Dự báo lợi nhuận quý II/2026 doanh nghiệp bất động sản: Nam Long, Khang Điền ảm đạm, VinHomes vẫn là điểm sáng

Thị trường ảm đạm trong bối cảnh lãi suất cao

Theo báo cáo ngành bất động sản mới công bố của Chứng khoán MB (MBS), thị trường địa ốc trong quý II/2026 vẫn duy trì trạng thái trầm lắng dưới áp lực từ mặt bằng lãi suất neo ở mức cao. 

Cụ thể, lãi suất huy động tại các ngân hàng đã tăng thêm từ 1 đến 1,5 điểm phần trăm so với quý trước đó, kéo theo lãi suất cho vay trong lĩnh vực bất động sản chạm mức 13-14%, tăng khoảng 2 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước.

Nhằm kích cầu, một số dự án mới như Masterise Lumière Hanoi, Vinhomes Hạ Long Xanh hay Vin Cần Giờ đã áp dụng các giải pháp hỗ trợ tài chính, bao gồm việc cố định mức lãi suất từ 7-8% trong hai năm đầu tiên cho khách mua nhà. Dù vậy, thanh khoản chung của thị trường vẫn chưa có nhiều khởi sắc do tâm lý e ngại mặt bằng lãi suất cao từ phía các nhà đầu tư.

Bên cạnh rào cản tài chính, tâm lý chờ đợi các thông tin quy hoạch tại những đô thị lớn, tiêu biểu là quy hoạch tổng thể 100 năm của Hà Nội, cũng góp phần làm chậm nhịp giao dịch.

“Chúng tôi ước tính giá giao dịch tại 1 số dự án chung cư giảm khoảng 5% so với quý trước đó. Chúng tôi cho rằng, mặt bằng lãi suất cao có thể duy trì cho tới hết nửa cuối năm 2026, tuy nhiên hạ tầng được triển khai đồng bộ có thể trở thành động lực tăng trưởng trong dài hạn”, nhóm phân tích MBS nhận định.

Báo cáo của MBS cho biết, trong quý II/2026, hoạt động bán hàng của các doanh nghiệp niêm yết diễn ra ảm đạm. Các doanh nghiệp bất động sản như Nam Long (NLG), Khang Điền (KDH) và Blue Marq (DXG) đều triển khai mở bán khá chậm trong bối cảnh nhu cầu yếu do áp lực lãi vay.

Vì vậy, nhóm phân tích của MBS cho rằng, phần lớn doanh thu và lợi nhuận quý II của các doanh nghiệp này sẽ đến từ việc tiếp tục bàn giao các dự án đã bán trong giai đoạn 2024-2025 thay vì từ các dự án mở bán mới.

Lợi nhuận tại doanh nghiệp bất động sản Nam Long, Khang Điền,… dự báo giảm, Vinhomes ngược dòng

Trong nhóm doanh nghiệp được MBS dự báo, Vinhomes (VHM) tiếp tục là điểm sáng khi lợi nhuận ròng quý II/2026 ước đạt khoảng 8.377 tỷ đồng, tăng 11% so với cùng kỳ nhờ tiếp tục ghi nhận doanh thu từ các dự án Green Paradise, Wonder City và Green City. Lũy kế cả năm 2026, MBS dự phóng lợi nhuận ròng của Vinhomes đạt khoảng 58.512 tỷ đồng, tăng 42% so với năm trước.

Đối với Vincom Retail (VRE) được kỳ vọng duy trì hoạt động kinh doanh ổn định nhờ tỷ lệ lấp đầy tại các trung tâm thương mại cao và lượng khách thuê cải thiện. Tuy nhiên, lợi nhuận quý II của VRE được dự báo giảm nhẹ 1% so với cùng kỳ, đạt khoảng 1.215 tỷ đồng. Cho cả năm 2026, lợi nhuận của VRE ước tính đạt 5.454 tỷ đồng, giảm 15% so với năm trước.

Trong khi đó, với Blue Marq (DXG), MBS dự báo lợi nhuận ròng quý II/2026 khoảng 70 tỷ đồng, giảm 14% do số lượng sản phẩm bàn giao tại dự án Gem Sky World giảm, biên lợi nhuận gộp thu hẹp khoảng 3 điểm phần trăm so với cùng kỳ do giá bán thấp hơn, đồng thời hoạt động môi giới chịu tác động khi thanh khoản thị trường chậm lại.

Tuy nhiên, luỹ kế cả năm 2026, MBS dự phóng lợi nhuận ròng của DXG đạt 320 tỷ đồng, tăng 40% so với năm trước.

Tương tự, Khang Điền (KDH) được dự báo lợi nhuận ròng quý II đạt 170 tỷ đồng, giảm 15% do bàn giao ít sản phẩm thấp tầng hơn tại dự án Gladia. Tính cả năm 2026 dự báo lợi nhuận ròng Khang Điền đạt 1.383 tỷ đồng, tăng 31%.

Đối với Nam Long (NLG), có thể ghi nhận lợi nhuận ròng giảm 19% so với cùng kỳ, đạt khoảng 80 tỷ đồng, khi lượng sản phẩm bàn giao tại dự án Waterpoint thấp hơn trong bối cảnh thị trường trầm lắng. Tuy nhiên, tính cả năm 2026, lợi nhuận ròng tại Nam Long dự kiến đạt khoảng 720 tỷ đồng, tăng nhẹ 3%.

Theo báo cáo của MBS, các chủ đầu tư đang tỏ ra thận trọng hơn khi lên kế hoạch cho các đợt mở bán mới. Các doanh nghiệp có quy mô trung bình đang có xu hướng ưu tiên phát triển các dự án căn hộ đáp ứng nhu cầu ở thực thay vì đầu tư vào các khu đô thị quy mô lớn.

Dự kiến trong nửa cuối năm, một số dự án sẽ được đưa ra thị trường bao gồm Mizuki Park của Nam Long, The Privé của Đất Xanh và Gladia của Khang Điền.