Hiệu quả từ những chính sách liên quan đến nhà ở, thị trường bất động sản Bài 1: Làn gió chính sách mới tác động tới thị trường bất động sản

LTS: Ngày 29/6/2024, tại Kỳ họp thứ 7, Quốc hội khóa XV đã chính thức thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai số 31/2024/QH15, Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15, Luật Các tổ chức tín dụng số 32/2024/QH15. Theo đó, Luật Nhà ở; Luật Kinh doanh Bất động sản; Luật Đất đai (trừ khoản 2 và 3 Điều 252); khoản 3 của Điều 200 và khoản 15 Điều 210 của Luật Các tổ chức tín dụng cũng sẽ có hiệu lực sớm từ 1/8/2024, sớm 5 tháng so với hiệu lực trước đó. Quyết định quan trọng này khẳng định sự nỗ lực, quyết tâm của Quốc hội, trong việc sớm đưa các Luật với các chính sách mới vào cuộc sống, nhằm kịp thời tháo gỡ các vướng mắc, bất cập tồn tại nhiều năm trong chính sách phát triển nhà ở nói chung, nhà ở cho người thu nhập thấp đô thị nói riêng, tạo chuyển biến tích cực cho thị trường bất động sản cũng như nền kinh tế.

3 Luật: Nhà ở, Kinh doanh bất động sản Đất đai có hiệu lực thi hành sớm từ ngày 01/8/2024 được kỳ vọng sẽ “phá bỏ” các rào cản liên quan đến thu hồi đất thực hiện dự án, hiệu quả sử dụng nguồn lực đất đai, cơ chế chính sách cho doanh nghiệp tham gia phân khúc nhà ở giá rẻ, thị trường bất động sản thất thường… vẫn luôn tồn tại trong những năm qua.

Đảm bảo tính liên thông giữa các Luật

Theo Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã thể chế hóa nhiều chủ trương, chính sách mới của Đảng và Nhà nước ta, khắc phục hạn chế, vướng mắc của các Luật trước đây. Trong đó, có nhiều quy định mang tính đổi mới, tiến bộ, được người dân và xã hội kỳ vọng sẽ tạo động lực cho phát triển kinh tế - xã hội trong giai đoạn mới; nhiều quy định trong các Luật có thể áp dụng được ngay mà không cần văn bản hướng dẫn chi tiết.

Việc Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 sớm đi vào cuộc sống không chỉ là mong muốn mà còn là yêu cầu đặt ra của Quốc hội khi biểu quyết thông qua các Luật này…

Theo các chuyên gia, Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ 01/8/2024 sẽ tác động rất tích cực tới thị trường. Đó là, Luật Đất đai hỗ trợ việc tiếp cận thị trường đất đai của các tổ chức kinh tế, các nhà đầu tư, có thể giúp phân khúc bất động sản nông nghiệp khởi sắc hơn; quy định cởi mở hơn trong việc tạo thuận lợi cho Việt kiều mua nhà, đất như người dân trong nước. Còn Luật Nhà ở sẽ thiết lập lại mặt bằng giá nhà thông qua việc tăng cung cho phân khúc nhà ở xã hội (NƠXH). Luật Kinh doanh bất động sản sẽ vừa gỡ vướng, vừa thanh lọc thị trường với các quy định kiểm soát môi giới, giao dịch…

Khi cả 3 Luật này đồng thời có hiệu lực thì các dự án NƠXH sẽ giải quyết bất cập từ các thủ tục chủ trương đầu tư, đến phê duyệt quy hoạch, giao đất, phê duyệt giấy phép xây dựng sẽ thoáng hơn so với giai đoạn trước đây… Và điều này sẽ khiến “bùng nổ” nguồn cung NƠXH thời gian tới, đặc biệt tại các đô thị lớn như: Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, góp phần điều tiết giá chung cư tại các đô thị lớn không tăng “phi mã”, người dân có nhu cầu ở thực sẽ tiếp cận dễ dàng hơn NƠXH và những nhà ở chung cư giá rẻ khác.

Nói như vậy để thấy, điểm mấu chốt nhất ở đây chính là tính liên thông giữa các Luật. Điều này thực sự giúp cho các nhà phát triển bất động sản có thể tiếp cận nguồn vốn để tham gia phát triển các dự án NƠXH.

“Nếu như trước đây, chúng ta thiếu sự liên thông, mạch lạc minh chứng là sự thiếu quan tâm, mặn mà của các doanh nghiệp lẫn người dân khi tiếp cận với loại hình NƠXH thì giờ đây, các Luật này đã có sự liên thông, mạch lạc rõ ràng, kèm theo đó cũng cần có các Nghị định, thông tư hướng dẫn khi triển khai để cụ thể hoá các Luật này sao cho phù hợp với chính sách cũng như sự ưu tiên của Chính phủ trong việc phát triển quỹ đất, phát triển NƠXH, nhà thu nhập thấp cho các đô thị, đặc biệt là 02 thành phố lớn là Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội”, TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam nhận định.

Tháo gỡ vướng mắc về pháp lý

Thảo luận ở hội trường về dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai số 31/2024/QH15, Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15, Luật Các tổ chức tín dụng số 32/2024/QH15, các đại biểu Quốc hội đều đồng tình cần thiết ban hành Luật này để đưa 4 Luật liên quan đến đất đai, bất động sản, nhà ở vào thực tiễn.

Theo các đại biểu Quốc hội, Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã thể chế hóa nhiều chủ trương, chính sách mới của Đảng và Nhà nước, khắc phục hạn chế, vướng mắc của các Luật trước đây. Cùng với đó, các Luật có nhiều quy định mang tính đổi mới, tiến bộ, sẽ tạo động lực cho phát triển kinh tế - xã hội trong giai đoạn mới, đúng như kỳ vọng của người dân và xã hội…

Vì vậy, các đại biểu ủng hộ chủ trương để Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sớm đi vào cuộc sống. Một số quy định tại các Luật có thể thực hiện được ngay, tuy nhiên, còn nhiều nội dung cần văn bản hướng dẫn chi tiết, các đại biểu Quốc hội đề nghị Chính phủ chuẩn bị kỹ lưỡng, bảo đảm tiến độ, chất lượng các văn bản hướng dẫn chi tiết, tổ chức tuyên truyền, phổ biến pháp luật rộng rãi, tạo sự thống nhất trong nhận thức thực thi các Luật, bảo đảm hiệu quả triển khai khi các Luật này có hiệu lực thi hành…

Nêu quan điểm về việc thi hành sớm 3 Luật trên, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam cho rằng, thông thường, các văn bản Luật sau khi áp dụng một thời gian mới có thể nhìn nhận được mức độ hiệu quả để đánh giá về mức độ phù hợp với thực tiễn cuộc sống.

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, nếu xét về hành lang pháp lý thì 3 Luật quan trọng là Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản là "xương sống" cho ngành Xây dựng nói riêng và thị trường bất động sản nói chung. Nếu trước đây, thị trường còn nhiều vướng mắc vì sự chồng chéo của các Luật và hành lang pháp lý không thật rõ ràng thì khi 3 Luật mới được áp dụng hy vọng sẽ tháo gỡ những vướng mắc, thúc đẩy cho thị trường bất động sản phát triển…

Tuy nhiên, bên cạnh việc đưa 3 Luật này vào áp dụng, điều các doanh nghiệp đang mong muốn hiện nay là đơn giản hóa thủ tục hành chính. Bởi, các thủ tục hành chính cũng đang làm mất rất nhiều thời gian của người dân và doanh nghiệp vì nhiều quy định của Luật chưa rõ ràng, thủ tục hành chính từ chỗ này sang chỗ kia chưa rõ trách nhiệm, nên rất khó để xử lý. Do đó, nếu ban hành nghị định càng cụ thể, chi tiết, rõ ràng sẽ làm giảm các thủ tục hành chính, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp thực hiện nhiều dự án được thông suốt hơn…

Liên quan đến vấn đề pháp lý, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) nhận định, trong các vướng mắc của doanh nghiệp bất động sản thì 70% liên quan đến pháp lý, trong đó có xác định tiền sử dụng đất, phê duyệt đầu tư dự án, đấu thầu dự án… Thực tế, thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy cả nước năm 2023 có khoảng 1.200 dự án bất động sản, nhà ở thương mại bị vướng mắc chủ yếu về mặt pháp lý.

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, việc áp dụng Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sớm đồng thời với các Nghị định, Thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành các luật liên quan, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, có tính khả thi, sát với thực tiễn thì sẽ xử lý được nhiều vướng mắc pháp lý của dự án bất động sản…

Bài 2: Nhiều quy định mới thông thoáng hơn