Chuyên gia: Cư dân Vĩnh Hưng sẽ nắm giữ tài sản có giá trị gia tăng bền vững sau tái thiết

Theo chuyên gia, dự án không chỉ thay đổi diện mạo một khu vực sát lõi Thủ đô. Những người được thụ hưởng trực tiếp nhất là gần 80.000 cư dân địa phương, thông qua hạ tầng, tiện ích, sinh kế và giá trị tài sản gia tăng. Đánh giá này cũng gặp gỡ góc nhìn của chuyên gia quốc tế từ Công ty kiến trúc Hassell (Úc) – đơn vị tư vấn quy hoạch dự án.

Từ “vùng trũng” tạm bợ đến đô thị đáng sống

Chỉ cách Hồ Gươm khoảng 4km, nằm sát trục sông Hồng, nhưng Vĩnh Hưng nhiều năm qua vẫn là một “vùng trũng” của sự phát triển Thủ đô.

Theo thống kê của UBND phường, trên diện tích khoảng 477 ha có gần 67 km ngõ rộng dưới 3m, khoảng 8 km ngõ đường 3–5m và 21 km đường 5–7m. Gần như chưa có tuyến đường nào được đầu tư đúng quy hoạch với lòng đường, vỉa hè và hạ tầng kỹ thuật đồng bộ.

Giờ cao điểm 16h–19h, tại địa bàn phường xảy ra hiện tượng ùn tắc có thể kéo dài 1–2 km trên phố Vĩnh Hưng. Mưa vượt ngưỡng là nhiều tuyến đường ngập sâu vì hệ thống vẫn dùng cống cũ. Khi có hỏa hoạn, xe chữa cháy chuyên dụng rất khó tiếp cận, lực lượng chức năng phải kéo dây nước hàng trăm mét mới vào được hiện trường.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) kiêm Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), Vĩnh Hưng vốn là vùng đất thấp trũng, làm nhiệm vụ thoát nước cho thành phố. Địa hình hay ngập, thiếu trục giao thông đối ngoại khiến khu vực ít được đầu tư bài bản; ngay cả những dự án đã được giao cũng triển khai chậm. Dân cư vì thế phát triển tự phát, hình thành những khu vực tạm bợ.

Ông Đính cho rằng những khu vực này không chỉ khiến chất lượng sống của người dân thấp, mà còn tiềm ẩn hệ lụy về ô nhiễm môi trường và an ninh trật tự. Đó là “một nghịch lý kéo dài ngay tại vị trí sát lõi trung tâm Thủ đô”.

Tái thiết có trọng điểm, chỉnh trang có kế thừa

Dự thảo Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đang được lấy ý kiến cộng đồng chỉ rõ phạm vi nghiên cứu dự án trên toàn phường Vĩnh Hưng khoảng 447 ha, chia làm hai phân khu. Theo đó, khu tái thiết (206,1 ha, khoảng 46%) là phần can thiệp toàn diện, xây dựng, phát triển theo mô hình TOD gắn với các tuyến đường sắt đô thị tương lai số 4, 8, 10 và 15. Còn khu cải tạo chỉnh trang (240,9 ha, khoảng 54%) sẽ giữ nguyên cấu trúc làng xóm, chỉ can thiệp hạ tầng như mở rộng ngõ, nâng cấp cấp thoát nước, bổ sung không gian xanh và công trình công cộng.

Dự án có tổng vốn dự kiến gần 186.000 tỷ đồng, triển khai trên cơ sở Luật Thủ đô năm 2024, Quyết định số 4629/QĐ-UBND ngày 28/8/2024 của UBND TP Hà Nội về chấp thuận chủ trương đầu tư và Nghị quyết số 258 của Quốc hội.

Đặt trong quy hoạch Thủ đô tầm nhìn 100 năm, TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng Hà Nội không thể tiếp tục chấp nhận những “vùng trũng” hạ tầng yếu kém ngay sát lõi đô thị và dọc sông Hồng. Thành phố đặt mục tiêu nâng thu nhập bình quân đầu người lên khoảng 100.000 USD giai đoạn 2046–2065 và tối ưu chỉ số hạnh phúc của người dân.

“Một đô thị đẳng cấp thế giới không thể để người dân sống trong cảnh tạm bợ. Do đó, việc cải tạo, tái thiết toàn bộ diện tích hơn 400 ha của phường Vĩnh Hưng là nhiệm vụ tất yếu”, ông Đính nhấn mạnh.

Cách tiếp cận này cũng được nhìn nhận tích cực từ góc độ quốc tế. Ông Ashley Munday, giám đốc cấp cao, trưởng bộ phận thiết kế của Hassell (Úc) – đơn vị tư vấn quy hoạch dự án Vĩnh Hưng, cho rằng đồ án là bước hiện thực hóa chiến lược 100 năm nhằm đáp ứng mục tiêu tăng trưởng dân số Thủ đô từ 10 lên 20 triệu người. Tuy nhiên, theo ông, mấu chốt không nằm ở những con số, mà ở bài toán chuyển đổi mô hình đô thị để nâng cao chất lượng sống thông qua không gian cư trú mới, tiện ích xã hội và hệ thống mảng xanh.

Ông Munday đặt Vĩnh Hưng cạnh những mô hình quy hoạch thành công như King's Cross (London) hay Msheireb (Doha) – nơi phát triển vượt bậc nhờ lấy giao thông công cộng làm xương sống. Dù khác biệt về quy mô và mật độ, đồ án quy hoạch Vĩnh Hưng cũng xác lập một khung cảnh quan và không gian công cộng rõ nét, thúc đẩy đi bộ và xe đạp, giúp cư dân di chuyển thuận tiện mà không phụ thuộc vào ô tô, từ đó tạo ra giá trị kinh tế lâu dài cho toàn thành phố.

Phân tích Dự thảo Quy hoạch chi tiết 1/500 đang được lấy ý kiến cộng đồng, ông Đính chỉ ra ba thay đổi mà người dân sẽ cảm nhận rõ nhất trong đời sống hằng ngày.

Thứ nhất, diện tích dành cho trường học, cơ sở y tế, trung tâm hành chính – văn hóa tăng gấp đến 3,5 lần so với hiện trạng. Thứ hai, công viên, cây xanh, mặt nước và không gian thể thao được nâng từ 1,89 ha lên 42,5 ha, tăng khoảng 22 lần. Thứ ba, các ngõ ngách 3–4m hiện nay được mở rộng lên 7–13,5m, bổ sung các trục đối ngoại lộ giới 40–60m, kết nối Vành đai 2.5, Vành đai 3, Quốc lộ 1 và các cây cầu qua sông Hồng.

Dự án cũng định hướng áp dụng mô hình TOD và “Đô thị 15 phút”. Theo ông Đính, Vĩnh Hưng sẽ trở thành đô thị đáng sống nếu dự án tái thiết, chỉnh trang triển khai thành công. Cư dân Vĩnh Hưng sẽ chỉ mất dưới 15 phút di chuyển để tiếp cận trường học, bệnh viện, công viên, trung tâm mua sắm và giải trí.

Còn dưới góc độ của một chuyên gia quy hoạch, ông Munday cho rằng, tư duy phân kỳ cuốn chiếu kết hợp mô hình “Đô thị 15 phút”, nơi mọi nhu cầu từ mua sắm, trường học, trạm y tế đến trung tâm cộng đồng đều nằm trong bán kính 15 phút đi bộ, sẽ gia tăng giá trị xã hội, nâng tầm thương hiệu và bồi đắp bản sắc đô thị lũy tiến theo thời gian. Đây cũng là nền tảng để giá trị tài sản của cư dân tăng lên một cách bền vững.

Hạ tầng, tái định cư tại chỗ được ưu tiên triển khai trước, cư dân Vĩnh Hưng hưởng lợi đầu tiên

Dự án tác động đến hơn 7.000 hộ dân, tương đương gần 20.000 người - chiếm khoảng 25% dân số cả phường. Trong đó, khoảng 70% liên quan đến việc mở rộng đường, xây dựng công viên, cảnh quan và hạ tầng công cộng, khoảng 30% liên quan đến xây dựng các công trình cao tầng phục vụ chỉnh trang đô thị. Toàn bộ nhóm cư dân bị ảnh hưởng này sẽ được ưu tiên hưởng chính sách tái định cư tại phường.

Dự thảo quy hoạch cho thấy, có khoảng 14,39 ha cho tái định cư và nhà ở xã hội, với chủ trương tái định cư ngay tại phường. Đặc biêt, các dự án tái định cư sẽ được triển khai trước, giúp cư dân được thụ hưởng và hạn chế nhất các yếu tố xáo trộn cuộc sống.

Theo ông Ashley Munday, điểm mấu chốt là chiến lược phân kỳ đầu tư theo từng giai đoạn độc lập, khép kín, rồi mới kết nối thành một chỉnh thể. Nhờ đó, cư dân có thể dọn về ở ngay từ 5 năm đầu, “không phải sống giữa đại công trường ngổn ngang mà được thụ hưởng trọn vẹn tiện ích, công viên và mạng lưới di chuyển”.

TS Nguyễn Văn Đính đánh giá đây là “điểm sáng nhân văn và thắng lợi lớn của đồ án quy hoạch”. “Người dân bàn giao đất nhưng không bị đẩy đi nơi khác. Họ được ở lại chính quê hương mình trong một diện mạo hoàn toàn mới: hạ tầng khang trang hơn, môi trường sống sạch sẽ hơn, dịch vụ giáo dục – y tế tốt hơn và giá trị tài sản gia tăng”, ông nói.

Ở góc độ thị trường, ông Đính nhận định Vĩnh Hưng sẽ chuyển từ “vùng trũng giá thấp” thành “vùng đất vàng”. Giá trị đất đai không chỉ tăng về mặt cơ học, mà khả năng khai thác dòng tiền từ kinh doanh, cho thuê sẽ nhân lên nhiều lần. Cư dân sở hữu bất động sản tại đây sẽ nắm giữ một tài sản có giá trị gia tăng bền vững.

Theo ông Đính, kinh tế Vĩnh Hưng sẽ chuyển mạnh từ nông nghiệp, sản xuất nhỏ lẻ, kinh doanh tự phát sang dịch vụ, thương mại, du lịch và lưu trú chất lượng cao. Hạ tầng khang trang và không gian xanh rộng lớn sẽ thu hút du khách và người dân nội đô, tạo dòng tiền thương mại cho cư dân địa phương.

Với sự tham gia của Sun Group, nhà phát triển đã chứng minh năng lực “làm đẹp những vùng đất” tại Bà Nà, Phú Quốc, Hạ Long, Sa Pa, ông Đính kỳ vọng dự án sẽ mang đến sự chuyển hóa về chất lượng sống. Sự kết hợp giữa nhà phát triển tư nhân uy tín và vốn đầu tư công vào hạ tầng giao thông, các công trình công cộng được quy hoạch bài bản sẽ nâng tầm Vĩnh Hưng thành một đô thị sinh thái đáng sống.

Trước lo ngại dự án thu hồi đất để kinh doanh bất động sản, ông Đính khẳng định bản chất đây là dự án mở các tuyến đại lộ và cải tạo, chỉnh trang đô thị toàn diện. Phần lớn diện tích người dân phải bàn giao là do yêu cầu mở rộng đường, ngõ xóm và xây dựng hạ tầng công cộng. Các công trình cao tầng dọc trục chính cũng nhằm tạo quỹ nhà phục vụ tái định cư tại phường, và tạo diện mạo đô thị đồng bộ hướng tới tương lai đáng sống.

Ông Đính cho biết ông thấu hiểu tâm tư của người dân khi phải xáo trộn nơi ở đã gắn bó nhiều năm. Tuy nhiên, theo ông, lần này chính quyền Hà Nội và nhà phát triển dự án đã chuẩn bị chính sách tái định cư chu đáo, cam kết mang đến cho người dân nơi ở mới tốt hơn nơi ở cũ.

“Sự đồng thuận của bà con hôm nay chính là chìa khóa mở ra một tương lai thịnh vượng, đẳng cấp và hạnh phúc cho thế hệ con cháu ngay trên vùng đất quê hương Vĩnh Hưng”, ông Đính chia sẻ.