VIS Rating: Tín dụng giảm tốc, doanh nghiệp bất động sản đẩy mạnh phát hành trái phiếu

Theo báo cáo triển vọng ngành bất động sản nhà ở nửa cuối năm 2026 vừa được VIS Rating công bố, thị trường đang ghi nhận sự lệch pha khi nguồn cung căn hộ tăng mạnh nhưng nhu cầu mua nhà của người dân lại có xu hướng suy yếu do ảnh hưởng từ lãi suất cho vay duy trì ở mức cao.

Nguồn cung tăng nhưng tỷ lệ hấp thụ sụt giảm do lãi suất duy trì ở mức cao 

Số liệu từ VIS Rating cho thấy, nguồn cung tăng mạnh trên cả nước nhờ hàng loạt đại dự án tại các khu vực vệ tinh của Hà Nội (HN), Đà Nẵng và Thành phố Hồ Chí Minh (HCM). 

Tại hai thị trường lớn là Hà Nội và TP HCM, nguồn cung căn hộ mới trong nửa đầu năm 2026 đã tăng 33% so với cùng kỳ năm trước, tiếp đà tăng trưởng 48% của năm 2025. Dù nguồn cung dồi dào, tỷ lệ hấp thụ các dự án mở bán mới tại hai đô thị này lại sụt giảm đáng kể, từ mức 95% ghi nhận trong năm 2025 xuống còn 73% trong quý II/2026. Nhu cầu suy yếu đáng kể trong 6T2026 do chi phí vay tăng cao gây áp lực lên tâm lý người mua nhà.

Tình hình tương tự cũng diễn ra trên thị trường thứ cấp khi lượng giao dịch nhà ở trên quy mô toàn quốc sụt giảm tới 36% so với cùng kỳ năm ngoái. Nhóm phân tích đánh giá, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà bình quân trong năm 2026 dao động khoảng 14 - 16% là rào cản lớn, tác động mạnh đến tâm lý và khả năng chi trả của khách hàng.

Dưới áp lực thanh khoản chậm, giá nhà trên thị trường thứ cấp đã xuất hiện xu hướng điều chỉnh giảm trên diện rộng trong quý 2/2026. Ngược lại, giá bán sơ cấp tại các dự án mới vẫn giữ mức tương đối ổn định. Điển hình tại khu vực trung tâm Hà Nội và TP HCM, giá căn hộ sơ cấp chỉ ghi nhận mức tăng nhẹ khoảng 1% so với quý trước đó.

Tín dụng giảm tốc và phát hành cổ phiếu hạn chế, doanh nghiệp đẩy mạnh phát hành trái phiếu

Tăng trưởng tín dụng bất động sản trong 6 tháng đầu năm đạt 8,6%, thấp hơn mức 15% cùng kỳ năm 2025 trong bối cảnh cơ quan quản lý tiếp tục kiềm chế đà tăng nóng. Trong khi đó, tổng giá trị phát hành cổ phiếu của các chủ đầu tư trong 6 tháng đầu năm 2026 tiếp tục ở mức thấp, với tổng giá trị phát hành giảm 86% so với cùng kỳ, còn khoảng 350 tỷ đồng.

Theo kế hoạch được thông qua tại đại hội cổ đông, một số chủ đầu tư quy mô trung bình dự kiến sẽ tăng vốn trong 6 tháng cuối năm 2026 để thanh toán các lô trái phiếu quá hạn như trường hợp tại Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland - NVL), hay tài trợ hoạt động phát triển dự án của Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) và Công ty Cổ phần Đầu tư Hải Phát (HPX).

Ở chiều ngược lại, thị trường trái phiếu bất động sản tăng mạnh. Trong 9 tháng đầu năm 2026, giá trị phát hành trái phiếu bất động sản đạt khoảng 149.500 tỷ đồng, tăng 126% so với cùng kỳ. Hoạt động phát hành tập trung chủ yếu ở một số chủ đầu tư lớn. Đáng chú ý, lãi suất phát hành bình quân khoảng 11,4%, tăng 110 điểm cơ bản so với cùng kỳ.

Nhóm phân tích của VIS Rating cho rằng, hoạt động phát hành trái phiếu bất động sản sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao do nhu cầu tái cấp vốn cho khoảng 167.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản đáo hạn trong quý IV/2026 - 2027, và nhu cầu tài trợ cho hoạt động phát triển các đại dự án.

Lợi nhuận doanh nghiệp bất động sản tăng nhưng hồ sơ tín nhiệm dự báo suy yếu

Các chủ đầu tư niêm yết ghi nhận mức lợi nhuận tích cực trong 6T2026, nhờ hoạt động bàn giao mạnh tại các dự án mở bán trong giai đoạn 2024-2025. Theo VIS Rating, doanh thu và EBITDA của nhóm doanh nghiệp bất động sản được theo dõi lần lượt tăng 89% và 100% so với cùng kỳ, đạt mức cao nhất kể từ năm 2022.

Tuy nhiên, trái ngược với lợi nhuận tăng mạnh thì đòn bẩy gia tăng và dòng tiền hoạt động duy trì ở mức yếu. Tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu tăng lên 74% trong 6 tháng đầu năm 2026, từ mức bình quân 54% trong giai đoạn 2022 - 2025. Mức tăng chủ yếu đến từ một số doanh nghiệp mang tính đại diện ngành nhằm tài trợ cho hoạt động phát triển dự án.

Dòng tiền hoạt động của phần lớn các chủ đầu tư niêm yết tiếp tục âm trong 6 tháng đầu năm. Nhóm phân tích của VIS Rating nhận định, xu hướng này sẽ gia tăng từ nửa cuối năm 2026 trở đi, khi nhu cầu suy yếu làm hạn chế doanh số bán hàng và làm chậm dòng tiền thu từ người mua nhà.

VIS Rating dự báo, trong thời gian tới, hồ sơ tín nhiệm của ngành dự kiến sẽ suy yếu. Trong đó các doanh nghiệp bất động sản hoạt động chủ yếu tại thị trường thứ cấp và các chủ đầu tư có dự án bị đình trệ do vướng mắc pháp lý sẽ chịu rủi ro thanh khoản cao nhất. Trong khi đó, các chủ đầu tư quy mô lớn sẽ có dư địa tái cấp vốn tốt hơn, nhờ kế hoạch bàn giao khả thi và mối quan hệ lâu năm với các ngân hàng.

Điểm sáng từ giải pháp chính sách

Nhờ cơ chế "luồng xanh" rút ngắn thủ tục, số lượng dự án Nhà ở xã hội (NOXH) được cấp phép mới trong 6 tháng đầu năm 2026 đã tăng tới 433% so với cùng kỳ. 

Bên cạnh đó, các cơ chế khuyến khích tư nhân tham gia phát triển nhà ở cho thuê giá rẻ - thông qua miễn tiền sử dụng đất, hỗ trợ hạ tầng và ưu tiên quỹ đất quy hoạch - đang mở ra một hướng đi mới.

Chính phủ cũng đang nghiên cứu các biện pháp nhằm giảm chi phí đầu vào cho các chủ đầu tư, bao gồm rà soát cơ chế xác định tiền sử dụng đất và tiếp tục đơn giản hóa thủ tục phê duyệt nhằm đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án cũng hứa hẹn giúp hạ nhiệt giá nhà trong dài hạn.

Triển vọng ngành bất động sản nhà ở nửa cuối năm 2026 cho thấy có nhiều khó khăn. Khi dòng tiền từ tín dụng ngân hàng đóng lại và sức mua của thị trường sụt giảm, đợt thanh lọc này sẽ diễn ra gay gắt hơn bao giờ hết.