ lực, quyết tâm từ Chính phủ và Quốc hội