Đề xuất siết quản lý tiền đặt cọc, bảo vệ người mua nhà hình thành trong tương lai

Không để khoản thu “giữ chỗ” trở thành cách huy động vốn trái phép

Sáng 30/10, dưới sự điều hành của Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên, Quốc hội thảo luận về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Một trong những nội dung được các đại biểu quan tâm là bảo đảm an toàn cho khoản tiền người mua giao cho chủ đầu tư khi mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo quy định dự thảo, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, thuê mua khi bất động sản đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Tuy nhiên, đại biểu Tô Ái Vang (Đoàn đại biểu Quốc hội TP Cần Thơ) cho rằng, cần kiểm soát cả quá trình quản lý khoản tiền này. Đại biểu đề xuất tiền đặt cọc phải được chuyển vào tài khoản phong tỏa tại ngân hàng bảo lãnh dự án và chủ đầu tư chỉ được sử dụng sau khi bất động sản đủ điều kiện kinh doanh, hai bên ký hợp đồng mua bán.

Đồng quan điểm về việc ngăn chặn thu tiền trái quy định, đại biểu Dương Khắc Mai (Đoàn ĐBQH Lâm Đồng) lưu ý tình trạng một số khoản thu được gọi là “giữ chỗ”, “đăng ký nguyện vọng” hoặc “phí ưu tiên”, kể cả thông qua sàn phân phối. Theo đại biểu, cần căn cứ vào bản chất giao dịch thay vì tên gọi để xác định nghĩa vụ kiểm soát. Những khoản tiền nhằm bảo đảm giao kết hợp đồng hoặc ứng trước giá mua, thuê mua khi bất động sản chưa đủ điều kiện kinh doanh phải được quản lý theo quy định tương ứng.

Đại biểu Lương Thị Hoa (Đoàn ĐBQH tỉnh Thanh Hóa) cũng đề nghị bổ sung nguyên tắc kiểm soát các khoản thu theo bản chất giao dịch. Trong khi đó, đại biểu Trần Anh Tuấn (Đoàn ĐBQH TP HCM) kiến nghị làm rõ trách nhiệm của chủ đầu tư và tổ chức, cá nhân trực tiếp nhận tiền, kể cả trường hợp giao dịch thông qua bên trung gian. Việc hoàn trả, bồi thường cần căn cứ vào giao dịch và hành vi vi phạm cụ thể, phù hợp với Bộ luật Dân sự.

Làm rõ cơ chế quản lý khoản tiền 5% còn lại

Một vấn đề khác được các đại biểu quan tâm là khoản 5% giá trị hợp đồng người mua thanh toán khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Đại biểu Tô Ái Vang cho rằng việc phong tỏa khoản tiền này có tác dụng bảo vệ người mua, nhưng nếu kéo dài có thể ảnh hưởng đến dòng tiền của doanh nghiệp. Với trường hợp chậm cấp giấy chứng nhận do nguyên nhân khách quan từ cơ quan nhà nước, như chậm xác định giá đất hoặc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch, đại biểu đề xuất cho phép chủ đầu tư thay khoản tiền bị phong tỏa bằng chứng thư bảo lãnh ngân hàng vô điều kiện có giá trị tương đương.

Theo đại biểu, giải pháp này vừa có thể tháo gỡ khó khăn về dòng tiền cho doanh nghiệp, vừa duy trì cơ chế bảo đảm quyền lợi của người mua và Nhà nước.

Đại biểu Dương Khắc Mai đề nghị dự thảo cần quy định cụ thể chủ thể kiểm soát tài khoản, điều kiện và chứng từ giải tỏa tiền, quyền hưởng lãi phát sinh cũng như phương án xử lý khi chủ đầu tư mất khả năng thanh toán. Khoản tiền chỉ nên được giải tỏa khi có căn cứ pháp lý xác nhận nghĩa vụ cấp giấy chứng nhận đã hoàn thành hoặc thuộc trường hợp người mua tự thực hiện thủ tục.

Đại biểu cũng nhấn mạnh những nguyên tắc cốt lõi về bảo vệ, hoàn trả tiền và xử lý tranh chấp cần được quy định ngay trong luật; các nội dung về quy trình, chứng từ và thời hạn thực hiện có thể giao Chính phủ hướng dẫn.

Bên cạnh đó, cần làm rõ chủ thể đứng tên tài khoản, thời điểm nộp tiền, bên chịu phí và cơ chế giám sát. Trường hợp người mua tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận, việc chuyển khoản tiền 5% cho chủ đầu tư phải dựa trên sự tự nguyện, đồng thời không làm mất trách nhiệm bàn giao đầy đủ hồ sơ của chủ đầu tư.

Đối với cơ chế bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, đại biểu Trần Anh Tuấn đề nghị phân biệt rõ văn bản ngân hàng chấp thuận cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư với thư bảo lãnh được phát hành cho từng khách hàng.

Theo đại biểu, việc ngân hàng đồng ý cấp bảo lãnh cho dự án chưa đồng nghĩa nghĩa vụ tài chính đối với từng người mua đã được xác lập. Với khách hàng lựa chọn phương án có bảo lãnh, cần quy định rõ chủ đầu tư chỉ được nhận tiền thanh toán sau khi đã cung cấp thư bảo lãnh và khách hàng tiếp nhận văn bản này. Trình tự, thời hạn phát hành và thông tin về phí bảo lãnh cũng cần được làm rõ.

Các đại biểu đồng thời đề nghị quy định cụ thể trách nhiệm cung cấp thông tin, cam kết bảo lãnh và trình tự thông báo bất động sản đủ điều kiện bán. Việc xác định rõ thời điểm hoàn thành từng thủ tục sẽ giúp các bên thống nhất cách thực hiện, hạn chế phát sinh tranh chấp.