Thanh tra Chính phủ chỉ ra hàng loạt vấn đề cần rà soát tại các dự án Nam Long

Thanh tra Chính phủ vừa thông báo kết luận thanh tra việc chấp hành pháp luật về đầu tư xây dựng, nhà ở và kinh doanh bất động sản tại một số dự án do Công ty CP Đầu tư Nam Long làm nhà đầu tư/chủ đầu tư. Kết luận cho thấy bên cạnh những khoản nghĩa vụ tài chính đã được khắc phục sau thanh tra, còn một loạt vấn đề liên quan đến điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh, tiến độ hạ tầng, cấp Giấy chứng nhận, bảo lãnh ngân hàng và quản lý kinh phí bảo trì cần tiếp tục kiểm tra, chấn chỉnh, xử lý.

Theo Thanh tra Chính phủ, 5 dự án được thanh tra tại TP HCM, Đồng Nai và Tây Ninh tạo ra 20.064 căn nhà các loại, với tổng diện tích sử dụng hơn 3,84 triệu m². Giai đoạn 2020-2025, các dự án đã bán 11.967 căn, cho thuê 354 căn nhà ở xã hội và chuyển nhượng 1.755 lô đất nền cùng 19 lô đất xây dựng thương mại. Tổng số tiền ngân sách Nhà nước đã nộp khoảng 6.016,4 tỷ đồng, trong đó 5 dự án được thanh tra nộp hơn 2.538 tỷ đồng.

Từ những khoản tiền đã được khắc phục

Một trong những nội dung cụ thể được kết luận chỉ ra là việc tính thiếu tiền sử dụng đất tại Dự án Khu nhà ở Nguyên Sơn. Khi cấp Giấy chứng nhận cho Công ty CP Bất động sản Nguyên Sơn, cơ quan quản lý đã tính thiếu tiền sử dụng đất đối với 137,77 m². Sau kết quả thanh tra, ngày 29/6/2026, cơ quan thuế ban hành thông báo và ngay ngày hôm sau doanh nghiệp đã nộp 1.558,985 triệu đồng vào ngân sách Nhà nước.

Đáng chú ý hơn là trường hợp Dự án Đồng Nai Waterfront. Năm 2025, dự án được điều chỉnh cục bộ Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, làm tăng 10.387,94 m² đất ở. Tuy nhiên, đến thời điểm thanh tra tháng 6/2026, các cơ quan chuyên môn của tỉnh Đồng Nai chưa xác định và thu tiền sử dụng đất bổ sung đối với phần diện tích này. Thanh tra Chính phủ xác định trách nhiệm thuộc về các cơ quan chuyên môn liên quan của tỉnh.

Điểm cần lưu ý ở đây là nghĩa vụ tài chính của dự án bất động sản không chỉ phát sinh tại thời điểm ban đầu. Khi quy hoạch được điều chỉnh làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất, vị trí hoặc chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc và dẫn tới thay đổi nghĩa vụ tài chính, khoản tiền sử dụng đất bổ sung phải được xác định. Vì vậy, câu chuyện tại Đồng Nai Waterfront cho thấy yêu cầu phối hợp giữa quản lý quy hoạch, đất đai và tài chính có ý nghĩa trực tiếp đối với việc bảo đảm nguồn thu ngân sách.

Một nội dung khác đã được khắc phục là kinh phí bảo trì. Tại Dự án Khu dân cư Akari Hoàng Nam, Nam Long giữ lại một Club house diện tích 280 m² để kinh doanh nhưng chưa nộp khoảng 357,1 triệu đồng kinh phí bảo trì. Sau thanh tra, ngày 20/7/2026, doanh nghiệp đã nộp 357,139 triệu đồng vào tài khoản kinh phí bảo trì tại OCB.

Như vậy, ba vấn đề được nêu trực tiếp trong phần kết luận đều đã xuất hiện những động thái khắc phục về tài chính. Tuy nhiên, phần đáng chú ý hơn của kết luận lại nằm ở nhóm 14 nội dung được yêu cầu tiếp tục kiểm tra, rà soát.

Chuỗi vấn đề phía sau điều kiện kinh doanh bất động sản

Danh mục này cho thấy các vấn đề được Thanh tra Chính phủ đặt ra không chỉ nằm ở nghĩa vụ tài chính mà trải rộng trong quá trình một sản phẩm bất động sản được hình thành, đưa ra thị trường và bàn giao cho khách hàng.

Tại Dự án Khu nhà ở Nguyên Sơn, Công ty CP Bất động sản Nguyên Sơn chưa gửi hồ sơ đề nghị thẩm định giá bán nhà ở xã hội. Doanh nghiệp sau đó cam kết nếu giá bán được thẩm định thấp hơn mức 16,460 triệu đồng/m² sàn sẽ chủ động trao đổi với khách hàng để thống nhất phương án giải quyết, đồng thời hoàn thiện hồ sơ gửi cơ quan chức năng thẩm định.

Tại Southgate, Công ty CP Southgate xây dựng cầu D8 chưa đúng quy hoạch được duyệt và báo cáo đã phá dỡ công trình này vào ngày 31/8/2026. Trong khi đó, ở một số dự án khác, kết luận đề cập việc ký hợp đồng bán sản phẩm trước thời điểm công khai thông tin, đưa bất động sản vào kinh doanh khi chưa hoàn thành hạ tầng, hoặc bàn giao nhà khi công trình hạ tầng xã hội chưa hoàn thành.

Đây là nhóm vấn đề có liên quan trực tiếp đến trình tự hình thành và đưa sản phẩm bất động sản ra thị trường. Đáng chú ý, kết luận cũng nêu trường hợp Nam Long ký hợp đồng bán căn hộ tại Block D thuộc Dự án Khu dân cư Akari Hoàng Nam khi chưa có bảo lãnh ngân hàng; Công ty TNHH Thành phố Waterfront Đồng Nai ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nhưng chưa ghi thời hạn sử dụng đất.

Ở khâu sau bán hàng, Dự án Khu nhà ở Nguyên Sơn và Southgate chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà. Tại Akari Hoàng Nam, doanh nghiệp còn được xác định chưa thực hiện đầy đủ chế độ báo cáo định kỳ về thông tin nhà ở và thị trường bất động sản. Với Dự án Khu nhà ở Nguyên Sơn giai đoạn 1, có những khoảng thời gian từ tháng 10/2022 đến tháng 7/2023 và từ tháng 7/2025 đến tháng 6/2026 mà cơ quan chức năng TP HCM chưa xem xét, đánh giá về tiến độ, việc gia hạn và nghĩa vụ tài chính bổ sung.

Đặc biệt, vấn đề kinh phí bảo trì xuất hiện ở nhiều khâu. Kết luận nêu tài khoản tại OCB của Nam Long chưa thể hiện là tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì nhà chung cư; hợp đồng mua bán căn hộ không ghi đầy đủ thông tin tài khoản; doanh nghiệp chậm nộp, chậm chuyển giao kinh phí bảo trì. Một số chủ đầu tư cũng chậm quyết toán, bàn giao kinh phí cho Ban quản trị; trong khi có trường hợp Ban quản trị chưa có văn bản đề nghị chủ đầu tư bàn giao và chủ đầu tư chưa thông báo việc thu hoặc bàn giao kinh phí cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh.

Nhìn tổng thể, kết luận thanh tra cho thấy vấn đề cần xử lý không dừng ở những khoản tiền đã được nộp bổ sung sau thanh tra. Nhiều nội dung nằm ở chính quy trình quản lý dự án và bảo đảm quyền lợi của người mua nhà: từ công khai thông tin, hoàn thiện hạ tầng, bảo lãnh trước khi ký hợp đồng, cấp Giấy chứng nhận đến quản lý và bàn giao kinh phí bảo trì.

Thanh tra Chính phủ kiến nghị UBND TP HCM, Đồng Nai và Tây Ninh chỉ đạo các đơn vị liên quan rà soát, kiểm tra, chấn chỉnh; lập hồ sơ xử phạt đối với những hành vi còn thời hiệu và áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả theo quy định. Kết quả thực hiện kết luận phải được báo cáo về Thanh tra Chính phủ trước ngày 31/12/2026.

Điều đó cũng cho thấy giai đoạn sau kết luận mới là bước quyết định để làm rõ trách nhiệm, thời điểm vi phạm, mức độ hậu quả và biện pháp xử lý đối với từng nội dung. Với một doanh nghiệp phát triển nhiều dự án và số lượng sản phẩm lớn, việc khắc phục từng vấn đề cụ thể sẽ không chỉ liên quan đến nghĩa vụ của doanh nghiệp mà còn đặt ra yêu cầu đối với công tác quản lý nhà nước trong toàn bộ vòng đời dự án bất động sản.