Tín dụng bất động sản: Cần kiểm soát, không nên "siết cứng"

Siết tín dụng giữa lúc thị trường "thiếu máu"

Bộ Xây dựng đang đề xuất khống chế tỷ lệ cho vay không quá 50% giá trị căn nhà thứ hai và 30% cho căn thứ ba trở lên. Chính sách được cho là nhằm hạn chế đầu cơ, song nhiều chuyên gia cảnh báo việc áp dụng cứng nhắc có thể khiến dòng vốn vào bất động sản bị nghẽn, đặc biệt trong thời điểm thị trường đang gặp khó khăn.

Dữ liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, chỉ trong 5 tháng đầu năm 2023 đã có hơn 500 doanh nghiệp giải thể và hàng nghìn đơn vị tạm ngừng hoạt động do thiếu vốn triển khai dự án. Trên thực tế, việc "siết phanh" tín dụng năm 2021 đã khiến lượng giao dịch sụt mạnh, tỷ lệ hấp thụ quý IV/2022 chỉ còn hơn 14%.

TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính – Tiền tệ Quốc gia – cho rằng, việc kiểm soát dòng vốn là cần thiết để tránh đầu cơ, nhưng cần tính đến mức độ hấp thụ của thị trường. Nếu thắt chặt khi cầu ở mức thấp, doanh nghiệp chưa kịp phục hồi, rủi ro "nghẽn mạch vốn" sẽ lan ra cả hệ thống.

Còn theo PGS.TS Trần Minh Tùng (Đại học Xây dựng Hà Nội), để giảm giá nhà một cách bền vững, cần có những chính sách cải tổ toàn diện để nhà ở dễ tiếp cận hơn thông qua các giải pháp đồng bộ liên quan đến nguồn cung, quy hoạch, tài chính, và đa dạng hóa phát triển các loại hình nhà ở khác nhau.

Bàn về các chính sách đề xuất để giảm giá nhà hiện tại, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cũng nhận định: "Bài học từ Trung Quốc là minh chứng rõ ràng siết tín dụng không làm giá nhà giảm mà còn khiến nền kinh tế lao dốc, doanh nghiệp phá sản hàng loạt. Khi dòng vốn bị nghẽn, thị trường sẽ đóng băng, doanh nghiệp sẽ rơi vào khó khăn, còn người dân thì càng khó tiếp cận nhà ở".

Tìm điểm cân bằng để thị trường phục hồi

Điều đáng nói là, dù tín dụng bị siết trong hai năm gần đây, giá nhà tại các đô thị lớn vẫn tăng mạnh. Bộ Xây dựng ghi nhận giá căn hộ tại TP.HCM đã tăng gấp hơn 2 lần trong 5 năm qua, còn tại Hà Nội, giá biệt thự và nhà liền kề tăng bình quân 20–30% mỗi năm. Nguyên nhân chủ yếu không đến từ tín dụng mà do nguồn cung hạn chế, chi phí đất và vật liệu leo thang, cùng sự chậm trễ trong phê duyệt pháp lý.

Theo nhiều chuyên gia, việc kiểm soát tín dụng nên đi kèm với phân loại rủi ro, thay vì áp dụng đồng loạt. Vốn cần được hướng đến các dự án có pháp lý minh bạch, phục vụ nhu cầu thực như nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp. Bên cạnh đó, Chính phủ cần đẩy nhanh tháo gỡ pháp lý, mở rộng kênh huy động vốn thông qua trái phiếu doanh nghiệp minh bạch và các quỹ đầu tư bất động sản.

Trong dài hạn, chính sách tiền tệ cần đóng vai trò "điều tiết mềm" vừa kiểm soát rủi ro tín dụng, vừa hỗ trợ thị trường hồi phục tự nhiên. Bởi bất động sản không chỉ là một ngành kinh doanh, mà còn là "mạch máu" dẫn vốn và việc làm cho hàng chục ngành khác.

Kiểm soát tín dụng là cần thiết, nhưng "siết cứng" trong thời điểm thị trường yếu có thể khiến nỗ lực phục hồi trở nên khó khăn hơn. Một chính sách hiệu quả phải giữ được thế cân bằng giữa ổn định tài chính và tăng trưởng thực, để thị trường bất động sản phát triển bền vững, minh bạch và có lợi cho người dân.

Bài học từ đợt siết vốn khiến thị trường đóng băng

Bài học thực tế cho thấy, siết tín dụng quá nhanh có thể khiến thị trường đình trệ. Cuối năm 2021, việc Ngân hàng Nhà nước siết tín dụng vào bất động sản khiến dòng vốn thu hẹp, thị trường gần như đóng băng. Quý IV/2022, tỷ lệ hấp thụ chỉ hơn 14%, doanh nghiệp "đói vốn", hàng loạt dự án phải tạm dừng triển khai.